高价地大厦空置率近20% 深圳写字楼面临消化难题

　　地处深南大道中心位置的深圳高价地大厦引人注目。这座曾代表深圳的地标式建筑陷入了标杆高度被超越多年以及空置率高达近20%的困局。

　　高价地大厦是深圳众多超高层建筑的缩影。在深圳打造摩天大楼的热潮中，第一高楼的高度不仅频繁被刷新，已建及规划在建的200米以上的超高层建筑达到100余座，数量超过香港和上海。

　　而今年1月，深圳一手写字楼环比大增967%，空置率有可能会再度被推高。

　　空置率魔咒

　　“深圳写字楼成交回暖从去年11月就已经开始，此前处于低迷状态，受到供应量增加和投资者信心回归的影响，1月前后，写字楼成交出现了不少大单，表现得较为活跃。”世联地产福田区一位业务经理表示。

　　上述业务经理称，2012年深圳写字楼成交面积同比下跌达两成，年末的成交量翘尾现象，将会改善空置率居高等写字楼市场的不良因素。

　　美联物业分析指出，2012年深圳一手写字楼出现先抑后扬的态势，二手写字楼交易量出现跳水。而2012年一手写字楼成交量仅为6万平方米，处于近3年的低位，2010年这一数字为18.4万平方米。

　　深圳多家中介代理公司向记者表示，在CBD区域，世界金融中心空置率为18%，多个超高层写字楼的空置率超过35%。

　　包括仲量联行、世华地产、戴德梁行等多家分析报告显示，从平均水平而言，深圳写字楼空置率去年在10%至14%间浮动。

　　世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲分析称，中小型本地企业为深圳写字楼的主要使用者。

　　中原地产研究报告显示，一线城市的写字楼空置率保持低位。然而，在一线城市中，仅有深圳同时出现空置率上升且租金下滑。据该中介机构统计，深圳以7.9%的空置率位列4个一线城市之首，而北京、上海和广州分别为3.46%、6.94%和6.34%。

　　中原地产数据显示，2013年—2014 年深圳将有33个写字楼项目供应，入市体量达402万平方米，供应洪峰将推高写字楼空置率。其中，今年的甲级写字楼市场将有46万平方米新竣工，相当于2012年的4-5倍，消化压力大大增加。

　　其中，销售型和租赁型写字楼的供应量增幅均大幅上涨。世联地产分析称，2013年深圳二级市场销售型写字楼预计新增供应量超过100万平方米，供应量急剧增长，超过过去3年市场的供应总量。而租赁市场，2013年二级市场租赁型写字楼预计新增供应量近200万平方米，主要集中于南山区，供应量同比2012年上涨42.9%。

　　第一太平戴维斯预计，2013年深圳市场新增甲级写字楼的存量将被大幅推高34%，而全市空置率将小幅升高。

　　上述福田区业务经理描述，以福田区CBD为例，该区的写字楼空置率一直保持在10%至11%，去年租金和售价下滑幅度较大的多为曾在往年创出新高的写字楼。“制造业撤离中心区，中心区甲级写字楼可供量增多，都是影响该区空置率的重要因素。”他担忧该区的写字楼空置率今年仍会进一步走高。