高息境外举债过百亿 恒大地产博弈房价度过低谷

　　8月30日，恒大地产（03333.HK）发布的半年报称，截至2010年6月末，恒大地产贷款余额为252.73亿元，较年初的141.76亿元增加110.97亿元，增幅78.28%。以1年期以上新增贷款统计，恒大地产今年上半年新增各项贷款合计约153.62亿元。

　　而在上半年，恒大地产连续两次高息境外举债13.5亿美元。随着下半年65.4亿元地价款的到期支付，恒大地产依然面临压力。

　　恒大地产大股东兼董事局主席许家印在8月30日中期业绩会上宣称，恒大地产计划从明年下半年起，逐渐加大对商业地产的投入，进军投资性物业市场，似乎在宣示着房价低谷期已过，在今年全年预计总销售额400亿元的情况下，转而为新的项目储备资金。

　　高息境外举债

　　2010年1月21日，恒大地产向美银美林、高盛及中银国际发行7.5亿美元5年期优先票据，年利率13％，用途为偿还结构担保贷款离岸部分本金余款及物业项目。

　　此次发债的背后故事延绵已久。发行优先票据偿还的结构担保贷款总额为4.329亿美元，系恒大地产在2007年8月经上市保荐人瑞信担保所借。而在2006年11月，恒大地产已与德意志银行、美林及淡马锡对赌上市，以恒大地产三分之一股权作押和认购8亿股可换股优先股，向这3家机构投资者融资4亿美元。恒大地产将4亿美元中的2.3亿美元用于偿还工行过渡性贷款，其余则用于扩大土地储备。2007年9月，恒大地产以恒大御景半岛项目抵押，再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地。

　　有了这两笔巨资和投行的支持，此前10年累计销售面积仅有200万平方米、2007年前9个月销售额仅有23亿元的恒大地产，试图以当时拥有1900万平方米土地储备为2007年4月香港上市卖点的碧桂园（2007.HK）为标杆，开始大举圈地运动。整个2007年，恒大地产土地储备较2006年的不足600万平方米膨胀近8倍，达到4580万平方米。

　　然而，因随后港股行情不好，在2008年3月对外宣布中止上市计划的恒大地产，此时背负着110余亿元贷款及其他借款，近10亿美元机构投资者借款、以及广州天河区绢麻厂土地（2008年1月拍得）及其他地块40亿元以上短期应支付土地出让金欠款。

　　久旱逢甘露。饱受资金饥渴的恒大地产终于在2009年11月获得在香港上市，但区区56亿港元的募资额，在63%用于支付应付未付土地出让金及拨付现行项目所需资金、31%用于偿还部分结构性担保贷款外，已经所剩无几。

　　4.329亿美元结构担保贷款在此次偿还1.756亿美元之后，尚余应偿还贷款2.573亿美元将于2010年10月到期。而上市募集资金支付土地出让金后，依然有78亿元补地价余额有待支付（30亿元在2010年结算）。此外，支撑2010业绩的拿地和建设资金亦无着落。这是导致上市募集仅仅3个月后，高息募资7.5亿美元的原因。此举创下近年中资地产股单笔发债规模和年利息新高。2009年碧桂园先后两次发行3.75亿美元5年期优先票据，年利息11.75%。

　　又3个月后的4月14日，恒大地产向香港地产公司华人置业(00127.HK)及其主席刘銮雄发行6亿美元5年期优先票据，年利率为13%。其中，刘銮雄认购2.5亿美元，华人置业认购3.5亿美元。