万绿丛中一抹红！南山蛇口二手房业主报价大涨11%

　　刚刚过去的上半年，深圳楼市又发生了什么变化。

　　01

　　挂盘量增至7.39万套

　　市场报价有涨有跌

　　——二手房成交月均超5000套，4月份后开始下行

　　刚刚过去的上半年，二手房买卖合同共计录得量35,106套，较2024年上半年同期增长30.7%。

　　据深房中协统计数据显示，上半年二手房市场呈现“凸型”走势，春节假期结束后，二手房市场快速回温，但随后受季节性影响波动回落。

　　尽管上半年月均超5000套，但从4月份后，小幅下降走势反映出消费者信心虽有所修复但仍显不足。

（数据来源：深房中协中介行业标准指数）

　　——新房住宅供应同比降45.6%，但成交最同比增了11.9%

　　2025年上半年预售新房成交16,522套，较2024年上半年同期增长11.9%，其中住宅成交15,101套，较去年同期增长24.4%。

　　今年上半年的新盘供应量其实是大幅减少的，但是成交量增长也说明了现在的购房者还是更倾向于买新房。

　　2025上半年供应新房17293套，同比下降44.3%，环比下降47.5%。其中新房住宅14983套，同比下降45.6%，环比下降47.3%。

　　这些供应主要在宝安、龙华、龙岗等片区，其中宝安以3802套领先全市。

（数据来源：深圳市房地产信息平台）

　　——二手挂盘再创新高，达7.39万套

　　深圳二手房的挂盘方面，也是一路再创新高，6月份已达约7.39万套，对比5月同期增加2,067套，环比增长2.9%。

　　房价越不稳定，可见大家抛售的意愿更强。

　（数据来源：深圳市房地产信息平台）

　　——挂盘价大范围仍在下跌

　　在挂牌量持续攀升的大背景下，市场报价呈现出怎样的动态变化？

　　从中原发布的数据来看，上半年深圳86个片区的挂盘均价走势分化明显。其中，仅有12个片区挂盘均价实现上涨，72个片区出现下跌，还有2个片区价格基本保持平稳。

　　在报价下调的片区中，宝安区的航城片区“领跌”。目前，该片区业主报价为4.9万元/㎡，近半年跌幅达10.7%，也是所有片区中唯一跌幅超过10%的区域。

　　紧随其后的是福田的上步片区，业主平均报价为7.8万元/㎡，跌幅为9.1%。与之形成对比的是，价格上调的区域不少都位于核心地段。

　　在价格上调的片区里，南山的蛇口片区涨幅居首，目前该片区挂盘均价为11.9万元/㎡，较之前上涨了11.5%；而挂盘价涨幅第二的是大鹏新区的葵涌，挂盘均价约4.3万/平，涨了8.3%；而龙华观澜也较之前涨了8.2%。

　　值得一提的是，南山深圳湾片区目前挂盘均价最高，达19.5万元/㎡，上半年挂盘均价上涨了3.7%。

　　目前深圳挂盘单价最低的是大鹏新区的大鹏片区，当前挂盘均价为3.0万元/㎡，均价下跌了1.2%。

　　02

　　议价率仍居高，市场还在挤水份？

　　挂盘量还在增加，以上半年约3.5万套的成交量来看，现有的挂盘量还能买2年多。

　　挂盘价和成交价的差距有多大？

　　据贝壳平台数据，宝安二手房成交均价约为5.2万/㎡，但挂牌均价约6.4万/m²，砍价空间高达19.3%。

　　深圳二手房议价率已经连续7周维持在9.5%左右。

　　这个数据对于买房的业主来说，看起来挺扎心的，以一套500万的房子，少则能砍价近50万，多则近百万。

　　但目前的市场，可能有人认为，还有这么大的砍价空间，证明房价水分仍未挤干。

　　相比较市场火热的2020年，当时的谈价率仅2%-4%不等，一套同价的房谈价个10多万就能成交。

　　03

　　成交价位段有变，低价楼盘占比增加

　　另一组数据显示，成交的价位段分布正悄然发生改变，新房高价盘成交占比下降，低价盘成交占比上升。

　　譬如，4-6万价格段成交占比35.0%居首，但环比降1.0%。

　　4万以下价格段成交占比33.1%次之，环比降0.1%，多在龙岗、光明、坪山等区。

　　6-8万价格段成交占比20.3%位第三，环比上涨4.6%。

　　这说明，现在低总价的盘越来越多了，对于置业者来说，购房的成本也更低了。

　　现在去二手房平台查找总价100万以内的房源，也出现了大幅的增长，上车深圳的门槛可以说一降再降。

来源：咚咚找房