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深圳二手房价跌破“6字头” 市场见底了吗?

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2025-08-15 07:00:33
[摘要]7月深圳二手住宅成交均价已跌破6万元/㎡关口,报5.93万元/㎡,环比下降1.7%,这是深圳二手房这几年成交均价第二次跌破6字头。

  最近的楼市很有意思,北京新政后,某楼盘单日成交8套登上了同城热搜,与此同时,深圳福田一楼盘发通知,称收到3800组看房预约……这些看似碎片化的市场"热点"背后,折射出当前房地产市场怎样的真实图景?

  当我们将这些现象置于更宏观的数据背景下观察,一个更为复杂的市场真相浮出水面。

  01

  表面“热度”难掩市场分化现实

  8月8日北京新政后,媒体聚焦"首个周末二手房成交忙""新盘看房需排队"的热闹场景。

  深圳市场同样出现个别楼盘“热”,福田某盘发公号称收获3800组看房预约,在当下市场环境中堪称亮眼。

  而深圳的个别开发商的信心也很足,譬如位于宝安的一项目,上周204套住宅取证,备案均价约9.88万/㎡,开盘可享约9.3折优惠,折后均价9.23万/㎡,折后115㎡四房914万起,相比同片区的楼盘价格,这老铁涨价了……

  然而这些个案热度难以代表整体市场。

  据中指研究院的数据显示,2025年7月,百城二手住宅均价环比下跌0.77%,同比下跌7.32%

  十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%,同比下跌5.10%,同比跌幅收窄0.2个百分点。

  十大城市没有一个城市是涨的,同比跌幅最大的城市如武汉、南京已经达到了9.5%左右。

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  图:2025年7月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比(图源:中指研究院)

  从具体的城市来看,深圳7月份二手房成交套数环比小幅增长,但这个增长也是建立在新房销售下跌的情况下。

  7月深圳一手住宅网签约2660套,环比下降了18.8%,同比下降22.6%,7月份的深圳新盘市场基本上没有比较热的新盘。

  二手房的成交还是在以价换量,7月深圳二手住宅价格环比下跌0.55%,同比下跌3.02%,同比跌幅收窄,环比跌幅有所扩大。

  房价环比跌幅超5%以上的有宝安、坪山、盐田和光明。

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  表:深圳新房典型项目

  02

  深圳二手房成交均价再次跌破“6字头”

  而扎心的是,7月深圳二手住宅成交均价已跌破6万元/㎡关口,报5.93万元/㎡,环比下降1.7%,这是深圳二手房这几年成交均价第二次跌破6字头。

  上一次是2024年的7-9月份,当时从7月份的5.92万/平,跌至5.87万/平,后因利好政策,10月份迅速回到6.3万/平。

  今年7月份的跌,和去年有点一样,处于楼市淡季,该消化的客户在年初已被消化完,加之市场没有新的刺激点,所以5月后,房价又开始进入下跌通道。

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  值得关注的是,分化现象在区域层面更为明显。

  中原的数据显示,8月深圳86个监测片区中,仅35个片区挂牌均价上涨,46个片区报价下跌。

  南山区华侨城片区因豪宅集中挂牌,均价环比暴涨13.3%至13.2万元/㎡;

  而龙华观澜片区则因平价盘占比增加,均价下跌7.6%至7.0万元/㎡。

  这种结构性波动反映出市场仍在经历深度价值重估。

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  图源:大咖深房团

  而二手房在售房源量还在增长,深房中协统计的数据显示,目前深圳有效在售房源量达76491套。

  挂盘最多的是龙岗,有19659套;其次是宝安和南山两区,分别是1.4万套,和1.3万套;福田也有10728套;罗湖也接近万套。

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  当前下跌的市场,对于刚需和改善换房客来说,都好时机,但对于投资客来说,房子拿在手上并不是好事情。

  03

  北京“抢跑”后,关注又给到了深圳

  房地产市场的深度调整到目前,正在产生远超行业本身的经济影响。

  当下我们看到的,相关产业链就业压力加剧、建筑业农民工数量锐减,从更大的视角来看,相关行业降薪裁员已成普遍现象,印证了李嘉诚"房价下跌人命关天"的警示。

  这种冲击波正通过多重渠道传导:一方面,作为家庭核心资产的房产贬值直接抑制消费意愿;另一方面,土地财政退潮导致公共补贴能力下降,今年已有20余省份高校学费上调10%-15%,水电燃气等基础公共服务价格普涨,这些都可视为房地产调整的次生影响。

  面对复杂局面,政策层面正多措并举:因城施策优化调控、加大城中村改造资金支持、创设抵押补充贷款工具等。

  8月8日晚,北京住建委一纸文件震动全国,京籍及社保满2年的非京籍家庭,在五环外买房不再限套数。

  当北京忙着给五环外“解腰带”时,深圳的购房群此前就流传着各种“小作文”:“深圳即将全域放开限购”、“首付要降到1成”、“增值税取消”……狼来了一直在喊,但市场却连眼都不抬一下。

  在几个超一线城市中,现在广州基本早已“脱光”,北京这次也“抢跑”了……大众关注度,又给到深圳了。

来源:咚咚找房

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责任编辑:王爱玲

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