摸底深圳31个片区“合理房价” 哪个性价比最高?

    伴随着房价在调控后的下跌，业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法，一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。记者通过计算得出，从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理。

    近期深圳又见“合理”房价说。近日，深圳市房地产研究中心主任王锋计算得出的深圳“合理”房价1.5万元再次引起热议。这一根据房价和家庭收入比例计算的合理房价以全市为单位，不少市民表示，深圳各区差异巨大，以全市平均水平计算的合理房价不具备任何指标意义，市民还是不知道在各个片区，什么样的价格更具有市场支撑。

    根据美联物业全国研究中心主任徐枫表示，深圳的“合理”房价应该在1.7万—2万元不等。而记者则依据租金水平分别计算深圳31个片区的“合理”房价，从租金支撑角度为市民解答哪些片区的房价更有支撑。计算显示，从租金回报角度衡量深圳罗湖的房价最为合理，包括蔡屋围、东门、翠竹、黄贝岭等片区的实际房价都处于计算得来的“合理”房价区间，此外保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡等片区房价也趋于合理；而香蜜湖、后海、宝安中心区、横岗、龙华、前海等片区则明显房价“偏高”。

    根据深圳中原的统计，深圳31个片区4月份二手房成交均价同比去年4月都呈下跌趋势，其中20个片区跌幅超过10%，坂田、前海、梅沙、龙岗中心城、翠竹、宝城中心区等片区领跌全市。与此同时，黄贝岭、新洲、中心南区、龙华、南头、皇岗等片区跌幅较小。

    随着房价在调控后的下跌，业内对于房价将跌到何时也有了不同的看法，一个紧随而至的问题就是深圳房价跌到何时才算合理。日前，深圳市房地产研究中心主任王锋给出了一个算法：以深圳三口之家的年收入在15万元左右计算，按照联合国建议的，城市主流居民家庭年收入总和与房屋总价值比例在15至18之间，考虑深圳的发展现状以10倍作为标准，一个家庭购买房屋的合理总价为150万元，如果按一套房100平方米算，房价就是1.5万元/平方米。以此计算深圳的“合理”房价在1.5万元/平方米左右为合适。

根据徐枫表示，房价合理不合理其实很难有一个明确的界定标准。她认为，房价与收入的比例，或者月供与家庭收入的负担比都是衡量房价的指标，但难在一个城市的收入水平很难界定，因此也很难算出合理的价格。

    “目前其他专家计算依据的多为统计局数字，但这是社会人群的平均收入，而其实社会人群并不等于购房人群”，徐枫认为，购房人群仅是社会人群的一部分，其收入高于社会平均收入，而且从商品住宅的性质来说，保障房覆盖中低收入人群，商品房就是卖给社会人群更有钱的一部分人，因此依次计算的深圳“合理房价”应该高于1.5万元的水平。

    据徐枫认为，“深圳全市的合理房价应该是1.7万—2万元”，但这是全市的均价，具体到福田可能就应该在2.2万左右。是否可以用租金水平来计算“合理”房价？徐枫表示，一是租金回报率更多是衡量投资的指标，再者应该注意到，国外用这一指标的前提是租房和买房的居住体验差别不大，而国内租房对于租客缺乏保障，同时房价上涨速度快于租金上涨速度，因此国内房屋租金回报率一般偏低。

    但是，考虑到租金的片区差异和租金水平更能直观地反映居住需求，因此记者还是用这一指标来计算衡量合理房价。在针对深圳31个片区的计算和调查显示，罗湖区明显是各区中住宅租金回报率最高、房价更显“合理”的区域，而包括福田、南山、宝安等房价上涨速度较快的区域则明显租金回报偏低，房价有“不合理”趋势。对于购房者而言，翠竹、百仕达、保税区、沙头角、南油、皇岗、西乡、莲塘、南头等片区房价“水分”不多，消费者可关注随时入市的笋盘。

    “合理”房价的计算方式

    美联物业全国研究中心主任徐枫告诉记者，租金回报率更多是投资概念，是衡量房产投资是否合理的指标，不适宜用其衡量房价是否“合理”。但世联地产董事长陈劲松却表示，房价的租金回报达到通货膨胀水平,说明租金回报合理，也说明行业发展正常化。

