新房

筛选
当前位置:深圳房地产网  > 楼市聚焦 > 深圳楼市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

31亿元!新世界发展抛售上海写字楼

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2025-07-10 07:53:37
[摘要]新世界发展确实在放售上述物业,但价格并非传闻中的28.5亿元,给到代理机构的委托价格是3.9万元/平,总价超过31亿。

  7月8日,据证券时报报道,新世界发展(00017.HK)正对外出售位于上海淮海中路的K11物业写字楼部分,出让建筑面积约8.05万平方米。

  有大宗交易市场人士向记者证实,新世界发展确实在放售上述物业,但价格并非传闻中的28.5亿元,给到代理机构的委托价格是3.9万元/平方米,总价超过31亿元。

  这意味着,又一宗“短年限”商业物业的入市,搅动大宗交易一池春水。据前述人士透露,上海K11剩余使用年限为19年。

1.jpg

上海K11 图源:K11官网

  此前不久,市场传出象屿集团将以21亿元收购上海仙乐斯广场98.68%股权。知情人士透露,象屿集团原计划购买大宗物业作为在上海的总部办公地点。记者获得的信息显示,由于买方、业主以及金融机构(贷款银行)意见不一致,买方要砍价,但该价格低于业主及金融贷款机构的要价,交易陷入僵持阶段。

  一个事实是,近年来,大宗资产挂牌转让逐渐增多,但成交量和价格却出现走低的趋势。商业、办公用地使用年限一般为40年或50年,目前上海大宗交易市场中大部分在售写字楼物业还有20年以上的使用年限。

  业内普遍认为,商办物业剩余使用年限越短,在商务谈判中越容易处于被动地位。不过近年来,上海大宗交易市场也偶有“短年限”商业物业成交案例,例如2024年年底成交的力宝广场,以及近期处于交易过程的仙乐斯广场。公开资料显示,力宝广场地块于1994年拍出,截至目前,使用年限剩余9年。力宝广场最终由一家北京国资接盘。

  仙乐斯广场现有建筑于2001年落成,即便从2001年开始计算,该项目剩余使用年限也只有16年。

  此外,去年上半年,一家国资从另一家地方国资手中接盘一栋写字楼,该物业仅剩13年使用年限。

  地方国资的进场,导致上海部分外资手中持有的“短年限”商业物业获得套现机会,但交易过程也会变得复杂而冗长。

  “短年限”写字楼现退出机会

  回顾新世界发展此次出售的上海物业,如前述人士所言,剩余使用年限不足20年。公开资料显示,上海K11前身为“上海香港新世界大厦”,由新世界发展于20世纪90年代拿地,2002年落成后便成为淮海中路地标。2013年,新世界发展斥资4亿元将商业部分改造为内地首座K11艺术购物中心。此番挂牌仅出售K11的11至58楼写字楼,约为8.05万平方米。

  日前,戴德梁行举行2025上海二季度发布会,戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出,“短年限”的写字楼在大宗交易市场出现,表明买家更看重“价廉物美”,受限于使用年限剩余不多,资产估值往往处于下调状态,买方持续“砍价”与双方心理博弈的复杂性,导致交易周期拉长,物业后续的规划与运营对于买家而言也将是不小的挑战。

  上海大宗交易这一微妙变化背后,是市场投资情绪趋于保守,高总价交易减少,成交量降至5年来的最低水平。

  7月8日,世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示,今年上半年,上海大宗交易市场活跃度受到一定抑制。这主要源于当前租赁市场不确定性,同时,热门赛道中部分物业资产的定价仍存在博弈空间。

  戴德梁行数据显示,2025年一季度,上海大宗交易成交金额为95亿元,二季度约63亿元,上半年合计成交37单、158亿元,成交额同比下降57%。世邦魏理仕数据则显示,上海上半年大宗交易总额为230亿元,同比下降30%。

  卢强指出,尽管办公楼并非当前投资者的首选,但这一类型物业在大宗交易中的占比依然较高,也给一部分“短年限”写字楼创造了成交机遇。这主要与两方面因素相关:一是部分区域存在自主管辖特性,二是有买家倾向于将办公楼改造为其他用途。

  “短年限”写字楼的交易痛点也是显而易见的。买卖双方商业预期及资产估值的下滑,导致商业物业交易周期被拉长。比如仙乐斯广场,目前因为交易各方对资产估值的意见分歧而陷入僵持。

  买家观望情绪下,即便是年限不算短的写字楼,交易周期也被拉长。比如博华广场,今年年初市场传言该项目买家为中邮保险联手中东财团,交易金额达百亿元。不过据卢强反映,博华广场目前虽然已经签约,但交易尚未最终完成。

