集中开发导致产能过剩 商业地产的泡沫正在吹大

    商品房市场在遭遇政策限购从高热跌入深度降温之时，商业地产投资却在全国众多城市高歌猛进。近年来，各地方政府为拉动城市经济持续发展和提升城市形象，大力推动商业地产的开发和投资，尤其在二三线城市的核心区及经济开发区，大量商业综合体项目拔地而起。然而，8月29日，深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会联合发布《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通知》，根据该通告，今后将对深圳市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。该通告将从2012年10月1日起执行，有效期5年，具体时间从纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。深圳这一措施的出台引起地产界的高度关注。分析人士认为，该措施的实施，将导致商业地产交易成本大幅提升。它传递出各地商业地产投资热已呈现泡沫化。

    有数据表明，2009年至2012年，中国商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年，这一差异已扩大至2倍。21世纪不动产集团市场研究部负责人认为，商业地产急剧升温主要缘于商业地产不受此轮楼市调控限制，大量原准备投向住宅地产的投资转而流向商业地产。其次，商业地产可提升城市形象，为地方上带来稳定税收，其开发得到地方政府的支持。另外，在一线城市住宅土地越来越少的市场情况下，不少开发商有转型需要。

    在实体经济发展艰难、住宅地产形势严峻的市场背景下，目前商业地产被房地产行业内外很多企业视作投资的“避风港”，商业地产的数量、体量快速增长。据了解目前从全球范围看，在建的大型城市商业综合体项目80%都在中国。据21世纪不动产上海公司反馈，2012年上海将有22个商业综合体项目入市；北京预计有17个零售商业地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米；成都同时在建的商业综合体项目达到100多个，其中市区57个，面积规模达到3400万平米左右的体量；在深圳，大型集中式商业项目面积在未来5年将增长87%，接近翻倍，而未来5年供应量相当于深圳过往30年存量集中式商业的总和，预计年底深圳大型优质商铺总存量将达190万平方米。

    目前很多商业项目没有从城市的经济总量和城市人口变化考量进行规划，地方政府出于财政需求大量投放商业用地，一些企业盲目转型投资，造成商业地产项目遍地开花，大量低端项目重复建设。近年进入商业地产领域的部分企业，由于缺乏商业开发和运营经验，对开发前景盲目乐观，随着商业地项目的入市，后期的招商[简介 最新动态]运营问题已日益尖锐。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，对地方规划失当、企业将商业地产开发当作“避风港”盲目转型的做法政府应该“出手干预”。

    21世纪不动产认为，虽然国家调控的重点是住宅，但短期来看，我国很多城市存在商业地产大量集中开发导致产能过剩的风险。一线城市同区域内同质商业项目面临恶性竞争；二三线城市，甚至是三四线城市，普遍存在盲目开发而忽略当地消费能力的现象。深圳对商业地产的调控或为政府抑制商业地产投资过热的一个信号。