深圳477万平“超大旧改”规划公示 这10大巨无霸项目进展来了

　　近年来，深圳城市更新进程以年均拆除300万平方米的规模，持续重构城市空间格局。

　　7月8日，宝安沙井大街片区城市更新单元规划（草案）正式公示，这一建面超477万平方米的超级旧改项目取得关键进展，未来将打造为集商业、文化、居住于一体的复合型新城。

　　沙井项目的推进，折射出深圳城市更新部分项目向"大体量"发展的趋势。

　　当前深圳还有哪些百万级"巨无霸"旧改正在落地，以及这些项目的进展怎么样了，本文一探究竟……

　　深圳最大旧改之一——沙井大街更新规划（草案）公示

　　规划容积超477万平，住宅约382万平

　　沙井大街片区重点城市更新单元（即金蚝小镇旧改项目）位于深圳市宝安区沙井街道，东临环镇路、南临寮丰路、西临西环路、北临北环路。

　　项目规划容积超477万平，包括住宅约382万平+5所九年一贯制学校+一所占地面约5万平的高中+12所幼儿园。

　　可以说，此项目是目前深圳最大的旧改之一。

　　申报主体为宝安区城市更新和土地整备局，华润置地为项目前期统筹主体。

　　在沙井街道的2025年工作计划里显示，今年完成此更新单元规划审批，筹备首期市场主体公开选择。

　　项目采用“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的模式，更新方向为居住、新型产业、商业等功能。

　　更新单元用地面积1574616.2平，拆除范围用地面积1409281.2平，其中开发建设用地698234.5平，移交政府的保障性住房用地面积63005.1平（移交政府的保障房用地规划容积364878平，含保障性住房364538平）

　　项目规划容积4778649平。其中：开发建设用地规划容积4413771平，含住宅3823923平，商业、办公及旅馆业建筑491378平；公共配套设施98470平，含12所幼儿园等。

　　打造文创示范区，曾730万进行设计咨询

　　2021年，深圳以总奖金730万元针对沙井大街片区启动城市设计国际咨询，足见对这一超级旧改的重视程度。

　　项目规划范围达3平方公里，其中核心拆除重建区约1.4平方公里，同时保留23公顷的沙井古墟历史风貌区，在开发与保护之间寻求平衡。

　　该项目以建设深圳西部中心的区域性公共活力中心；打造深圳最具本土人文气质和国际文创实验性的文旅文创示范区；营造生态韧性、慢行友好的宜居城区为目标。

　　塑造代表深圳人文的沙井品牌，用前瞻性、国际性视野统筹谋划，承载未来城市精神文明。宝安区对其定位之深远，可见一斑。

　　2022年，深圳市城市设计促进中心发布了《沙井大街片区重点城市更新单元城市设计国际咨询》前三名优胜方案。

　　由德国ISA意厦国际设计集团+深圳市局内设计咨询有限公司+清源视野（北京）文化咨询有限公司获得一等奖。

　　竞赛方案图也流出：

　　核心保护范围约17公顷，采用历史风貌区活化模式

　　沙井古墟是北宋归德盐场旧址所在地，距今已有800多年历史，归德盐场是两宋、元、明时期广东“十三大盐场”之一，是深圳连片规模最大、文物数量最多、文化资源分布最集中的商业墟市型历史风貌区。

　　项目于2019年9月，引入华润置地作为前期服务单位，同步启动了历史风貌区保护规划和更新单元规划的编制工作。

　　在2024年8月21日，沙井古墟历史风貌区保护规划（草案）完成公示，沙井古墟的保护活化工作再次向前迈出坚实的一步。

　　保护规划（草案）公示的沙井古墟历史风貌区总面积约25.71公顷，其中核心保护范围约17公顷，建设控制地带约8.71公顷。

　　据了解，项目的沙井古墟获批深圳首个历史风貌区保护规划。

　　深圳这些“超级”更新项目

　　现在进展如何？

　　据不完全统计，规划容积建面超300万平以上更新的至少有5-6个。

　　深圳最大的两个项目均在宝安，除了沙井大街片区更新外，位列第二的是新桥东片区重点更新单元，计容建面达417万平。

不完全统计，信息具体以实际为准

　　具体来看：

　　新桥东片区重点更新单元

　　首个平方公里级“工改工”更新，规划容积416万㎡

　　新桥东片区重点城市更新单元项目是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新单元的一部分，总规划面积152万㎡，拆除范围127万㎡，开发建设用地74万㎡，规划容积416万㎡，容积率5.6，定位为先进制造产业园核心居住配套。

