别墅梦深圳难圆 移步莞惠或能实现

　　有个院子，偶尔遇到邻居，可以隔着篱笆聊聊天。如果还能有一方天井，让阳光可以透过天井洒在客厅的每一个角落，整个房间都变得温润起来。传统的家居观念仍然渗透在这一代人的心里，别墅仍是很多深圳人的终极置业梦想。但是，在深圳实现一个别墅梦所需相当不菲。以当前深圳市场来看，动辄千万已经成为独栋别墅的基本门槛，即便是距离市区较远的联排双拼别墅的入门费用也大多在600万以上。如果换个思路，移步东莞、惠州，那将是怎样的一个圆梦过程？

　　惠州别墅现状

　　惠阳、大亚湾别墅迎来井喷

　　近几年来，合生、卓越、中信等越来越多品牌房企在嗅出发展商机后不约而同地大举进军大亚湾、惠阳，抢占这片越来越被人们看好的“蓝色市场”。超级大盘项目随后相继涌现，如星河丹堤、碧桂园山河城、合生滨海城、皇庭波西塔诺、卓越东部蔚蓝海岸，这些大项目无一例外都主推别墅产品。

　　“在深圳买套同等面积的高层洋房，有时还不如在惠阳大亚湾买套别墅便宜。”当越来越多的深圳人以如此方式抱怨深圳房价之高时，意味着他们对惠阳大亚湾的别墅开始发生兴趣，开发商则更加兴奋地向深圳人早早张开了这张别墅之网。

　　仅在去年8月至年底，惠阳、大亚湾推出别墅约1498套，占据了商品房总数的14%。其中合生滨海城推出800套别墅，卓越东部蔚蓝海岸推出114套别墅，半岛一号推出571套别墅，皇庭波西塔诺推出200套别墅。从联排到独栋，价格为1万-4万元/平方米。

　　世联地产发布的《2011年深圳东岸别墅市场供应报告》指出，去年，整个东岸区域高端地产呈现爆发式的增长，别墅供应达到3500套，总销售额或超100亿元。这标志着大亚湾将在中国房地产市场上又一次上演大盘竞秀的场面。世联地产数据显示，去年，惠阳、大亚湾将入市的别墅盘以联排和双拼为主，独栋不多。

　　今年，在政策的持续调控下，惠阳、大亚湾供应量如此大的别墅市场不可避免地受到冲击，许多别墅项目都以低价入市。龙光城220-260平方米的联排别墅，均价10000-13000元/平方米；碧桂园山河城225-260平方米坡地别墅，带非毛坯售价为170万元/套左右，212-385平方米别墅带非毛坯均价8800元/平方米；皇庭波西塔诺公园195-285平方米联排别墅，均价也才8500元/平方米。

　　东莞别墅现状

　　少见到的独栋别墅也能觅到

　　从目前来看，由深圳出发到东莞，在30分钟的生活半径内，将带来生活、房价成本的大幅下降。尤其是凤岗、塘厦、黄江、长安成为跨地区置业首站，低生活成本将是最好的催化剂，交通和时间、金钱成本为深圳人将置业目光聚焦在此的主要动力。今年来刚性需求的抢眼表现，并不碍东莞的别墅市场同样飘红，供需两旺。因为在东莞楼市，别墅几乎从来不会缺席，一直占有重要地位。

　　从2012年上半年东莞别墅供应区域分布情况来看，上半年别墅供应分布在厚街、松山湖、大岭山和塘厦等镇区。其中厚街的海逸豪庭成了今年上半年最抢眼的别墅楼盘，和记黄埔的这个项目在东莞蛰伏了近十年，今年再推出新品立即搅红市场，成交均价接近2万元，几度拉升东莞月度均价。深圳市场中甚少见到的独栋别墅在东莞也能觅到，松山湖、塘厦、虎门、万江、沙田和东莞主城区东城都有少量分布。享有得天独厚的自然资源，性价比高是东莞别墅项目的最大优势，而社区规模大、自然环境优、配套全或地段佳等特点也受到深圳客青睐。有销售员称“车子踩多几下油门即到”，尤其凸显了莞深两城的交通融合优势。

