2025上半年核心城市二手房价跌3.6% 下半年趋势展望

　　在去年9.26一揽子政策支持下，2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，核心城市新房及二手房市场整体保持平稳，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际有所减弱。

　　上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。

　　6月13日国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。

　　（1）市场供求：2025年以来，核心城市新房市场整体保持平稳运行，其中一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。二手房在“以价换量”带动下，重点城市成交量延续增长态势。同时，在供给缩量与销售修复推动下，重点城市新房可售库存普遍下降，出清周期略有缩短。

　　（2）房价：2025年上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大，6月环比下跌0.75%。在优质改善项目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%。

　　（3）土地市场：今年以来，头部房企投资策略趋于一致，拿地进一步聚焦核心城市，叠加核心城市优质地块供应力度加大，带动300城出让金明显增长。上半年，300城宅地出让金同比增长27.5%，成交面积仍下降5.5%。TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达68%。一季度，北京、杭州、成都多次刷新地价纪录，带动3月300城平均溢价率达到18%，但二季度以来，随着核心地块供应力度减弱叠加房企投资审慎，土地市场有所降温。上半年央国企仍是拿地主力。

　　（4）政策展望：今年我国GDP增长目标定为5%左右，扩内需仍是经济首要任务，稳地产至关重要。6月13日国常会提出要“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放了积极信号。预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效，如进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地、收购存量商品房，加大城中村改造房票安置力度等政策预计将加快落实。此外，城市更新相关政策如配套的金融支持也有望持续推进。

　　（5）市场展望：下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给仍偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”仍明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子”具备结构性机会，而市场全面止跌回稳仍需政策进一步加力。

　　上半年房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所转弱

　　图：2015年以来全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速

　　全国新房：低基数下，2025年1-5月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，但较1-4月略有扩大。根据国家统计局数据，2025年1-5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中，商品住宅销售面积下降2.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。1-5月商品房销售额为3.4万亿元，同比下降3.8%，降幅较上月扩大0.6个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.9个百分点。

　　现房销售好于期房，占比升至35.6%。2025年1-5月，商品房期房销售2.3亿平方米，同比下降10.0%；现房销售1.3亿平方米，同比增长13.2%。从占比上看，2025年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为35.6%，较2024年全年提升4.8个百分点。

　　图：北京、上海、广州、深圳月度新建商品住宅成交面积走势

　　注：为保持数据可比，深圳为新房期房口径

　　重点城市新房：市场分化行情延续，一线城市及强二线城市表现平稳。

　　其中，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力，虽然二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长。

　　根据中指数据，上半年，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均小幅增长，深圳、广州同比增幅均超15%，二线城市中杭州、成都优质改善楼盘继续延续较高热度，上半年新房成交保持平稳，市场分化延续。同时，受供应缩量影响，重点城市可售面积普遍回落，出清周期有所缩短，市场继续处于去库存阶段。

　　图：2025年1-5月重点30城商品住宅各面积段成交套数占比

　　从新房成交特征来看，2025年以来，核心城市改善型项目入市节奏加快，带动改善性需求持续释放，北京、上海、南京、成都等多个城市高总价项目去化表现较好。从中指监测重点城市来看，1-5月30城90-120平米新房成交套数占比保持在四成左右，120-144平米户型成交整体占比首次达到30%，改善型楼盘占据新房市场主流。

　　从成交套数占比变化来看，与2024年同期相比，2025年1-5月30个代表城市中，超7成城市120平米以上产品成交占比有所提升。分面积段来看，21个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中东莞、绍兴、青岛提升幅度均超5个百分点，上海、南京、长沙等城市提升幅度超3个百分点；20个城市144平方米以上成交套数占比提升，改善性需求稳步释放，其中泉州、扬州、无锡、苏州、合肥提升幅度较为明显。

　　图：北京、深圳、成都、杭州二手住宅月度成交走势

　　重点城市二手房：市场延续“以价换量”，5月以来市场动能有所转弱。今年上半年，北上广深、杭州、成都等地二手房成交保持较高活跃度，其中深圳同比增长超30%，北京、上海、广州同比增幅在20%左右；成都、杭州、苏州、厦门二手房同比增长均超10%。