    考虑到租金水平的片区差异明显，以及租金更敏感反映市场变化，记者还是大胆使用“租金回报”的方式来计算“合理”房价。考虑目前国内CPI水平和国内定期存款利率都是在3.5%左右，于是记者假定租金回报率在3—3.5%的水平，从租金反推计算房价作为“合理”房价。假定认为，租金回报高于3.5%的片区其房价有更多支撑，而租金回报明显低于指标的则其房价有更多“泡沫”倾向。

    值得说明的是，徐枫表示，对于个体购房者而言，房价负担比是衡量房价是否合理的指标，每月支付月供占家庭收入50%以下的房价水平都属合理。

    福田区

    莲花（含中心北区）

    ◎二手房成交均价：27016元/平方米

    ◎租金水平：56.57元/平方米·月

    ◎在售新房均价：26000元/平方米

    ◎“合理”房价：19400—22600元/平方米

    地处福田中心区CBD北部，交通四通发达，同时区域配套完善，又有相对丰富的公园、学校等资源，因此目前二手房价格都远在全市的二手房成交均价以上。

    深圳中原监测，该片区代表性二手楼盘雅颂居新近成交的价格在3.8万元，同比去年同期下降约10%，同时该片区的二手房成交均价也从去年同期的3万元左右下降到目前的2.7万元，而同期租金水平却保持稳定。此外，该片区现有新楼盘彩田怡色在售，价格2.6万元起。

    梅林

    ◎二手房成交均价：23782元/平方米

    ◎租金水平：48.17元/平方米·月

    ◎在售新房均价：35000—50000元/平方米

    ◎“合理”房价：16500—19200元/平方米

    以前曾为深圳公务员、企事业单位员工的配套小区，以居住、商业、教育等配套设施完善而著称。以梅林一村为例，该小区的二手房成交价格已经从去年同期的2.5万元跌至目前的2.3万元左右，下降6%，同时该片区二手房成交均价也从2.6万元跌到2.37万元左右。该片区租金从去年同期的52元左右下降到目前的48元，其中翰岭花园更有10%的跌幅。

    梅林目前仅有包括新世界四季山水、阳基天御山等少量新盘在售，这些项目多是靠近自然山体且大面积的单位，价格自然偏高，从3.5万—5万元/平方米不等。

    皇岗

    ◎二手房成交均价：20714元/平方米

    ◎租金水平：57.63元/平方米·月

◎在售新房均价：21000—27000元/平方米

    ◎“合理”房价：19800—23100元/平方米

皇岗片区曾因距离皇岗口岸近而多受港人青睐，而目前那里也由于处于中心区域有不少深圳人选择。皇岗片区的代表楼盘皇御苑目前的二手房成交价在2.1万元左右，比去年同期下跌10%，而片区成交均价则为20714元/平方米，比去年同期下降7%。

    片区的租金水平一直相当稳定，从去年到现在一直稳定在57元的区间。此外，这一片区目前有水盘紫云阁、深港1号、廊桥国际等新房在售，其中深港1号在今年春交会期间推出特价房仅售2.1万元，几乎与片区二手房价格相同，而其他新房目前售价普遍在2.7万元左右，略高于以租金计算的“合理”房价水平。

    新洲—上下沙

    ◎二手房成交均价：23899元/平方米

    ◎租金水平：61.6元/平方米·月

    ◎在售新房均价：27000元/平方米

    ◎“合理”房价：21100—25000元/平方米

    新洲片区几乎可以算是最为靠近中心区的居住区域之一，而上下沙目前仍居住着不少城市白领和打工族。以该片区的典型楼盘都市花园为例，该小区房价已经从去年同期的2.2万元跌到目前的2万元左右，跌幅9%。同片区二手房成交均价则下跌6%，而租金水平则保持小幅上涨趋势，上涨6%。

