一季度楼市政策超170条 购房者期待更多降成本新政

　　在“持续用力推动房地产市场止跌回稳”这一核心政策目标的指引下，今年一季度以来，各地结合实际情况因地制宜落地各类配套政策，从需求侧的降低购房者置业门槛、降低置业成本、购房补贴力度等，到供给侧的优化供地、盘活存量等，持续推动市场信心恢复。

　　根据中指监测，2025年以来全国有超110省市（县）出台政策超170条，明确稳定楼市预期，激活购房消费动能。

　　多措并举，市场止跌回稳态势延续，新房交易在1-2月修复至去年同期水平，3月份出现局部“小阳春”。克而瑞重点监测的30个城市成交规模同比微增3%，一季度累计同比增长6%。二手房韧性强于新房，热点城市与新房高度趋同，刚需刚改客户还在持续入市。

　　业内认为，后续房地产支持政策可在因城施策调减限制性措施、合理控制新增土地供应、盘活存量用地、收购存量商品房、推动“白名单”机制更快落地，给予企业更大力度融资支持等方面继续发力，在供需两端持续优化调整，提振市场信心。

　　推动市场回稳

　　今年以来，各地都在积极落实各类稳市场的政策要求，在供需两端协同发力等方向密集施策。

　　中指院监测，截至4月初，全国有超110省市（县）出台政策超170条，其中两会后落地政策超60条，各地政策优化集中在调整公积金贷款、加大购房补贴力度、推动税费优惠、创新探索购房模式等。

　　在优化公积金贷款政策方面，超30省市进行了首付比例下调、提高贷款额度等调整、优化公积金贷款住房套数认定标准、支持提取公积金用于首付等。

　　3月中旬，一线城市深圳就推出公积金新规，将家庭最高贷款额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多子女家庭可上浮50%，购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%，三项叠加贷款额度可提升至231万，这进一步加大了购买首套住房、多孩家庭等的政策支持力度。

　　同期，济南、厦门、聊城等18城将二套房的公积金首付下调至20%；北京也开始试点公积金直付房租，泸州、宁波等城市则支持提取公积金支付新房及二手房首付。

　　在“真金白银”的购房补贴方面，亦有约20省市推出优惠政策。例如郑州对高层次人才给出了最高300万元的购房补贴；无锡还创造了更加灵活的方式，将购房补贴与马拉松赛事结合，给予赛事参与者3万-8万元购房优惠。

　　多地还在探索多种创新购房模式，包括通过金融工具减轻购房者还款压力等。3月10日，苏州推出了“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），创新设置了低月供方案，缓解购房者初期资金压力。此后，南京也推出类似的“鑫青贷”，支持降低前期还款压力。

　　在供给侧，约有11省市推动供地优化、盘活存量、简化审批流程等，例如广东、四川控制新增宅地供应，福建优先推出配套成熟地块，辽宁则计划收购12万套商品房转为保障房，湖北有高校试点收购存量房用作宿舍等。此外，还有包括重庆、上海、广州、深圳等在内的10省市加强城市更新与融资支持。

　　在一系列大力度政策之下，各地楼市出现好转迹象。首先是地市的火热，一季度土地市场“地王”潮时隔多年再现，北京、上海、成都、杭州、苏州等热点城市屡屡刷新地价；楼市整体延续止跌回稳的态势。中指院数据显示，今年一季度，深圳新房网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。

　　某央企华中区域营销负责人向记者表示，近期市场有起色，新开项目大多卖得挺好，基本都是第四代住宅、大户型改善产品，“我们在成都一个项目的开盘去化率百分之九十多，土拍的热度一定会向销售端转移的”。

　　加速去库存

　　加固回稳根基，延续当前楼市向好的势头，政策还可以从哪些方面着重发力？多位受访业内人士都提及了加大收储力度，加速去库存。

　　今年3月初的政府工作报告中就已经明确，要“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，业内预计2025年收储将加速。

　　不过据中指监测，截至3月8日，各地公示第一批拟使用专项债收回收购闲置存量土地的数量已接近240宗，拟收储价格超450亿元。除了广东省已经发行超300亿元专项债用于回收闲置存量土地外，其他地区整体进展较慢。

　　中指院提出，各地落实过程中的难点主要包括受专门用于土地储备的专项债额度不清晰或挤占整体债务空间、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素影响，部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低；同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。

　　针对上述难点，中指院建议，第一，对收购价格，建议以土地出让时的起拍价作为收购价格的重要参考；第二，对收购标的物，可以限定收购2020年以来的存量土地，最大化发挥资金效益；第三，对城市类型，聚焦核心城市/区域项目，更能够产生增量价值等。在此过程中，若中央能单列用于收回闲置存量土地的土储专项债额度，也将有助于加快各地收储节奏。