　　受季节性因素影响，5月以来二手房市场热度有所转弱，6月，一线城市中上海二手房成交在高基数影响下，同比出现下降，北京、深圳、广州增幅收窄；二线城市中成都、苏州、厦门等核心城市同比增长。

　　上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，3月以来环比跌幅有所扩大；改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.16%

　　图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

　　二手住宅方面，2025年上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.60%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。具体来看，今年以来，二手房市场保持较高活跃度，但在高挂牌量背景下，二手房“以价换量”行情延续，1-2月二手房均价延续去年四季度修复态势，环比跌幅持续收窄，但3月以来环比跌幅再次扩大，6月百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。

　　新建住宅方面，在优质改善项目入市带动下，上半年百城新房价格累计上涨1.16%，涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点。整体来看，居民居住需求品质升级推动改善性住房需求释放，开发商聚焦打造高品质新房产品，带动百城新房价格结构性上涨。

　　图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

　　从涨跌城市个数看，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在40-60个之间。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，其余城市普遍下跌。进入二季度，100个城市二手住宅价格环比均下跌，短期价格仍承压。

　　上半年300城住宅用地出让金同比增长近三成，但土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市出让金占全国比重升至68%，央国企仍是拿地主力

　　300城：上半年核心城市优质地块竞争激烈，带动300城出让金增长明显，但成交面积仍下降，5月以来溢价率出现回落。根据中指统计，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重达68%。土拍热度方面，市场热度主要集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。

　　表：2025年上半年300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

　　不同梯队：上半年一二线城市住宅用地出让金同比增长明显，三四线城市土拍表现持续较弱，分化现象延续。根据中指数据，2025年上半年，一线城市房企投资布局积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金同比增幅达到49.5%；二线城市今年以来多地持续加大优质地块供应，其中杭州、成都等地土拍热度较高，也是房企重点拿地区域，而其余多数城市土拍保持平淡，整体推出面积降幅相对较小，成交面积、土地出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%；三四线城市上半年住宅用地推出、成交面积延续缩量态势，平均溢价率也处于较低水平。

　　从城市集中度来看，上半年TOP20城市出让金占全国比重约68%，占比明显提升。根据中指数据，2025年上半年，共有19个城市宅地出让金超百亿元，除南通、镇江（多为本土国企获取）外，均为核心一二线城市，其中杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。城市集中度来看，上半年TOP20城市出让金占全国比重为68%（2024年全年为51%）。

　　图：2023年以来300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

　　平均溢价率：上半年，住宅用地溢价率高于去年同期水平，但二季度以来有所回落。一季度，在核心城市加大优质地块推出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竟拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新，溢价率上升明显，根据中指数据，一季度300城住宅用地平均溢价率达13.4%，二季度尤其是5月以来，由于热点城市核心地块供应力度减弱，同时房企投资保持审慎态度，土地市场出现一定降温，5月仅上海、杭州、成都等核心城市部分地块房企参拍积极，其余地块多底价成交，二季度平均溢价率为7.7%，6月，300城宅地平均溢价率为5.8%。

　　表：2025年上半年宅地出让金超百亿城市平均溢价率变化（全市）

　　具体城市来看：

　　上海、杭州、成都土拍热度相对较高，房企布局意愿强：上半年，上海出让宅地合计28宗，21宗溢价，其中7宗溢价率超30%，2宗溢价率超40%，同时5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录；杭州出让宅地合计69宗，53宗溢价，其中29宗溢价率超40%。一季度杭州三次刷新地价纪录（3月28日，杭州地价单价最高纪录达88029元/㎡），二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价出让，平均溢价率维持在两成以上。成都继续加大优质地块供应力度，出让宅地合计56宗，28宗溢价，其中11宗溢价率超30%，5宗溢价率超40%，锦江区柳江街道包江桥社区地块溢价率达106%。