  卢强指出,大宗交易市场整体仍然是“以价换量”,买家观望为主。对于单个项目而言,若价格未达预期,交易自然难以达成。这也是当前市场的核心现状。

  买家结构变化

  据戴德梁行统计,2000年到2024年,大宗交易每个季度的交易额基本都在120亿元以上,且往前追溯的五年间,年均交易额多次突破1000亿元,远超2020年后的水平,可见当前市场整体已降至更低水准。

  从价格层面来看,虽然未在数据中体现(因涉及敏感信息),但一般转让资产时多以折价为主,另有极少数项目售价低于银行贷款额。例如近期成交的长风公园未来项目,其价格低于外资银行贷款额。

  根据实际成交情况分析,卢强认为,不少项目成交价虽未低于成本价,但卖家已处于零收益状态,甚至部分价格跌破银行贷款线,这也使得投资性买家有所增加——他们看准当前价格低位,只要符合自身要求,无论商业、公寓还是办公类资产,都可能出手布局。

  从内外资占比来看,自2018年起,内资占比在2019年超过外资后便持续保持75%以上的高位。戴德梁行资本市场部数据显示,从买家结构来看,保险、外资基金等机构投资者及中小投资人占比很小,非机构买家则成为主力,其中5亿元以下的交易金额占比达75%,超过总量的四分之三。

  这部分买家心态也很容易受到资产估值影响,正是“短年限”商办物业交易难点之一。因此,戴德梁行对2025年下半年的投资趋势展望中提及:折价项目将持续成交,有望推动办公类资产交易回升,若业主进一步降价,尽管整体经济环境承压,但部分盈利状况良好的企业仍会将资产配置作为首选。

  从资产定价角度分析,资本化率(即投资者对风险溢价的要求)在上半年呈上升态势,就是买家结构改变的一个表现。戴德梁行将今年二季度商办物业的资本化率做了重要调整,较以往有明显提升:办公类为5.7%,商业类5.9%,非核心区域办公6.1%,商务园区6.2%。卢强指出,当前市场实际情况是,多数写字楼、产业园的出租率在70%左右,且市场普遍预期这一状况可能持续,明年也未必能回升至90%,因此资本化率出现大幅攀升。

  相比之下,世邦魏理仕的数据显示了资本化率的细微变化:相较于2024年物业资本化率的集中加速上涨,今年上半年的上涨趋势已有所缓和。谢晨指出,当前,不少资产价格处于微妙区间,投资者对风险溢价的要求仍在提高,这也是影响资产定价的核心因素。

  以象屿集团收购仙乐斯广场为例,据业内人士透露,这单交易成交价较初始报价降低了25%,已经创了南京西路商圈三年来大宗交易最大折扣。但截至目前,这单交易仍处于胶着状态,可见“短年限”写字楼的资产估值正面临考验。

  由此可见,新世界发展欲通过出售上海K11写字楼快速套现,也并非易事。

来源: 21世纪经济报道

分享到:
责任编辑:王爱玲

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

  1. 1房掌柜播报:9.7一手住宅成交34套,成交面积3518.28平方米
  2. 2富力向债券持有人公布境内债重组方案 提供包括现金购回、以物抵债等五个选项
  3. 3深圳新政落地首个周末:中介线上咨询量创半年新高 新房认购量增40%
  4. 49月深圳小区报价普降 深圳楼市陷入观望?
  5. 5可支付购房首付款!深圳公积金拟新增6类提取情形
  6. 6一场早有预告的交易 中海招商中旅154.78亿联手上海购地
  7. 7房掌柜播报:9.8一手住宅成交23套,成交面积2204.04平方米
  8. 8福田这个小区终于要拆了!征收补偿方案公布
  9. 9深圳限购松绑中介连夜抢客 有楼盘一晚报备73批看房人
  10. 10深圳2025年最新限购地图 楼市“金九银十”可期

新闻推荐

  1. 1放开轮候库外购买 深圳发布安居房新政
  2. 2超3万人围观!深圳皇庭广场评估价7折开拍仍无人报名
  3. 3涉及债务约2.04亿元 泛海控股南山79套不动产将被司法拍卖
  4. 4空载试运行,深圳三条地铁年底通车!地铁25号线也迎新进展
  5. 5北上深接连发布楼市新政 三季度市场成色可期
  6. 620条改革举措,支持深圳优化提升“五大空间”
  7. 7深圳2025年最新限购地图 楼市“金九银十”可期
  8. 8一场早有预告的交易 中海招商中旅154.78亿联手上海购地
  9. 9深圳限购松绑中介连夜抢客 有楼盘一晚报备73批看房人
  10. 10可支付购房首付款!深圳公积金拟新增6类提取情形

楼盘推荐

视频推荐