深圳“北都心”腾飞可待 城市中心价值集体起立

2009年10月底，备受关注的深圳特区范围延伸方案由广东省政府正式上报给了国务院。方案获得批准以后，深圳特区范围将包含全市，这就意味特区扩容迈出最坚实的一步，深圳终于要迎来关内关外一体化发展的全新时代。随着特区扩容、二线撤关的持续推进，“北都心”实现腾飞的四大关键性因素都有了实质性的突破。

政策的飞跃：“北都心”——特区扩容、二线撤关的首善之地

溯源这一处女宝地的历史，我们发现上世纪90年代，深圳市委、市政府在充分考虑未来特区生活配套地区资源有限的前提下，在此保留了大量储备用地。现如今，特别是从2009年开始，这块土地的价值才真正得到了研究机构、业内人士、消费群体的的高度关注和尊重。

除此之外，这块被雪藏的宝地还有多个重大实际利好持续注入，如龙华客运站的投入使用、广深港客运专线的开通、轨道4号线的即将营运、撤关预期的实现等，这都将助推片区置业获得质的飞跃，并将成为不折不扣的香蜜湖第二。

这块宝地，即将成为担负深圳城市中心职能的新的中央居住区，如今被深圳人亲切地称为“北都心”。

定位的飞跃：“北都心”——高度城市化的必然产物

CBD商务定律催生“城市金三角”。目前通用的一个CBD商务的“住宅需求倍律”： 按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15-20平米住宅需求，中国人多地少取其下限，CBD与中心西区写字楼面积合计600万平米，由此带来的住宅需求为9000万平米，而深圳整个福田区目前包括商品住宅、写字楼、村民房、商业等的建筑总量只有1亿左右，CBD住宅需求之旺盛可见一斑。2010-2011年市场供给142.48万平米住宅，仍无法满足中心区与日倍增的住宅需求。

深圳是个狭长型城市，经历了线状发展（罗湖中心区-福田中心区-前海中心区）和带状发展时期（各区中心区），CBD的强大需求能量促使了深圳“中心区”的扇形辐射发展，“北都心”肩靠中心区，脚踏华侨城、华强北，背依银湖、香蜜湖，我们称之为“城市金三角地带”。

值得注意的是，目前“北都心”的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施都将非常完善，政府意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化综合居住区和城市后勤基地。

由此可见，CBD扩展的需求，已经在事实上催生了特区的自动扩容，因地缘经济而崛起的“北都心”，早已不是一个普通城市打造的传统新区，而是具有全新意义的国际新城，北都心也由原来的“边缘补充功能”到“渐成主流趋势”，再到今天的“绝对主流力量”（福田后花园-深圳后花园-城市次中心-都市副都心-深圳北都心）。

除了政府推手、CBD扩容的直接带动，北都心的迅速崛起，更与资本入境、客户层次拉升形成良性的互动关系。

资本的飞跃：“北都心”——资本的大举入境通道

跟着政府的规划走绝不会错。福田中心区无地的基本事实铸就了北都心是名副其实的一个“富矿”，富足过剩的资本不断涌向包围中心区的“北都心”，不过目前北都心还是价值洼地，也是最具成长性的城市区域。

中国社科院财政与贸易经济研究所倪鹏飞博士认为，决定一个城市投资价值有三个重要因素，一个是需求，一个是供给，一个是外部经济。某个地方需要某一个产品，规模有多大，什么层次；供给即生产要素的情况怎样；它的产业组群，生产要素的成本即商务成本是多少——这是考察城市投资价值最根本的框架。

“区域的经济结构决定城市的价值，城市的价值决定地产的价值”，深圳的中心区和周边区域在产业结构上是拱卫和向心的凝聚关系，而非离心倾向，深圳的电子IT业、金融业、贸易物流业、创业文化业经济增长强劲，趋同并支撑着中心区和北都心等城市核心区域的不断可持续向前发展，这是北都心即将腾飞的经济基础和强大后盾。

现如今放眼看来，北都心的抢滩者皆是品牌发展商：莱蒙水榭系、金光华、星河、万科、金地，目前炙手可热的水榭山、龙岸、丹堤，正是因为站在这个北都心的最前沿，成为片区起飞的领头雁阵。

客群的飞跃：“北都心”——高端客户的眼力与财富的新角逐之地

因为高端社区、圈层体系、区域主流、城市一级配套、尊贵服务逐渐呈现，“北都心”区域的置业水准，已经由城市中产的生活成就跃居到城市主流的豪宅领袖，全新的“楼市准入标准”使得目前的客户群体从中产型上升到高端主导型。