　　北京、苏州、宁波等地优质地块房企举牌意愿强，但市场分化较明显：上半年，北京出让宅地合计22宗，9宗溢价，3宗溢价率超20%。一季度，两度刷新地价纪录（3月18日，海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡），二季度以来出让地块质量一般，多底价成交；苏州出让宅地合计35宗，12宗溢价，其中苏州工业园区东板桥河西地、吴中区苏地2025-WG-Z09号地块溢价率分别为45.3%、39.3%，其余地块多为底价出让。

　　武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让，这些城市库存规模较大，房企投资相对审慎。

　　拿地企业方面：央国企拿地仍是主力，地方国资占比持续降低。根据中指数据，2025年上半年，22城累计拿地金额中，央国企占比为56%，其中北京、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均超7成；地方国资占比15%，较2024年全年降低17个百分点，地方平台托底乏力；民企占比23%，较2024年全年提升6个百分点，其中滨江补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。

　　表：2025年上半年拿地超200亿房企布局前十城市占比

　　重点房企布局城市：北京、杭州、上海、成都等是房企重要进驻或深耕城市。根据中指监测，上半年共8家房企拿地金额超200亿，其中5家房企拿地最多的城市为北京，2家房企在杭州拿地居首位，1家房企在上海拿地最多，中海在北京+杭州拿地金额占比达64%，建发、华润也超5成，绿城在杭州拿地金额占比超40%。

　　整体来看，2025年上半年，300城住宅用地成交面积仍在缩量，但同比降幅在一成以内，在核心城市优质地块供应增加带动下，300城土地出让金同比明显增长。短期来看，企业投资仍将更加注重项目的安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性或保持高溢价成交，而多数三四线城市土地市场则继续以底价成交为主，部分城市或将通过优化供地结构、降低起拍价格等方式吸引房企投资布局。

　　1-5月房地产开发投资额同比下降10.7%

　　图：2015年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

　　房地产开发投资额同比降幅较1-4月略有扩大，整体表现仍偏弱。2025年1-5月，全国房地产开发投资额为3.6万亿元，同比下降10.7%，降幅较1-4月扩大0.4个百分点，较2024年全年扩大0.1个百分点。其中，住宅开发投资额为2.8万亿元，同比下降10.0%，占房地产开发投资的比重为76.5%。

　　图：房企到位资金同比增速及2025年1-5月各项资金来源同比增速对比

　　数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）

　　1-5月房企到位资金降幅略有扩大，房企资金端面临一定压力。2025年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.02万亿元，同比下降5.3%，降幅较1-4月扩大1.2个百分点。其中，国内贷款为6679亿元，同比下降1.7%，占到位资金的比重为16.6%。利用外资为16亿元，同比增长49.0%。自筹资金为1.37万亿元，同比下降7.2%，占比为34.2%。定金及预收款为1.19万亿元，同比下降5.0%，占比为29.7%。个人按揭贷款为5645亿元，同比下降8.5%，占比为14.0%。

　　扩内需仍是首要任务，稳地产至关重要，楼市政策定调更大力度推动房地产止跌回稳，下半年或全力推动已出台政策落地见效

　　宏观经济方面，2024年底中央定调“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”以来，财政政策对消费、投资提振效果显著，降准降息也均已落地。2025上半年，我国经济总体运行平稳，”两新””两重”政策加力扩围带动消费回升，基础设施投资和制造业投资保持平稳，同时出口展现出较强韧性。但物价仍在低位，叠加外部环境愈发复杂，经济持续回稳基础仍需巩固。4月25日，中央政治局会议指出“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性”“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。面对世界经济增长动能减弱、国内需求不足等挑战，预计下半年我国宏观政策将进一步发力，以政策的确定性应对外部环境的不确定性。

　　房地产政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月两会《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日国常会指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。

