刚性需求回暖 6月楼市将进入推盘密集期 降价走量

    随着上市房企4月份销售情况以及一季报的披露，楼市是否回暖又成为市场关心的议题。从近期的销售报告来看，在价格下行的前提下，4月份上市龙头房企的销量同比出现增长。而根据《投资快报》记者从开发商等渠道获得的消息，5、6月是开发商新盘推盘的密集期。届时，随着刚性需求的回暖，楼市的成交量或将迎来销售的“小阳春”。

　　5、6月将积极推盘

房地产4月份的销情如火如荼。其中，今年4月，保利地产(600048)实现签约面积71.90万平方米，同比增长45.10%；实现签约金额91.48亿元，同比增长36.86%，保利地产交出的销情战绩可观

。

　　保利地产品牌管理中心经理朱芮嘉在接受《投资快报》记者采访时表示，今年4月销情高涨的原因还是刚性需求回暖。“保利地产抓住今年房地产行业的窗口期，而且保利定位一向都是主

流人群，在刚性需求消费者入市的时候紧抓机遇，使得公司4月份的销情、业绩方面都有所提高。”

　　记者查阅了四大房企中已经披露4月的销情的公司，除了保利之外，万科在今年4月交成绩单显示，当月销售面积76.7万方，同比增13.1%。房地产龙头在4月份的销售均有回暖的迹象。

　　不过，也有观点认为，今年4月份地产行业的集体回暖是以一季度萎靡不振的业绩作伏笔。《投资快报》记者查阅了“招保万金”四大房企龙头的一季报，除了万科同比是正增长之外，其

余三家上市房企都出现不同程度的下滑。

　　“一季度的行业寒冬与政策面也有一定关系。”朱芮嘉向记者解释，今年年初政策层面对房地产行业调控严厉，也使得刚性需求的消费者处于观望状态，不敢轻举妄动。

　　今年三月份，国务院总理温家宝在两会答中外记者问时表示，房价远未到合理水平。此言一出，两市旋即在当日午盘应声大跌。另外，朱芮嘉也向《投资快报》记者表示，因为今年过年

时间比较早，消费者买房的意愿也不高，诸多因素共同作用之下，今年一季度各大房企的销情比去年有所下滑。

　　当记者问及保利地产二季度的计划时，朱芮嘉说，预计5月、6月将是几大龙头房企的密集推盘期，不过6月份保利新推盘的项目目前尚在商议中。

　　除了保利地产之外，记者留意到，其余龙头开发商也瞄准了6月份这个黄金时期。金地集团(600383)在4月份的销售报告中说明，今年5-6 月有新推或加推盘计划的项目包括广州荔湖城、

深圳天悦湾、东莞博登湖等13个项目。

　　万科：降价走量

　　与保利地产一样，身为房企龙头的万科在今年开头也实行了“降价走量”的计划。甚至乎，万科在青岛的项目生态城，本次推出的房源为2.2期90产品，其现场销售表示，本次推盘大部分

的房源价格在七千多元，较好的房源价格将定在八千多，被称为“最大开盘优惠”。

　　今年一季度，万科实现结算面积75.4万平方米，实现结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。针对一季度结算均价同比下降的情况，万科董秘谭华杰曾在公开媒体上表示，这主

要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。去年一季度时，上海、广州、深圳这三个核心城市结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其它季度，相对而言，今年一季度公司结

算资源的分布比较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。受此因素影响，结算收入的同比增幅低于结算面积的增幅。

　　谭华杰同时指出，受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少了4.2个百分点，但略高于去年全年28.8%的水平。

　　中金公司发布的报告中指出，万科结算毛利率将呈现下行趋势，预计未来两年每年将下降1-2个百分点。因行业供给增加、存货压力上升，将使得房价二季度面临调整压力。

　　一线城市成交量回暖

　　与保利地产的观点相同，业界普遍把这轮楼市成交量的回暖，归结为刚性需求增长。在当前传统销售旺季的时期，楼市成交量的小幅回暖是刚性需求以及消费者心理价位、房贷利率优惠

等多种因素的作用下所产生的结果。

　　根据数据，今年3月份，包括北京、上海、广州、深圳在内的全国24座全国重点城市新房成交套数环比飙升。其中，杭州环比大涨高达252%，其余环比涨幅在50%以上的城市也有20个。从

上述统计数据来看，一线城市在3月份的成交量普遍回暖。当然，这也有1、2月份春节销量基数低的因素。

　　这样的情况在房地产上市公司中也是数见不鲜。今年，富力地产一季度实现销售收入66亿元，超过今年前两个月合计销售金额36亿元的近一倍；金地集团一季度也实现销售金额41亿元，

较今年前两个月合计16亿元的销售收入大增逾1.5倍。

　　不过，需要指出的是，在成交量大增的同时，房地产开发商也面临库存量增加以及资金回笼的压力。国家统计局数据显示，今年1至3月份，全国房企住宅竣工面积14325万平米，增长40%

。显然，随着竣工住宅大量入市，如果成交回升的速度跟不上住房供给量以及库存量的增加，将会对房地产开发商的经营造成资金的压力。正是如此，这也是二季度房企加速推盘的主观原因。