　　有民营房企内部人士也提及，从目前对外披露的地块回收信息来看，土地回收对象基本集中在国央企范围内，建议在政策落地时适当增加民企比例，“考虑到2021年之前民营房企拿地比例近半，建议在收储收房的资金分配上，对国企民企一视同仁”。

　　此外，对于存量商品房回收存在的收购价格过低，标的物户型、楼栋要求难匹配，资金和运作成本较高等卡点，中指院认为，要实现相关资金落到实处，一方面要以合理价格收购，同时放宽收购标的物限制（如取消整栋优先要求等），另一方面在收购项目用于保障房时，主要先用于保租房，未来适当时仍可作为商品房出售。

　　加大主体支持力度

　　供给侧另一重要措施，业内认为在于推动“白名单”制度的更大力度落地，给予企业更多融资支持。

　　据中指院统计，截至目前，融资“白名单”项目贷款审批通过金额超6万亿元，但金融机构出于风控和经营责任考虑，资金实际到位仍较慢。

　　该机构建议，各部门加强协同，进一步明确金融机构尽职免责，加快落实“白名单”资金，优化项目放款条件，加快放款节奏，实质性改善企业资金面。同时，建议商业银行等金融机构对企业债务能展尽展，特别是即将到期的贷款要提前谋划展期，避免企业违约，进一步稳定市场预期。

　　上述民营企业内部人士则表示，解决房企保交付和化解风险需要分类对待，核心是区分房企交付难是因为积极自救但短期资金腾挪困难，还是本身躺平不作为且资不抵债。针对前者，应给予帮扶及鼓励，可以树立保交楼标杆，从“项目白名单”推进到“主体白名单”机制，鼓励积极自救企业；并进一步针对白名单企业，成立专项贷款支持计划，对这部分企业给予定向支持，在退税、政府收储退地方面，同等条件下可优先。

　　此外，该企业内部人士还建议，可以重新梳理资金监管规则，在监管资金的提取和使用方面，保证对民企和央国企一视同仁；对保交付工作完成度高、历史交付记录良好的民企，适度降低监管资金留存比例，释放资金用于项目周转。

　　同时，允许企业根据工程进度节点（如主体封顶、竣工备案）申请动态释放超额监管资金。例如，在完成竣工验收后，将监管账户资金留存比例从40%降至15%，优先释放非关键节点资金。

　　加大力度扩需求

　　扩大需求是促进市场止跌回稳的核心要素之一。业内预计，因城施策调减限制性措施和货币化安置城中村改造将是需求侧的工作重点。

　　中指院指出，一方面，当前北京、上海、深圳和海南部分地区仍有限购，接下来核心城市有望根据市场变化适时优化限制性政策。

　　另一方面，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，住建部部长也强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，预计2025年城中村改造项目将继续放量，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施有望带动更多购房需求入市。

　　58安居客研究院院长张波认为，一线城市需以长效机制建设为核心，完善住房保障体系并优化土地供应结构，通过城中村改造释放潜在住房需求。短期可采取差异化调控，优先放开郊区限购、缩短非户籍购房社保年限，平衡供需并引导人口合理分布。

　　对于更多二线和三四线城市，张波认为，其政策重点应放在推进去库存方面，通过税费减免激活改善性需求，同时严控新增土地供应，结合旧城改造盘活低效存量住房。

　　不过，在目前“总量基本满足、住房持有分布不均、潜在供应巨大，好产品稀缺”的供需格局之下，行业关键痛点是新增住房仍有潜在需求、但购房能力与意愿不足。

　　有业内人士认为，在这样的背景下，仅凭降低首付比例、放松限购限贷等政策，能撬动的购房需求有限，因为渐进式的政策放松使得居民已经形成了“等一等政策会更好”的预期。

　　上述房企内部人士建议，在关键时刻一揽子推出创新政策组合拳，形成“政策底已经凸显、价格下行基本稳住”的预期，帮助市场恢复信心。在具体的政策方面，例如大规模提升各地公积金贷款额度上限至200万元以上，鼓励各地政策降低公积金贷款利率，实际降低购房人利率负担。

　　事实上，3月中旬印发的《提振消费专项行动方案》就指出，要“适时降低住房公积金贷款利率”，今年以来，央行也多次表态“择机降准降息”。业内认为，这也代表着今年公积金贷款利率、商业贷款利率均有下调空间。

　　来源：第一财经