    目前有君临天下、嘉葆润金座、嘉洲富苑等新房在售，嘉宝润金座2.7万元左右的售价代表该片区目前新房的售价，而君临天下等产品的价格多在3万元以上。

中心南区

    ◎二手房成交均价：25001元/平方米

    ◎租金水平：63.66元/平方米·月

    ◎在售新房均价：27000元/平方米

    ◎“合理”房价：21000—25000元/平方米

    这个中心南区，是CBD（中央商务区）的CLD（中心生活区）。据不完全统计，中心南区的人口居住人数已超百万。由于片区地处福田中心区、中心西区、皇岗口岸三大片区交集核心，来自中心区的高层次白领、往返深港的香港人都会选择在此置业或者投资，此类人群有很强的购买力和消费力。

    福田二手房市场中，中心南区是成交的主力区，也是全市二手房成交比较活跃的片区。据中联地产片区置业顾问介绍，中心南片区的二手房价近年来处于攀升阶段，其中高端二手房价目前已超过30000元/平方米，但与去年同期相比，价格稍有回落。

    保税区

    ◎二手房成交均价：16766元/平方米

    ◎租金水平：48.63元/平方米·月

    ◎在售新房均价：35000元/平方米

    ◎“合理”房价：16000—19000元/平方米

    福田保税区位于深圳市中心区的南端，东起皇岗口岸，西至新洲河和世界著名的红树林自然保护区，南沿深圳河，隔河与香港落马洲相望，北邻广深珠高速公路，生活配套区与市中心紧密相连。

现在该片区只有天健铂庭一个在售楼盘，销售均价为35000元/平方米。据介绍，保税区内的楼盘大多楼龄在8至10年左右，物业户型也比较丰富，其中以70至100平方米的二房、三房户型为主。据片区中介介绍，当前片区二手房成交均价约为17000至21000元/平方米，低于整个福田区二手房的成交价格。

    景田—香蜜湖

    ◎二手房成交均价：38359元/平方米

    ◎租金水平：46.85元/平方米·月

    ◎在售新房均价：46000元/平方米

    ◎“合理”房价：16000—19000元/平方米

    景田片区作为中心区的扩展和延伸，以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。香蜜湖片区区剑指高端豪宅，自然环境优越，居住用地只占片区总用地面积20%，没有常见的城中村和农民房，也没有工业厂房。

    片区置业顾问介绍，片区置业者中，来自福田区和南山区的客户最多，其中又以二次置业者或多次置业者居多。区内新盘不仅价格较高，且优惠不多，价格依然在高位徘徊。与前期相比，景田、香蜜湖等一带的二手住宅价格微跌，降价范围大约在10万元至20万元之间，也有部分急于出手的业主，将房价直降50万元。

    白沙岭

    ◎二手房成交均价：24324元/平方米

    ◎租金水平：57.72元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：19000—23000元/平方米

    白沙岭片区开发时间较长，片区生活配套相当成熟。在深圳有三大比较出名的学位片区，分别是罗湖翠竹北、南山蛇口以及福田白沙岭。优质学位房已成紧俏资产，保值增值功能强劲，因此白沙岭的发展情况相当红火。

    片区内无在售楼盘，二手房源单价从22000到60000元/平方米不等，房源数量仅有451套。同时，区内租金水平也在31个片区中排名前十，可见学位房受青睐的程度。

    农科中心-竹子林

    ◎二手房成交均价：32627元/平方米

    ◎租金水平：64.76元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：22000—25000元/平方米

    农科片区由香蜜湖路、深南大道、农林路、莲花西路围合而成。居住用地占总面积的31.61%，公共绿化用地28.74%，商业用地5.25%，是一块难得的纯住宅区域。

    有大量写字楼办公区，加上环境优美，成为上班族的理想居住场所之一，其三级市场上的购买与租赁需求非常旺盛。

    片区很少有新盘推出，供求的原因使房价长期较为坚挺。而且，片区以两房、三房的中小户型为主，户型设计普遍实用，很受自住型客户的青睐。目前，区内二手房楼盘均价约25000至37000元/平方米。

