一季度深圳楼市新房成交领涨 同比超七成

　　2025年一季度楼市仍处于“止跌回稳”通道中。

　　好的消息是，重点30个城市新房一季度成交同比正增6.4%，超六成城市一季度新房成交同比为正。

　　二手房涨幅要高于新房，一季度30个重点城市二手房累计同比增长21%，深圳、杭州、上海等领涨，同比涨幅均在四成以上。

　　与此同时，一季度因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存缓步下行。

　　一季度楼市迎来好的“开局”，二季度新房成交总量规模或将缓步复苏，累计同比保持正增长，延续弱复苏走势。二手房市场成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比仍将进一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。

　　一季度重点城市新房成交迎来“止跌”。

　　CRIC数据显示，2025年一季度重点30城新房成交面积为3035万平方米，同比增长6.4%。

　　主要原因在于，春节后季节性需求释放，叠加政策宽松及房企促销，推动一季度新房成交回升。

　　30城中有19城一季度新房成交好于去年一季度，占比超六成，其中有14城涨幅在两成以上。

　　具体城市来看，得益于政策余温刺激需求进一步释放，深圳新房成交领涨，一季度新房成交面积为123.03万平方米，同比增长74.71%，整体成交规模仍处于阶段性高位。

　　成都一季度新房成交规模领先30城，一季度新房成交面积为360.06万平方米，同比增长28.05%。

　　而上海2025年受供给约束明显，一季度新房成交141万平方米，同比增长3%左右，整体与去年同期持平。但从0.53的供求比来看，上海整体购房需求仍在上升。

　　一季度同比正增长的城市除了热点恒热的深圳、上海、成都之外，前期深度调整的南京、宁波、合肥等经济、人口基本面较佳的二三线城市一季度涨幅也在三成以上。

　　市场信心的回暖在二手房市场体现得更为明显。

　　CRIC数据显示，2025年一季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5300万平方米，累计同比增长21%，较去年四季度下降19%。

　　具体城市来看，深圳、杭州、上海、宁波、成都、北京、合肥、广州、重庆9个城市同比均保持2成以上正增长，整体韧性较强。其中深圳、杭州领涨，二手房累计同比涨幅均在五成以上。此外，上海、宁波、成都和北京涨幅也在三成以上。

　　相较而言，天津同比基本与去年持平，涨幅均在5%以内，武汉二手房累计同比仍未回正，市场暂无明显起色。

　　以上海为例，政策红利叠加年后需求集中释放，市场信心和预期的回升使得二手住宅上升态势得以稳固，在以价换量的基础上，一季度上海二手住宅成交量迎来自2022年三季度以来的第二个成交峰值，为495.03万平方米。从成交套数来看，上海一季度二手房共成交了58264套。

　　对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房。

　　重点城市二手房成交份额继续扩大。比如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至7成以上，较2024年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动+低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力持续降级，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改集中入市。

　　2025年一季度因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通道。

　　据CRIC监测数据，2025年3月末重点30城库存面积为22123万平方米，环比微降1.6%，同比下降8.8%。

　　20城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，其中青岛因短期成交集中放量，去化周期环降9%降幅居首。

　　值得注意的是，深圳、成都、南京、宁波等12城去化周期同环比齐跌。

　　从绝对量来看，目前有14个城市消化周期小于18个月，其中杭州、合肥去化周期在10个月以内，一线城市中仅上海库存仍处低位，去化周期仅为12.8个月，供给导向型特征显著。深圳降至16.9个月，整体库存风险可控；北京、广州去化周期均在20个月以上且同比仍在增加，库存风险依旧较大。

　　不过，积极的一面是，消化周期超过18个月的城市数量在减少，随着成交复苏，库存去化压力有逐步缓解的征兆。

　　整体来看，2025年一季度楼市“好消息”不断，新房市场“止跌”迎来缓步复苏，二手房市场韧性好于新房，成交依然稳中有增，在成交带动下楼市库存缓步下行，这些积极的信号也为全年楼市稳步回升奠定了良好的基础。

　　预计接下来的二季度，新房成交总量还将保持增增长，弱复苏走势延续。核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情。

　　二手房成交方面，预计二季度回暖程度依然好于新房，重点城市二手房市场份额占比仍将进一步上升。

　　来源：丁祖昱评楼市