政治局会议聚焦城市更新、“好房子”，什么信号？

　　“730”政治局会议召开，没提房地产。

　　而与房地产有关的表述也是近几年最少的一次。

　　“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”

　　虽然只有22个字，但背后的信号意义很明显，这意味着城市更新之于城市发展和房地产业的重要性再提升。

　　7月中旬召开的中央城市工作会议明确“高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。

　　随后，住建部召开会议强调“要把城市更新摆在更加突出位置，统筹实施好一系列民生工程、安全工程、发展工程。”

　　结合此次表述可以看出，城市更新已经成为城市发展的重点，并将作为新型城镇化的核心任务来推进，接下来城市更新将全面提速，通过存量撬动增量释放刚性和改善需求，并将为房地产存量时代提供重要的发展空间。

　　通过梳理2023年以来历次中央政治局会议有关房地产的表述不难发现，“730”政治局会议是字数最少的一次，只有22个字，也是近年来首次未明确提到“房地产”这三个字。

　　不过，这并不意味着房地产不重要，而是前期“一揽子”政策效果正在持续释放，房地产市场各项指标持续改善，市场延续“止跌回稳”势头，并表现出三个方面的积极变化：新房二手住房成交总量同比正增长；房价降幅整体收窄，6月份70个大中城市房价数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅均收窄；商品房待售面积连续四个月减少。

　　接下来，持续推动房地产止跌回稳的基调仍未有改变。

　　此次政治局会议有两大关键点，一个是落实中央城市工作会议精神，一个是高质量开展城市更新。

　　其中中央城市工作会议也提到“高质量开展城市更新”，这意味着城市更新在城市发展中的地位进一步拔高，而房地产业又与城市建设发展一脉相承。

　　实际上，“城市更新”这一概念首次出现是在2019年12月召开的中央经济工作会议上，彼时提出加强城市更新和存量住房改造。随后的2020年、2023年和2024年均提及城市更新，提法从“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新”。

　　今年4月城市更新一词首次出现在中央政治局会议中，会议强调“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。”

　　表述也从中央经济工作会议中的“大力实施”进一步升级为“加力实施”。

　　对比4月中央政治局会议相关表述来看，财政政策更加积极和货币政策适度宽松的定调并未改变，但7月中央政治局会议明确宏观政策要持续发力、适时加力，且更加强调“落实落细”，并要“充分释放政策效应”。

　　财政政策方面，本次会议要求“加快政府债券发行使用，提高资金使用效率”；货币政策方面，未提及“适时降准降息”，而是要“促进社会综合融资成本下行”，并强调要“用好各项结构性货币政策工具”。

　　此外，今年政府工作报告也提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，体现出中央对于城市更新工作的重视及支持。

　　“730”政治局会议的提法从“加力实施”转变为“高质量开展”。与中央城市工作会议提出的城市发展从“大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”相呼应。

　　这也意味着新一轮城市更新将围绕城市“存量提质增效”拉开大幕。

　　城市更新是城镇化发展历史的必然过程，并从顶层设计发展到落地实操阶段。

　　今年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》出台，7月21日，住建部发布了《城市更新规划编制导则》，将城市更新从政策文件落地到执行层面。

　　在3月9日全国人大民生记者会上住建部部长倪虹表示：2025年持续推进城市更新，重点有三类项目。其中和房地产行业直接相关的是第一类即民生类的项目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。二是城中村改造项目，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。

　　未来城市更新的潜在需求主要来自于老旧小区改造、城中村改造和城市基础设建设改造。

　　住建部数据显示，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民。

　　从过去城市更新规模来看，其中2022年以来连续三年城市更新项目数量维持在6万个以上，总投规模已是万亿级别。另据东吴证券测算，“十五五”期间，城市更新预计至少能完成4.48万亿总投资，折合每年近9000亿。

　　住建部部长此前表示“从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的”。

　　高质量城市更新行动，聚焦老旧小区改造、城市基础设施提升等重点领域，核心在于“以存量撬动增量”。尤其是住建部明确2025年将通过推进货币化安置加力实施城中村和危旧房改造，并在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模，不断催生存量住房改善需求。

　　通过货币化安置（如直接发放购房补贴或房票），引导被拆迁居民优先购买存量商品房，预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化，进一步释放潜在刚性购房需求，加速库存消化，缓解存量商品房高库存压力。

　　长期来看，以城市更新为背景，通过“好房子”共计迭代满足改善需求支撑新房市场成交，最终形成新的价格体系，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。

　　中央政治局虽然没有直接提到“房地产”，但是“字越少、影响越大”，高质量开展城市更新将成为城市发展“存量提质增效”的重要抓手，并持续推动新型城镇化稳定高质量发展，为房地产业新一轮发展提供重要的需求支撑。

　　房地产业经过过去20年的高速发展，城市居民从“住有所居”实现到“住有优居”的跨越。在高质量城市更新背景下，各地供地质量将会不断提升，“城市更新”将与“好房子”深度融合，从而推动房地产行业加速向“高品质、低风险、可持续”的发展新模式转型。

来源：丁祖昱评楼市