    南山区

    后海

    ◎二手房成交均价：25997元/平方米

    ◎租金水平：48.23元/平方米·月

    ◎在售新房均价：40000—60000元/平方米

    ◎“合理”房价：16500—19300元/平方米

    后海西临南山商业文化中心，东面为深圳湾海滨带，南面通过深圳湾大桥与香港相连，因此可以说是深圳特区内少见可以同时享受城市中心、海景和毗邻香港优势的居住片区。加上后海近年在填海地块上新建了不少商品房，因此后海几乎成为今年所谓“豪宅”供应最多的区域，新建商品房价格也一并水涨船高，市场好时这里常见的都为六七万每平方米的海景公寓，目前市场走低，该片区在售新房从4万左右到6万不等，高价新房主要集中在后海东侧靠近深圳湾大桥附近的填海区。

    代表性二手房海印长城成交价已从去年同期的2.6万元降至目前的2.35万元，而片区成交均价也从3万元左右降至目前的2.6万元，降幅达11%，租金方面该片区近一年却有4%的增幅。

    华侨城

    ◎二手房成交均价：31093元/平方米

    ◎租金水平：66.76元/平方米·月

    ◎在售新房均价：35000元/平方米

    ◎“合理”房价：23000—27000元/平方米

    华侨城从规划之初一直有旅游+地产的定位，片区也秉承低密度和宜居的特点，因此华侨城一直是深圳传统的豪宅片区。该片区代表楼盘御景东方的成交均价从去年4月到现在下跌7%，价格从4万元下跌到3.7万元左右。同时该片区的租金价格也有下降趋势，片区租金从70元左右下降到67元附近，跌幅4%。

    片区新房较少，目前有波托菲诺香山里二期和首地容御等项目在售，前者靠近北环，为波托菲诺中位置相对较差的部分，但价格仍然在3.5万元左右。即使华侨城有全市较高水平的租金，但由于片区二手房价格较高，租金回报率并不高。

    蛇口

    ◎二手房成交均价：26154元/平方米

    ◎租金水平：61.91元/平方米·月

    ◎在售新房均价：32000元/平方米

    ◎“合理”房价：21000—25000元/平方米

    蛇口位于深圳南头半岛南部，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，其前身蛇口工业区的建设成就了今天蛇口宜居的国际化住区的面貌，现在的蛇口环境清新，居住人群中不乏外国机构和外国居民，未来这一片区还将伴随海上世界改造而焕发新的魅力。

    从2011年4月至今该片区二手房成交均价从2.9万元下跌到2.6万元，其中南海玫瑰园从2.7万元成交均价到目前2.6万元。与此同时，片区租金却相对稳定，目前片区租金水平维持在62元左右。蛇口目前在售新盘不多，其中招商雍景湾尾盘前期曾以2.7万元左右的价格清货，目前该片区新房价格在3.2万元左右。

    前海

    ◎二手房成交均价：20207元/平方米

    ◎租金水平：54.35元/平方米·月

    ◎在售新房均价：33000元/平方米

    ◎“合理”房价：19000—21000元/平方米

    规划总用地面积15平方公里的深圳前海地区，位于深圳宝安区滨海，将规划建设成为深港现代服务业合作区。

    目前，前海片区的中档物业已非常成熟，置业者定位为都市白领人群。该片区有包括田厦国际中心、万豪月半山、泛海拉菲花园2期以及鼎太风华奥斯卡等4个在售项目，共计房源约2100套。二手房供应方面，区内目前约有9000余套二手房源，阳光棕榈园、前海花园、天朗风清等均为放盘量较多的项目。

    5月7日，南沙新区、前海合作区、横琴新区在南沙签署《南沙、前海、横琴三地友好合作协议》。未来作为深圳重点发展的片区，种种利好再次推高了公众对前海片区楼市的期望值。

