凯德商用在华稳步扩张 未来3年将再增加40个项目

    在不少竞争对手看来，凯德商用（06813.HK）是一家令人敬畏的商业地产公司，无论房地产市场是处于调整还是扩张期，它都踩着自己的节奏在买地、开业、收购和出售。似乎外界的起落与其无关。

    凯德商用在北京已开业8家购物中心。今年2月7日公布的财报显示，凯德商用去年新开业的9家购物中心有7家位于中国，主要位于二、三线城市。目前，凯德商用在中国36个城市拥有60个商业地产项目，未来3年内还有可能再增加40个项目。

    在凯德商用中国总裁骆伟汉看来，凯德商用最强的能力不是快速扩张，而是了解消费者的需求。“每一个城市，都得去深入了解这个区域的消费者到底需要的是什么，才把适合的商场开出来，引入适合的品牌，专业地去管理，不是每个项目都去复制。”2013年1月底，骆伟汉在接受本报记者采访时说。

    电子商务以“咄咄逼人”之势抢占市场份额，已有大型购物中心开始倒闭，传统零售商业的未来似乎岌岌可危。但骆伟汉并不担心，“十年后的需求是什么，我们现在还看不出来，重要的是我们的购物中心在管理方面是否足够灵活，能够一直创新，一直调整。”

    REITs是商业模式不是融资渠道

    2012年7月初设立，资金总额为10亿美元，投资期限为8年的凯德商用中国发展基金Ⅲ，是到目前为止凯德商用发起的最大私募基金，它现已投资于成都、上海两地的3个大型购物中心项目。

    低成本的资金，多元化的融资渠道，让国内开发商们艳羡。2012年4月，凯德商用收购了保利地产（600048.SH）在北京的一块商业用地，总开发成本共约为23.43亿。2012年9月，凯德商用向中铁建（01186.HK）收购武汉1818中心凯德广场，总代价14.135元。收购成为凯德商用在扩张时最常用的方式之一。

    骆伟汉解释说，凯德商用每次收购，账都算得很细，包括建筑成本、租金情况、区域消费情况，开业后能否达到投资者需要的回报率等等。“如果算不过来账，肯定不会勉强买下来。”

    被大多数人视为融资渠道的REITs（房地产信托投资基金），在凯德商用看来是一种经营模式。凯德商用投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有该基金一半左右的股权，另一半股权由海外机构投资者（如养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，然后寻找新的投资机会。这要求，凯德商用旗下的物业必须达到一定的回报率。据透露， 3至5年内，凯德商用旗下物业净收益率将达到8%左右的水平。

    骆伟汉认为，凯德商用本质上还是一家房地产公司，但与绝大多数公司不同的，是其购物中心业务模式，融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，使凯德商用能在整条零售房地产价值链中运用专业技术为利益相关者实现增值。

    洞察并满足需求

    当下，匆忙转型做商业地产的国内住宅开发商，最欠缺的是管理经验和资源，而支持凯德商用物业实现高回报率、REITs顺利发行的，恰恰是经验和资源的体现。

    在骆伟汉看来，规模优势是凯德商用最大的优势之一。凯德拥有超过1万个租约。租户们最首要的需求是赚钱，唯有实现共赢，才能获得品牌的信任和长期的合作关系。

    新加坡本土品牌“面包新语”是跟随凯德商用来中国的。其创办人兼主席郭明忠去年表示，面包新语现在内地有大约300家门店，计划2014年增至550家。凯德商用还将中国的餐饮品牌“海底捞”带入新加坡。

    光有宏大的计划不够，新加坡人似乎更关心细节。比如，空调的温度是不是适合，厕所是否足够干净。硬件需要专业化维护。但在国内，许多商场开业一两年后，墙砖已开始剥落。

    如果说商场是租户实现盈利的载体，充足的人流量则是商户是否能够实现盈利的关键。骆伟汉指出，一家商场需要时常改变，才能给客人带来新鲜感，提供更好的购物体验。“我们一直在做各种小的非毛坯、提升，不断调整品牌。”他说。

    专业的管理能力，体现于对品牌更深刻的了解。不仅是硬件维护好，品牌组合要更加合理，要考虑到怎么样能够带动客流，增加消费。只有租户赚钱，整个商场才能持续盈利。

    好的购物中心背后是人。商业地产规模扩张首要的阻力不是资金而是人才。据了解，凯德商用有3600名员工。每个员工加入凯德商用之后，都会有一定的培训和学习的机会。满足了员工的需求，一家公司才能健康成长。“你看到我们每个商场都不一样，每个项目地块特点不同，设计理念不同，但商场的基本需求是相似的。每个商场的设计都要考虑动线和配套，我们复制的不是硬件，而是设计的理念和经营思路，通过培训和分享去复制这样的经验。”骆伟汉说。

    传统商业不会被电商击垮

    新加坡人对中国的未来抱有充足的信心。预计2011年至2015年，中国的零售销售额年均增长率达15%，2015年将达到32万亿元，7500万中国城镇家庭将成为中产阶级家庭，每户年收入5万至12万元。

    目前中国北京人均占有购物中心面积0.45平米，上海是0.34平米，成都0.16平米，而新加坡是1.01平米，美国1.87平米。这表明中国购物中心仍有很大发展空间。

    中国市场对凯德商用的贡献逐年上升。年报显示，2012财政年度，凯德商用息税前利润相较2011财年增长14%，达约6.863亿新元（约合5.54亿美元）。中国的表现最为突出，净物业收入增长16.9%，租户销售额上扬了9.8%。其中二、三线城市租户销售额增长高达13.2%。

    再好的市场，也有公司被淘汰出局。“购物中心遭淘汰并不是因为过量供应，而是因为在竞争中缺乏优势，没有良好的运营管理能力及差异化经营，即找不准目标顾客。”骆伟汉指出。

    他预测，未来电商和购物中心能够融合和并存发展，因为购物中心能够提供人们多方面的需求，比如社交、餐饮需求。购物中心也会根据不断变化的消费者需求进行调整。