　　如果你的预算在2万元左右，在东莞定能找到你心满意足的别墅，甚至，东莞个别独栋别墅的单价还不及深圳中心区洋房住宅单价的一半。东莞中原的数据统计，2012年上半年东莞别墅成交量区域分布情况来看，上半年别墅成交分布在厚街、塘厦、松山湖和南城等镇区。从上半年东莞别墅成交均价来看，黄江的别墅成交均价达到最高的21344元/平方米，主要由金地·湖山大境所贡献。

　　项目推荐

　　惠州

　　皇庭波西塔诺

　　价格：195-285平方米联排别墅，均价8500元/平方米

　　简介：皇庭波西塔诺位于大亚湾澳头进港路(红树林附近)，总占地面积约30万平方米，总建筑面积约62万平米，项目分三期开发，南区为低密度的国际生态纯别墅社区。一期滨海环湖别墅单位囊括了叠拼、联排、双拼、独栋的类型，户型面积在126-598平方米之间。生活配套成熟，近临海边景观渔人码头与大型的生态滨海公园。

　　碧桂园山河城

　　价格：225-260平方米坡地别墅“柏林”，带非毛坯售价为170万/套左右，212-385平方米别墅带非毛坯均价8800元/平方米。

　　简介：碧桂园山河城位于惠澳大道旁(惠澳和三和大道交会处)，项目总占地1710亩，首期占地180亩，总建筑面积130多万平方米，容积率0.59，绿化率36.6%。项目主打G 146实用率超高的坡地别墅“柏林”。目前在售房源为212-385平方米别墅，别墅折后均价7000元/平方米，折后125万/套起。项目三面环绕绵延青山，沙田河环绕，社区配篮球场、网球场、泳池，每户均拥有双面的精致花园。

　　东莞

　　金地·湖山大境

　　价格：230-250平方米双拼、联排别墅，2.2万-2.3万元/平方米

　　简介：从深圳走梅林关上莞深高速，15-20分钟车程可到达黄江出口，下出口便到达该项目。楼盘社区内揽600亩纯澈湖泊，周边群山环抱，站在销售中心门口，群峰、碧波就在眼前。目前在售的产品是一期仰山组团，包括联排、双拼别墅，大部分赠送面积超大，花园、地下室和露台为业主的增值面积，整体赠送比例高达1：1。

　　万科·朗润园

　　价格：235-330平方米联排别墅，400多万元/套

　　简介：万科·朗润园附近就是在建的从莞高速塘厦出口，临近梅观高速和丹平快速，周边主干道四通八达。项目地下室层高达4.7米，采用中庭天井设计，拥有一比一的超赠送空间。其中330平方米别墅加上赠送面积可以做到近600平方米，赠送空间有庭院、屋顶花园、中空、露台、地下室等，如中后花园全赠送，总面积最高可达240平方米。

　　专家建议

　　惠阳、大亚湾别墅适合自住客

　　胡光宇，惠州世联地产策略总监

　　惠阳、大亚湾别墅市场去年供应量很大，且成交情况并不理想，导致今年很多别墅开始降价或者低价入市，去年很多单价卖两三万元的别墅，今年卖一万多元甚至七八千元。虽然惠阳、大亚湾的别墅比深圳要便宜很多，但这两个地方却有很多不同。对投资客而言，在深圳买一套相对便宜的别墅，转手比较容易，而在惠阳、大亚湾则比较困难。

　　原因是惠阳、大亚湾别墅未来的供应量很难判断，因为目前还有大量土地，而且有很多在村民手里和1993年炒地皮的人手里。由于目前惠阳、大亚湾别墅的供应量大，调控之下成交速度太慢。而从目前的营销模式上，大家都依托于三级市场的价格上浮，加上配套太稀缺，很少人居住其中，惠阳、大亚湾别墅价格未来几年很难有明显的提升空间。

　　在惠阳、大亚湾购买别墅的深圳人，有投资客也有自住客。投资客可选择资源比较好(比如项目地段较好，有天然湖，有比较成熟完善的物业配套，周边有较好的商业配套)、升值空间较大的项目，并且要做长线投资，因为在目前情况下，短线投资很难实现收益。自住客则可选择性价比较高的别墅项目，目前一些卖到单价1万元左右的别墅项目，价格较低，同时又有较高附加值，发现有此类产品，自住客可考虑选择购买适合自己的产品。