    然而，前海的美好前景自然可以间接带动周边房地产的开发和土地升值，但多年来概念的炒作已经令该片区沦为深圳房价炒作最明显的区域，因此目前的投资回报有限。

    南油

    ◎二手房成交均价：

    17728元/平方米

    ◎租金水平：

    52.22元/平方米·月

    ◎在售新房均价：

    33000元/平方米

    ◎“合理”房价：

    18000—20000元/平方米

    南油片区处于前海及后海两座中心的轴心地带。片区周边中小型企业众多，大量白领聚集于此，因而住房需求亦相当旺盛。

    片区目前只有铭筑一个在售楼盘，区内以二手房住宅项目为主，大部分楼盘分布于南海大道两侧，供应量充足。据中联地产置业顾问介绍，该片区现以自住客为主，大多为学历较高的年轻白领，人群的综合素质较高，居住氛围良好。

    目前南油片区二手房整体成交价格具有相对优势。从当前南油片区便利的交通条件及生活配套设施来考虑，其市场价位对置业者颇具吸引力。从片区的未来潜力来看，城市规划带来的叠加效应对片区发展的推动不容小觊。

    南头

    ◎二手房成交均价：19497元/平方米

    ◎租金水平：47.57元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：16000至19000元/平方米

    南头片区北靠深圳主干道深南大道，东接高新科技园区，西侧为前海物流园，是整个南山区的重要组成部分。南头片区是南山的老中心区，已经发展成为一个适合居住的生活区。

    片区住宅多以独栋建设为主，成规模的社区住宅较少。由于该片区租赁市场十分活跃，因此片区的住宅以中小户型为主，一房和二房住宅占了该片区住宅供应的相当比例，长期投资前景十分广阔。

    据统计，目前南头片区物业的回报率普遍在6％以上，部分物业的回报率达到了9％以上。

    罗湖区

蔡屋围

    ◎二手房成交均价：17583元/平方米

    ◎租金水平：66.77元/平方米·月

    ◎目前在售新房价格：无

    ◎“合理”房价：23000—26700元/平方米

    蔡屋围是深圳核心金融区，包括深交所、高价地大厦、深发展银行大厦、万象城、大剧院以及新建的深圳最高建筑京基100都位于这里。

    蔡屋围片区内商业办公场所众多，不乏众多上市企业及跨国企业，加上这一片区商业服务业发达，片区内的住宅就显得相对稀缺，加上广泛居住需求，因此这一片区租金水平确实不低。根据中原监测，蔡屋围的租金高达66.77元/平方米·月，这一水平在深圳属于第一梯队，只有华侨城、中心南等几个核心区相媲美。

    而在住宅的买卖价格上，目前蔡屋围除了幸福里、京基100公寓这样一些新入市的高端住宅和商务公寓产品外，其他住宅产品的价格却显得不算贵。也许是作为罗湖，房价一直未有飞跃式的涨幅，目前蔡屋围还是能找到不少售价低于20000元左右的二手住宅，而相比这一片区不错的租金而言，这一片区的房价相当的“有价值”，再者，从去年到今年，这一片区的租金水平同比上涨7%的同时，二手房成交均价却下降12%。

    东门

    ◎二手房成交均价：14953元/平方米

    ◎租金水平：54.32元/平方米·月

    ◎在售新房价格：预计30000元/平方米

    ◎“合理”房价：18600—21700元/平方米

    东门同样是深圳商业服务业旺盛的几大商圈之一，繁忙的商业让东门商铺很抢手，也刺激了东门片区的租房需求。目前，在东门片区很多住宅小区都由企业及个体老板租用为商业办公用地，带来更高的租金水平和收益，但同时也降低了居住的氛围。

    东门是深圳最早建设和发展的区域，受制于了罗湖老区的多年发展，东门片区内的规划密度等也一直制约东门的居住环境。东门片区鲜有新建商品房入市，最近入市的港澳8号也是由烂尾楼盘活而来，不过由于其片区内稀缺新建物业，其以接近30000元的售价入市后已卖完，而东门即将入市的华盛君荟预计均价在30000元左右。目前在东门其他的二手楼盘则价格明显不高，中原监测的典型楼盘长丰苑目前的价格仅在12000元左右，片区成交均价也在15000元左右，都低于以租金计算的“合理房价”。这说明东门的房屋总体上租金回报价值偏优。