　　表：2025年以来中央重要会议中涉及房地产的内容梳理

　　上半年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等方面，具体来看：

　　去库存方面：主要通过收回收购存量闲置土地、收购存量商品房两个方面展开。针对存量闲置土地，3月11日，自然资源部、财政部联合发文明确了运用专项债券支持土地储备工作的多项细则，各地加快推进。针对收购存量商品房，在民生主题记者会上住建部部长倪虹明确要扩宽收购存量商品房的用途；4月15日，国务院总理李强在北京调研时指出“收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施”；4月25日，中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”，各项配套政策有望持续跟进。另外，6月13日国常会明确提出“要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，有利于针对性优化相关政策，加速盘活存量用地、收购存量商品房。

　　扩需求方面：主要包括推进城中村和危旧房改造和降低房贷利率等政策。其中，推进城中村和危旧房改造是释放住房需求的重要抓手，今年以来重要会议中多次强调实施城中村和危旧房改造，年初《政府工作报告》中指出“加力实施城中村和危旧房改造”，民生主题记者会上住建部部长倪虹强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模；4月25日中央政治局会议中指出“有力有序推进城中村和危旧房改造”，城中村改造与房票安置、货币化安置相结合，有利于释放更多住房需求。另外，推进城市更新也是拉动投资和消费的重要方式，今年以来中央及监管部门多次发声支持推进城市更新，并陆续落地相关政策文件，5月15日中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着我国城市更新的顶层设计进一步完善。5月20日发改委、财政部、金融监管总局等多部门召开发布会针对资金支持方面提出支持政策。6月5日财政部、住建部发布中央财政支持实施城市更新行动评选结果，拟支持北京等20城实施城市更新行动。预计各部门细化支持性政策也将逐步落地，加速推动城市更新。

　　另一方面，降低房贷利率助推住房需求释放。5月7日，央行、金融监管总局、证监会召开发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，央行宣布一系列支持政策，调整后5年期以上LPR、5年以上首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%，均降至历史最低水平，进一步降低购房者的置业成本，支持居民住房需求释放。

　　图：个人住房贷款加权平均利率走势

　　新模式方面：“好房子”建设加速，相关基础性制度有序推进。“好房子”建设是构建房地产发展新模式的重要内容之一，自建设“好房子”写入今年《政府工作报告》后，相关配套政策不断落位。4月25日，中央政治局会议强调“加大高品质住房供给”；5月1日，新版《住宅项目规范》落地实施，对“好房子”建设标准进行规范；5月7日，金融监管总局在新闻发布会上指出“强化对高品质住房的资金供给”；6月13日，国常会进一步强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”，并将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹，表明未来老房子、旧房子也将按“好房子”标准进行改造。（点击了解中指好房子研究）

　　另外，构建房地产发展新模式，搭建相关基础性制度相关表述在重要会议、重要文件中被频繁提及，2024年末中央经济工作会议以来，多次强调要“有序搭建相关基础性制度”，6月13日国常会中进一步强调“坚持稳中求进、先立后破”，预计土地制度、金融制度、税收制度、销售制度、住房保障制度等将有序推进。金融制度方面，5月7日，金融监管总局提出“加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法”；销售制度方面，5月13日，河南信阳率先落地现房销售，具有一定示范意义，预计在“有序搭建”的指导下，现房销售也将渐进式推进。

　　化风险方面：房地产融资协调机制持续扩围增效，继续做好保交房工作。根据金融监管总局披露数据，截至5月初，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。持续做好保交房工作，对于修复市场情绪、缓解居民购房顾虑有着积极作用。

　　图：2022年以来各地因城施策频次

　　表：2025年以来主要政策类型出台频次对比

　　注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

　　地方层面，根据中指监测，2025年上半年全国有约170省市（县）出台政策超340条，政策频次保持较高水平，但由于目前多数城市限制性政策已经放开，上半年各地政策优化力度趋缓。整体来看，地方主要围绕激活需求、优化供给两大方向调整优化政策。

　　激活需求方面，优化公积金贷款、加大购房补贴是各地主要优化的政策方向。上半年各地调整公积金政策超150条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，支持提取公积金用于首付，支持异地互认互贷等。其中深圳、苏州、济南等多地较大幅度提升公积金贷款额度上限，如深圳最高可累计上浮110%，最高贷款额度由117万元提升至231万元，公积金贷款额度大幅提升可明显降低购房者置业成本，对需求释放有一定效果；深圳、成都、西安等地推进公积金贷款异地互认互贷；常州、苏州等地支持单位在职员工自愿补充缴存住房公积金，有助于提升购房者的公积金贷款额度上限。

