深圳顶豪房价率先回温，优质资产价值凸显！“新贵”们青睐这些豪宅片区

　　提到深圳豪宅，总会想到这么几个关键词：房价坚挺，领涨市场，价值聚集，圈层生活……

　　在深圳，可能不到1%的人能住进豪宅片区里，但这里蕴藏着巨大的价值。

　　01

　　深圳豪宅40年进化史城市顶级资源西迁的浓缩

　　深圳豪宅市场从20世纪80年代开始发源，历经40年变迁。1.0时代：低密度别墅居所

　　远离尘嚣，追求低密度的生态环境。半山别墅，欧式宫廷风盛行，但缺乏城市资源的链接。

　　代表楼盘：银湖别墅群（齐明别墅、银湖山庄等）

　　2.0时代：港式豪宅进入深圳

　　港商主导，香港豪宅理念引入，豪宅不再只是别墅，高层也可以达到豪宅标准。

　　代表楼盘：东海花园、香蜜湖一号、水榭花都等

　　3.0时代：城市资源豪宅兴起

　　效率优先，抢占CBD核心资源。金融新贵崛起，城市天际线与湖景资源开始结合。

　　代表楼盘：圣莫丽斯、波托菲诺等

　　4.0时代：复合型城市豪宅兴起

　　效率与享受的极致平衡，占据“城市中心+稀缺景观”双核资源。国际化设计、圈层标签化。

　　代表案例：深圳湾1号、恒裕滨城、深圳湾公馆等

　　从低密度阶层居所，到复合型城市豪宅兴起，深圳豪宅升级了4个版本，也谱写了一部豪宅风云录。

　　从罗湖银湖到南山深圳湾，深圳第一梯队的豪宅在地理上进行“西迁”。

　　城市中心资源的聚集地也随之变化，深圳的5大顶豪圈逐渐形成。

　　02

　　5大顶豪圈层巅峰时单价33+万元

　　历经40年进化，深圳大大小小的豪宅圈、豪宅产品沉淀众多。

　　当前第一梯队的顶豪圈层，聚集在南山的深圳湾、红树湾、蛇口沿海、华侨城和福田的香蜜湖。

　　作为深圳楼市的价值引领者，顶豪的房价一直处于第一梯队。

　　乐有家研究中心数据显示，从2018年1月至今，第一梯队的豪宅片区成交均价虽然有波动，但4年多时间里持续保持在10万元/㎡及以上，多个月份的均价更是超过15万元/㎡。

　　和深圳的一些普宅片区房价跌回2016年相比，豪宅片区的房价已逐渐回到2019、2020年，并有上涨趋势。

　　深圳豪宅圈里的标杆项目，例如恒裕滨城二期，在楼市巅峰时期成交单价一度超过35万元/㎡。

　　即使是近1年的成交价格，最高也达到33.5万元/㎡。

　　此外，像香蜜湖的水榭花都二期、蛇口的半岛城邦三期，近1年最高成交单价也超过20万元/㎡。

　　和普通楼盘相比，豪宅的价格更为坚挺。

　　当然，深圳豪宅价值的凸显不仅仅是价格，新贵圈层的集体选择，也验证了这批资产的高含金量。

　　03

　　“新贵”偏爱这些豪宅片区深圳豪宅“年轻化”

　　乐有家研究中心跟踪了近4年深圳豪宅片区的购房人群变化，发现豪宅客户的平均年龄正在逐渐缩小。

　　深圳作为全球科创中心，对新市民高度开放与包容，因此吸引了全球众多中坚力量涌入，也让顶层财富的拥有者逐渐年轻化。

　　深圳乐有家门店成交数据显示，2021-2024年深圳购房者的平均购房年龄增加了0.6岁，从36.1岁上涨至36.7岁。

　　当代年轻人居住观念有所改变，选择租房暂时代替买房的占比上涨，因此平均购房年龄有明显的推后。

　　但是在豪宅这个细分市场，买房的决策时间反而有提前。

　　入手豪宅的门槛更高，需要更多时间积累财富，因此豪宅的购房年龄，要比全市平均购房年龄大2-3岁左右。

　　但在同样的4年时间里，深圳豪宅片区的平均购房年龄从39.6岁缩小至38.4岁，减少了1.2岁，豪宅客群的年轻化趋势十分明显。

　　值得注意的是，这种年轻化趋势存在区域分化，并非所有豪宅片区都“越来越年轻”。

　　细化片区来看，华侨城、红树湾、后海和蛇口2024年的平均购房年龄，相较2023年均有所“年轻化”。

　　而深圳湾、银湖的平均购房年龄则出现上涨，香蜜湖则基本持平。

　　最年轻：华侨城的平均购房年龄最年轻，2024年仅为37.9岁。

　　最“年轻化”：后海2024年的平均购房年龄38.2岁，1年时间减少了2.2岁；蛇口2024年的平均购房年龄38.2岁，4年时间减少了3.5岁。

　　为什么深圳部分豪宅片区，尤其是第一梯队的豪宅片区，购房人群会越来越年轻？

　　1、行业结构驱动

　　深圳作为全国科技创新中心，IT、金融及电商等知识密集型产业的年轻精英群体快速崛起。

　　这类高成长性行业从业者财富积累周期缩短，助推了年轻富豪置业需求。

　　而这些行业扎堆的区域，周边也更容易形成豪宅圈。

　　2、代际财富转移效应

　　随着深圳早期创业者的财富传承，富二代群体成为豪宅市场新生力量。

　　这类人群更倾向于选择核心地段的高端物业。对于兼具商业配套与时尚属性的片区，其客群年龄将显著低于传统豪宅区。

　　3、现代豪宅的产品设计更适配年轻审美偏好

　　年轻一代更倾向选择现代风格大平层，而不一定是传统院落产品。

　　在一些近10年才形成的豪宅片区，例如后海、红树湾、深圳湾，开发商在打造豪宅产品时，也会针对新贵阶层推出智能化、时尚化、现代化的豪宅产品，因此更受欢迎。

　　当前保障房市场分流了部分刚需，商品房市场也将更聚焦高端改善需求。

　　在经济波动的宏观环境下，豪宅作为抗通胀、硬通货的属性愈加凸显。

　　豪宅市场保值增值的预期，吸引了众多高净值人群进行家庭资产配置。

　　超一线城市→核心区域→高端产品，将会成为更多购房者的选择。

　　来源：乐有家研究中心