    百仕达

    ◎二手房成交均价：20616元/平方米

    ◎租金水平：64.74元/平方米·月
    ◎在售新房价格：无

    ◎“合理”房价：22200—25900元/平方米

    百仕达则是深圳罗湖一个大规模的居住区，这一片区也正是以这一小区来命名的，从1997年这一片区就一直在持续开发。

    对于罗湖这一深圳最早发展起来的区域，像百仕达这样的大规模集中居住区域并不多见，这也意味着百仕达具备罗湖其他区域难得的居住环境和成熟的社区配套。良好的居住环境支撑了百仕达片区有着和蔡屋围等金融核心区一样的租金水平。

    此外，中原的监测显示从2011年4月到2012年4月百仕达片区的租金水平同比上涨19%，而买卖交易价格却同比下降10%，在此轮房地产市场调控中，百仕达片区的租金回报率得到进一步的上涨。

    莲塘

    ◎二手房成交均价：17526元/平方米

    ◎租金水平：47.83元/平方米·月

    ◎在售新房价格：无

    ◎“合理”房价：16400—19100元/平方米

    同样是罗湖较为集中的居住区域，在地理位置上处于罗湖东部，与深圳核心区距离稍微远些，但背靠梧桐山，莲塘有着相当不错的自然资源。从深圳中心区沿着北环、深南、滨河等主干道向东驶上罗沙路后不久即可到达莲塘，目前到莲塘的交通状况仍有部分制约，周末和节假日时罗沙路更是面临堵车的困扰，但总体而言莲塘仍十分适合刚需购买。

    据深圳中原监测，莲塘片区的二手楼盘金色年华家园成交价格同比有12%的降幅，而片区成交均价也下降10%，而同期这一片区的租金也相对稳定，同比上涨3%。对于刚需而言，在莲塘置业不需要太高的购买力，这一片区也有多个小区可以选择，同时目前的租金回报也可以支撑这一片区，价格再下行的压力不大。

    翠竹

    ◎二手房成交均价：13928元/平方米

    ◎租金水平：45.2元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：15500—18000元/平方米

    翠竹片区是连接罗湖中心区和罗湖东部地区的重要枢纽，在罗湖区是仅次于东门和人民南路闹市区之外的繁华片区。翠竹片区商业、生活、教育配套相对完善，属成熟片区。

    据中联地产片区置业顾问介绍，翠竹向来新房供应量少，二手房炙手可热，目前没有新盘在售。记者从搜房网得知，目前该片区估计有3000多套二手房房源，其中片区最大的小区翠竹苑房源占比达三成。

    布心

    ◎二手房成交均价：13288元/平方米

    ◎租金水平：32.46元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：11000—13000元/平方米

    作为罗湖区开发较早的片区，布心是一个整合了都市和自然资源，同时对置业者资金实力要求相对较低的典型代表片区。该片区的成交价格一直低于全市水平，片区内的楼盘大部分以中小户型为主，户型面积多在90平米以下，目前片区的中小户型物业成交均价为15000至16000元/平方米，可以满足资金相对有限的“刚需”置业群体。

    黄贝岭

    ◎二手房成交均价：17834元/平方米

    ◎租金水平：55.08元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：19000—22000元/平方米

    在深圳市的“十二五”规划中，罗湖区将有六大片区会进行改造。据了解，黄贝岭旧村改造项目总投资约35亿元人民币，总建筑面积约40万平方米。改造完成后的新黄贝岭村，将拥有超大型购物中心、新型现代化居住社区和高档写字楼。加上湖贝和新秀改造，届时黄贝岭将形成一个新的商业中心。

    目前黄贝岭没有新房在售，而记者此前走访东门、黄贝岭等多个罗湖老片区发现，目前这些老片区的二手房源，出售的并不多，多为出租，即使有出售的房源，其价格普遍在2万元上下。价格与去年同期相比，只是微调，相对其他区域而言，还是比较坚挺。

    盐田区

    梅沙

    ◎二手房成交均价：15526元/平方米

    ◎租金水平：33.97元/平方米·月

    ◎在售新房均价：无

    ◎“合理”房价：11700—13600元/平方米

    梅沙片区拥有深圳绝佳的海滨资源，这一片区也一直是以度假旅游区的形式而存在，片区内有众多度假酒店，此外片区的住宅则分为两类，一类是依托山海资源的高端别墅，另一类公寓类产品则价格实惠。