　　此前的更新计划显示，落实一所建设用地规模不小于40000㎡、班级规模不小于48班的寄宿制高中。从支持教育发展角度，该高中在条件允许的情况下，尽可能提高配置标准，增加班级规模。

　　据了解，除了住宅配套外，园区规划引入300-400家先进制造企业，预计GDP超500亿元，对标南山科技园，是深圳西部产业升级的核心引擎。

效果图，以实际为准

　　光明地铁13号线车辆段更新

　　规划容积382万平

　　项目位于深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，东临东长路、南临光明大道、西临通兴路、北临东周路。

　　更新单元用地面积1953871.3㎡，拆除用地面积1284374.7㎡，规划容积3825110㎡。其中，住宅1724400㎡（含可售公共住房204890㎡）。

　　项目由12个住宅地块及4个产业地块组成，规划了7所幼儿园，3所九年制学校，3大文体场馆等。

　　由华润置地与宏发集团联合开发；定位将打造成光明区西部片区中心，建设产城融合的综合新城区。

　　目前华润的润宏城项目部分产品已入市。

润宏城效果图

　　绿景白石洲旧改

　　规划建面358万平，曾是深圳最大旧改之一

　　白石洲旧改项目，位于南山区沙河五村，包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。

　　项目占地面积48公顷，拟规划建筑总量358万平，分四期开发，将建设成为以高新区、后海中心、超级总部基地、华侨城为依托，以“创业居住、创投伤商务、创意商业、创新文化”为特征的城市综合配套区。

　　目前，绿景白石洲一期已入市。

绿景白石洲旧改项目效果图

　　龙华观城旧改

　　规划容积275万平；总建面超410万平

　　观城项目位于观湖街道观澜大道与梅观高速公路交汇处东南侧。

　　更新单元用地面积811183.4㎡，拆除范围用地面积726468.7㎡，开发建设用地面积379994.5㎡（含3000㎡零星出让土地）；规划总容积2750810㎡，其中住宅1330120㎡。

　　据资料显示，项目总建面超410万㎡，其规模达1.5倍华润城，是当前深圳当之无愧最大的都市综合体之一。此项目集住宅、商业、教育、公园、文旅、医疗及完善区域交通网。

　　目前，首发社区「云山府8号」（备案名为：未来平方云山府）已入市，即将推出新一批产品。

观城效果图

　　蔡屋围统筹片区项目

　　总建面约273万平

　　蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

　　更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡，项目总建面约273万㎡。

　　项目整体规划，共分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目和三个独立项目（大剧院项目、农行项目和城建项目），其中蔡屋围（城中村）项目共分三期建设。

　　今年4月份，项目进行了子单元的规划调整。

效果图，以实际为准

　　华润湖贝旧改

　　规划建面约220万平

　　湖贝村旧改地处罗湖核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路。

　　此前方案显示，湖贝旧村改造规划总建筑面积约220万㎡，包含约49万㎡商业、约71万㎡办公、约57万㎡住宅(含保障房)、约21万㎡公寓、约20万㎡政府公共配套，整个体量相当于南山万象天地加深圳万象城。

　　这个旧改可谓一波三折，改造计划始自1992年，这块“硬骨头”历时30年才被啃下。

　　2022年，华润湖贝旧改首推的是一期A4地块，推广名为华润置地未来城润府。

　　而2024年，华润深开100%份额股权曾计划今年8月15日—16日在法拍平台上进行公开拍卖，起拍价约为20.5亿元，随后暂缓。

　　据最新消息，项目的商业将2025年7月11日首发。

　　以上信息仅供参考，具体以官方信息为准。

来源：咚咚地产