深圳“金九银十”成色稍显不足 推盘带动成交量

    众所周知，房地产具有明显的季节性波动规律，其中“金九银十”就是公认的传统旺季，今年的“金九银十”备受期待。这如同一部美式大片，主角房地产开发商在去年“金九银十”铩羽而归，从而步入深度调整，其后的四季度和今年一季度很多中小开发商遭受了流动性危机，而大开发商也不怎么好过。今年的“金九银十”能否有点看头，开发商能否上演王者强势归来的励志片剧情就成为大家茶余饭后期待的谈资了。
　　
    任何一部好片，都必须有优秀的好剧情。今年的“金九银十”这部大片上演之前，前戏已经做得十足。去年秋季开始量价的断崖式下跌后，市场一片哀鸿遍野，行业周期波动的魔咒再次出现。2005年、2008年某些房企股权转让的戏码在今年上半年重新上演了一遍，绿城的壮士断臂行为让市场的相关人士纷纷在微博上哀叹，老宋似乎成为了行业年度最悲情的人物。其实，更多案例在背后悄悄发生，境况比绿城还要惨很多。每次经济下行时，去杠杆进程中企业债权融资失效的结果是股权融资，且其主动收缩会加剧经济下行压力，反过来推升企业财务杠杆，形成恶性循环。有了绿城这样的催泪前戏铺垫后，楼市这部大片开始了剧情的转折：市场在大家一片悲观中开始了意想不到的“逆袭”。三四月阳春，五六月飘红，七八月淡季不淡，市场的预期一步步转好。至此，我们已经不禁为导演的功力鼓起了双掌。多充分的前戏，多好的铺垫，叙事主线一步步推进，高潮逐步迭起，辅线各种政策的转变也是与主线相辅相成，浑然一体！截至目前，2012年的楼市是一部货真价实的优秀励志大片！
　　
    但是，请注意是“截至目前”，“金九银十”才刚刚开始，今年这部大片尚未结束。而且，我个人觉得这部励志大片有“狗尾续貂”的危险。对今年“金九银十”的判断有三点：其一，推盘仍会带动成交量上行；其二，新盘去化水平将显著低于5、6、7三个月；其三，虽然价格已经出现上涨趋势，但受制于去化水平的制约，新盘价格优惠有看头。我的判断依据是，从8月份开始，流动性明显紧张，银行间利率明显上行，部分商业银行也取消了房贷利率。另外，很多楼盘来访的数据并没有明显上行，说明当前购房者的心理趋于理性，抄底心态明显弱于5、6、7三个月。总体而言，我仍看好“金九银十”的整体成交水平，但去化水平低于预期让“金九银十”的成色稍为不足。