    也许是在大多数深圳人眼中这里被定义为度假区，但实际上梅沙片区还有拥有不少适合刚需的公寓类产品，片区内和亨中心广场目前的成交价不到1万元，而海语东园等小户型公寓的价格也就是1万出头，整个片区成交均价15526元/平方米，较去年同期下跌16%。此外这一片区的租金水平却并不高，高端小区万科东海岸的租金水平目前也仅33.42元，但较去年保持上涨趋势。

    沙头角

    ◎二手房成交均价：15178元/平方米

    ◎租金水平：36.49元/平方米·月

    ◎在售新房均价：25000元/平方米

    ◎“合理”房价：12000—14000元/平方米

    沙头角位于深圳特区东部，片区关口区域由于其位置的特殊性，均以舒适型的中等偏大户型为主。

    据介绍，沙头角现在已很难找到15000元/平方米以下的房源了。片区在售项目只有两个，分别是上东湾和蓝郡，而今年盐田区内成交主要集中在上东湾，均价达到每平方米25000元，但该小区赠送面积较多，该盘价格拔高了整个区域成交均价。

    购买本片区物业的市民多是看中片区优良的居住环境，置业以居家为主要目的，因此不会轻易将手中的物业出售。租赁方面，区内多为相对大型的社区，实用率高，比较容易出租，租金也在逐年上涨。

    宝安区

    宝安中心区

    ◎二手房成交均价：19737元/平方米

    ◎租金水平：38.31元/平方米·月

    ◎在售新房均价：27000元/平方米

    ◎“合理”房价：13000—15000元/平方米

    宝安中心区位于深圳市西部，珠江口东岸，地处珠三角核心。依托于大前海中心的规划和龙华新区的快速发展，宝安中心区、西乡、龙华成为置业者关注的热点，今年以来，尤其受到“刚需一族”的青睐。

    据中联地产片区置业顾问介绍，位于宝安中心区的几个新盘大多是城市更新旧改项目，粗略统计有中洲中央公园、佳华纽约客、华海澜湾、第5大道三期、曦城等。随着旧改项目在宝安楼市供应量中所占比重的增加，建筑成本高企带来的定价预期偏高等因素都将会增加该区域市场的不确定性。

    另外，该片区二手房供应量相当高，房源约15500套。片区住宅三级市场相对于南山等区存在价格优势，目前市场上有三成的购房者来自于南山或福田，他们看中的也是宝安未来的规划。

    西乡

    ◎二手房成交均价：13657元/平方米

    ◎租金水平：27.33元/平方米·月

    ◎在售新房均价：18200元/平方米

    ◎“合理”房价：9300—11000元/平方米

    西乡片区东邻宝安新中心区，北部临近平峦山、铁仔山郊野公园，南部紧邻大铲湾港区，西部靠近宝安国际机场。西乡片区相对于宝安中心区和新安片区来说开发较晚，生活配套相对较落后，因此整体租金价格也较低。

    但该片区商品房住宅价格的年均涨幅呈现过快势头，据中联地产片区置业顾问介绍，2010年好一些的房子均价也就9000元/平方米，去年已经涨到17000元/平方米，今年稍有回落。目前，招商果岭花园、广兴源圣拿威都是置业者比较关注的在售楼盘。

    龙华新区

    ◎二手房成交均价：16576元/平方米

    ◎租金水平：35.61元/平方米·月

    ◎在售新房均价：21000元/平方米

    ◎“合理”房价：12000—14000元/平方米

    自从龙华新区挂牌、深圳北站高铁开通以来，龙华片区的楼市一直热气腾腾，深圳“刚需”力量汹涌而至。先有星河盛世全新开售，后有中洲·中央公园高调开盘，再有广兴源·圣拿威加推……接下来，该片区依旧热闹，即将开售楼盘有美佳华首誉、和黄懿花园、绿景公馆1866等，产品丰富，有高中端户型，目标客户群各异。