　　各地购房补贴力度提升，特别是针对多孩家庭等人群的购房补贴力度进一步加大。如义乌对首次置业购买建面小于150m²且总价不超350万元的新建商品住房给予1000元/m²补贴，并对二孩、三孩家庭补贴10万元、20万元，对符合条件的购房者最高合计可补贴25万元；常州对符合条件的购房者发放最高购房款的15%但不超过20万元的购房补贴；绍兴柯桥区对符合条件的多孩家庭发放购房补贴，给予二孩家庭1500元/m²最高不超20万元，三孩及以上家庭2500元/m²最高不超40万元的购房补贴。值得注意的是，为更好地将补贴精准发放至需要的人群，部分城市针对较大额度的补贴设置了一定退出条件，如绍兴柯桥区规定3年内出售房产的应退还购房补贴，3年内在柯桥区重新换购新房且面积不小于原补贴住房的无需退还，面积小于原补贴住房的按差额面积退还。

　　今年以来多省市持续推进城中村改造，多地持续优化房票安置政策，加速城中村改造的推进，在释放购房需求方面取得一定成果。厦门去年10月推出房票政策2.0，房票的适用范围扩大至全市，同时可以购买车位、商铺等非住宅房源。政策落地后，拆迁安置工作提速，且对新房的去化也起到了直观效果，截至5月19日，厦门开具145亿元房票带动购房合同金额超210亿元，去化面积超65万平方米，对市场起到了积极的带动作用；广州运用城中村改造专项借款，将收购存量商品房与房票安置结合，截至5月30日，广州黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。

　　另外，各地促进需求释放的创新举措也在持续跟进。3月苏州、南京推出减少月供中本金占比降低初期还款压力的特色金融产品后，无锡、青岛、日照相继跟进，其中青岛明确该金融产品最长可前10年仅归还利息，同时指出已购房者可调换按揭贷款为该金融产品，可以有效降低购房者初期月供压力，降低购房门槛，预计此类政策也将在更多城市逐渐推广。

　　优化供给方面各地主要从控制增量、去化库存、提高质量这三个方向优化政策，改善市场供求关系。

　　控制增量方面，今年以来，多地发布2025年住房发展年度计划，多遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制以需定供，降低供应规模、优化供应结构，如广州发布2025年住房发展年度计划，计划批准预售商品住房建筑面积565万平方米，房源约5.4万套，其中中心5区、外围4区和增从2区计划批准预售商品住房占比分别为36%、48%、16%，整体向中心区域倾斜。

　　去化库存方面，各地持续落实收回收购闲置存量土地、收购存量商品房。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指不完全统计，截至6月底，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超3700宗，总用地面积接近2亿平方米，总金额超4700亿元，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元（均为专项债“自审自发”试点地区），占比约20%。在收购存量商品房方面，2025年5月、6月，浙江、四川先后发行合计21.9亿元收购存量商品房的专项债券，扩宽了收购存量商品房的资金来源，有助于进一步加速去库存，改善供求关系，但当前两地运用专项债券收购存量商品房项目的金额整体较低，且收购项目多为地方国企所有。

　　提高质量方面，推进“好房子”建设是今年各地重点工作任务之一，今年多地已出台高品质住宅或“好房子”建设技术标准，如北京、苏州、西安等核心一二线城市相继跟进落地，各地优化建筑设计规划、计容规则，为开发企业提供了更大的发挥空间，有利于打造更为优质、实用性更强的高品质住宅项目。另外，根据市场消息，近期广州针对新报规项目收紧计容规则，对赠送面积进行规范，减弱对在售项目的影响，预计未来将有更多城市跟进。

　　表：2025年上半年部分省市房地产优化政策

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　整体来看，6.13国常会定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，对近期市场边际转弱作出及时回应，并给予明确政策导向，释放积极信号。预计下半年政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面全力落实已出台政策，推动市场止跌回稳。

