定了！“深圳第一村”变身福田47层超高住宅

　　作为深圳中心区唯一保留完整宗族脉络的村落，皇岗村的历史最早可追溯至700多年前。

　　当时，庄姓族人在此建围立村，被称为上高围。原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成，面积0.5平方公里。

　　后因建围的海滩旁是绵延的黄土丘岗，村子就起名为“黄岗”，清乾隆年间再改名为皇岗。

　　而作为“深圳第一村”，皇岗村的传奇不仅在于其悠久历史，更在于其惊人的经济实力。

　　早在上个世纪90年代，通过土地出租、物业经营，皇岗村村集体就积累了大量财富，村集体资产市值一度高达350亿元，村民年人均分红超20万元，故而得名“深圳第一村”。

　　如今，深圳“第一村”旧改案名终于定了！

　　深圳管理局公示卓越皇岗村旧改项目批准名“皇熙悦府”。

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　　皇岗村改造项目位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻7号线皇岗村站。

　　项目一期拟建20.3万㎡住宅、商业及服务业约6万㎡（含地下），一期将拆分为两期开发。其中，一期一期分为两个标段施工建设。

　　一标段：建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，规划机动停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。

　　二标段：总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。

　　一期一期共建设1栋5个单元，全部为超高层楼体，其中一单元、二单元有47层；

　　一期二期规划有3个单元楼，为2栋3个单元，均46层。

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　　项目周边配套：

　　轨道交通：

　　项目位于地铁7号线皇岗村地铁口，往西一站到石厦可换乘3号线，往东一站到福田，可换乘4号线，地铁网络四通八达可快捷通往全市各个方向。

　　2站到皇岗口岸，可通达香港等地。

　　商业配套：

　　皇熙悦府地处福田中心核心商圈，直线距离两公里范围内，有天虹商场、石厦时代广场、星河COCOPARK、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等综合性商业；

　　教育资源：

　　周边教育资源丰富，按2025年的学区划分来看，皇熙悦府小学学区处于皇岗小学、荔园外国语小学（水围）。

　　中学学区处于皇岗创新实验学校（初中部）。

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　　皇岗村作为福田中心区目前剩余为数不多的城中村之一，皇岗村的旧改进度一直是市场关注的焦点。

　　2010年，皇岗村改造专项规划通过公示，之后整整十年时间，对外口径始终是“前期沟通中”。

　　直到十年之后的2020年，皇岗村旧改才启动拆迁，并逐渐加速推进。

　　2020年12月，皇岗村旧改一期划定围挡，开发商提出每平方米超100元的月租金补偿，户均4000元/月。

　　2023年初，在深圳市高质量发展大会上，皇岗村与南天电力等城市更新项目正式官宣动工开发，被列为2023年首批重大项目之一。6月，旧改实施主体得到明确，由卓越集团与皇岗实业股份公司合作。

　　2024年初，皇岗村进入地基建设阶段，规划拆除面积超5万平方米，开发建设用地3.14万平方米，拟建20.3万平方米住宅及配套。

　　从2012-2022年这十年间，皇岗村旧改仅完成零星拆迁。与之对比，同宗的水围村旧改于2018年启动，2022年建成均价11.28万/平方米的商品房。

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　　咖姐整理了皇岗村周边近一公里的房价，我们来看目前周边二手房价如何：

　　目前福田片区计划入市项目中，住宅项目共有12个，公寓项目有9个。

　　皇岗片区就有住宅项目：承翰湾尚国际、深物业金领；公寓项目：紫元元大厦。

　　参考均价都在9万元/㎡左右。

　　业内预测，旧改后入市的新房起步价或超10万/㎡，若叠加教育资源（如改建中的皇岗中学）和高端商务配套，未来房价可能逼近15万/㎡大关。

　　但是一期对外出售的商品房具体数据有多少，本身就是一个大问题，

　　由于村内大量统建房产权模糊，部分建筑纳入旧改红线却无法确权。

　　项目规划总建筑面积约200万平方米，住宅仅70万平方米，可拆除旧宅63万平方米，若1:1回迁，可售商品住宅近乎为零，开发商利润微薄。

　　最终回迁比例如何还需要进一步官宣公示，这也是影响最终价格的重要因素之一。

来源：中原大咖