    龙华片区大型高品质楼盘不断涌现，为三级市场的活跃埋下伏笔。目前该片区二手房源充足，约在2万套上下，均价约为16500元/平方米，为福田中心区二手房均价的6成左右。租赁市场方面，区内租金均价约为35元／平方米，以两房户型较为热销。

    在大深圳格局下，福田区向北的北部中轴，是深圳城市未来发展主线，房地产大开发引发了地处中轴线上的龙华大规模“白领新移民”现象，片区人口结构迅速调整，由此将引发龙华商业结构和商业档次的提升。

    龙华楼市如此热闹，究其表面原因或是龙华新区2000亿打造现代化国际化中轴新城等种种规划利好，更深一层是开发商企图在区域发展门槛的低位进入，谋更高的价值回报，如从前的罗湖、南山和福田开发一般。有开发商认为，龙华是深圳未来最具潜力的片区。

    龙岗区

    坂田

    ◎二手房成交均价：16297元/平方米

    ◎租金水平：36.8元/平方米·月

    ◎在售新房均价：20000元/平方米

    ◎“合理”房价：12600—14700元/平方米

    坂田片区毗邻罗湖福田，夹在龙华新区和布吉中间，一直也是新房供应较为集中的区域。目前这一片区领跌全市。从深圳中原监测的数据来看，该片区成交均价从去年同期的2.17万元跌到目前的1.63万元，跌幅达到25%，是全市31个片区中跌幅最大的。该片区样本楼盘四季花城从去年4月的1.9万元跌到目前的1.5万元，跌幅达21%。

    但颇感意外的，坂田片区的租金却领涨全市。深圳中原录得坂田片区租金水平同比涨幅23%，四季花城的租金涨幅也达到16%。目前这一片区只有万科璞悦山、十二橡树庄园等楼盘在售，除去前者的高端定位，后者目前均价在2万元左右。

    龙岗中心城

    ◎二手房成交均价：10543元/平方米

    ◎租金水平：23.28元/平方米·月

    ◎在售新房均价：1万—1.6万元/平方米

    ◎“合理”房价：8000—9300元/平方米

    龙岗中心城在大运利好之后，目前已趋于平静，但大运的举办却着实带动了整个片区的配套发展，片区了几个新盘的入市价格普遍在1万-1.6万元不等，大社区包括保利上城、万科天誉等目前的价格都明显高于片区二手房，但销售情况良好说明市民对这一片区充满信心。

    片区样本楼盘依山郡花园近一年有17%的降幅，而整个片区二手房成交均价也显示15%的降幅，证明片区房价有所回调。同时这一片区租金水平也属低位，虽同比保持小幅增长，但片区房产租金回报率并不高。

    布吉

    ◎二手房成交均价：11653元/平方米

    ◎租金水平：26.06元/平方米·月

    ◎在售新房均价：20000元/平方米

    ◎“合理”房价：9000—10500元/平方米

    布吉毗邻罗湖，一直是深圳原特区内工作人群的首选居住区域之一，而随着地铁开通，这一片区的交通制约因素更得以减少，带动片区的租金水平同比上升5%。

    二手房价方面，这一片区4月成交均价为11653元，同比去年跌幅10%，样本楼盘阳光花园跌幅6%。目前这一片区新建楼盘多集中在地铁沿线，和谐家园、万科红、承翰来座山等楼盘普遍在1.8万元到2万元不等。

    横岗

    ◎二手房成交均价：10108元/平方米

    ◎租金水平：25.34元/平方米·月

    ◎在售新房均价：12500元/平方米

    ◎“合理”房价：8700—10100元/平方米

    在横岗片区，“合理”房价与现实房价的差距相对较小。横岗片区位于布吉与龙岗中心城中间，地铁3号线贯穿其中。

    目前，片区内近八成的住户为关内自住客，在售项目分别为振业城和信义湛宝广场，区内二手住宅成交均价约为10000至13000元/平方米，具有明显的价格优势，处于地铁沿线的价格洼地，适合资金较为紧张的工薪一族。

    数据提供：中原地产 中联地产