　　稳定预期方面，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建房地产相关基础性制度，谨慎释放收紧性政策，更有利于稳定市场预期。

　　激活需求方面，一方面，加大城中村改造的房票安置力度，促进新增住房需求释放；另一方面，6月13日，广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北上深限制性政策亦有优化空间，如优化大户型限购。各地优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等存在预期。

　　优化供给方面，持续完善和落实专项债券收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加速收储节奏，改善市场供求关系。同时，各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策或加快出台，并在土地、金融等方面给予更大支持，促进高品质住房供给放量。

　　以上政策落地落实将有利于化解风险，除此之外，为稳定中长期市场，城市更新相关政策有望加快落实，如金融监管部门加快出台城市更新项目贷款管理办法，财政部门强化财政政策和资金保障，国家发改委加大中央投资支持力度，自然资源部门优化核定容积率、鼓励用地功能转换兼容等。

　　预计2025年新建商品房销售面积在9亿平米左右，“好城市+好房子”具备结构性机会

　　自去年四季度一揽子政策落地后，重点城市新房销售量连续两个季度保持修复态势，二手房成交量保持增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，但今年二季度市场有所转弱，1-5月全国新建商品房销售面积同比下降2.9%，在低基数下，降幅较去年明显收窄，但较1-4月扩大0.1个百分点。去年底我们提出三项影响2025年新房销售恢复的主要因素，包括居民收入预期偏弱，新开工面积持续下滑导致有效供给不足，以及重点城市二手房分流新房市场需求等。从上半年情况来看，一方面，居民就业收入预期改善尚不明显，仍对居民置业节奏产生影响；另一方面，前五月房屋新开工面积同比下降22.8%，供给端偏弱仍将制约销售修复程度；此外，重点城市二手房“以价换量”延续，对新房“替代效应”仍较明显。整体来看，预计全年新建商品房销售面积在9亿平米左右。

　　图：2024年9月及2025年6月制约购房者入市的主要影响因素对比（多选）

　　数据来源：中指调查，中指数据CREIS（点击查看）

　　图：全国新建住宅销售和新开工面积对比

　　数据来源：国家统计局

　　图：各季度全国新建商品房销售面积及增速

　　注：2021-2024年5月数据根据次年公布值及增速修正，2025Q2规模使用4-5月增速估算

　　分化行情延续，“好城市+好房子”具备结构性机会。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体仍回落。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。

　　2025上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高溢价。展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。在此背景下，房企应加大营销力度，推动在售“老项目”加快去化，同时紧抓政策窗口，推动存量商办项目及存量土地盘活，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。拿地方面，应继续聚焦市场确定性高的核心城市，通过新老项目平衡重启发展，但需避免拿高价地。长期来看，企业需主动适应房地产发展新模式，逐步向轻重并举方向转型。

　　图：2022年至2025年1-6月TOP100房企累计销售额均值及增速情况

　　图：2021年-2025年TOP100房企单月销售额

　　2025年1-6月，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点。6月单月，TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月单月降幅扩大1.2个百分点。1-6月销售总额超千亿房企4家，较去年同期减少2家，百亿房企46家，较去年同期增加2家。TOP100房企权益销售额为12812.7亿元，权益销售面积为6570.6万平方米。

　　图：2022-2025年1-6月TOP100企业拿地总额

　　2025年1-6月，TOP100企业拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点。受上年低基数影响，TOP100企业拿地同比增幅较上月扩大。上半年拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中8家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，如滨江集团拿地金额位居前十，邦泰集团、大华集团等也进入拿地金额前二十。

　　从新增货值来看，保利发展、绿城中国和中国金茂位列前三。2025年1-6月，保利发展以899亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以831亿元新增货值位列第二，中国金茂新增货值规模为749亿元，位列第三。TOP10企业2025年1-6月新增货值总额6019.9亿元，占TOP100企业的41.8%，新增货值门槛为50亿元。

来源：中指研究院