高息境外举债过百亿 恒大地产博弈房价度过低谷

　　香港资本市场某资深人士称，刘銮雄向来有对财务困难公司和特殊环境下的投资行为，华人置业当日公告称此举“可在现时低息环境下提供高收入”。“许家印是通过香港新世界主席郑裕彤，和刘銮雄建立起关系。华人置业在2009年恒大地产IPO时曾购买5000万美元股票。”

　　再融资空间？

　　面对恒大地产一边宣称不缺钱，一边高密度发债的举动，深圳某银行人士称，“恒大地产如果资金充裕，为何两次都以13%的高利率发债？按照惯例，高利息优先票据要排在银行贷款、配股等融资选择之后。如此高息借款将会冲淡恒大本已薄弱的盈利空间，对企业盈利能力产生拖累。”受1月21日发债影响，恒大地产股价当日跌2.28%，受4月14日发债影响，当日跌0.29%。

　　显然，配股等股市融资在目前政策调控和股市行情下难度加大，招商地产（000024.SZ）5月13日撤销50亿元股市融资计划就是近例。

　　而就银行贷款而言，恒大地产高达252.73亿元的贷款已让银行等金融机构望而却步。

　　恒大地产半年报显示，截至2010年6月末，恒大地产贷款余额为252.73亿元，较年初的141.76亿元增加110.97亿元，增幅78.28%。以1年期以上新增贷款统计，恒大地产今年上半年新增各项贷款合计约153.62亿元。

　　不过，恒大地产为储备资金考虑，历史性地调整了其长短期贷款结构。其上半年1年期以内贷款由年初的63.6亿元减少为20.95亿元，1至2年期贷款由年初的24.88亿元增加为49.86亿元，2至5年期贷款由年初的53.28亿元增加为180.42亿元，5年期以上贷款新增1.5亿元，四者贷款结构由年初的44.9%：17.5%：37.6%：0%调整为6月末的8.3%：19.7%：71.4%：0.6%。

　　为了获取新增贷款和贷款结构调整，恒大地产已将集团的物业及设备、土地使用权、投资物业、开发中物业、持作出售竣工物业、银行现金及集团内若干子公司的股本权益等多数抵押。尤其是土地使用权、开发中物业、持作出售竣工物业抵押，已可见其资金压力。

　　恒大地产1月28日公告称，控股股东鑫鑫以所持2.7亿恒大地产股份为担保，从工银亚洲(0349.HK)获得4000万美元2年期贷款融资，就是类似的案例之一。

　　目前，恒大地产的主要往来银行为工、农、中、建、光大、中信、民生、交行、浦发、渤海10家银行的广东省分行、广州分行。某股份制银行广州分行称，“恒大地产上半年贷款包括银信合作贷款、地产信托贷款以及其他借款等，不仅仅是银行贷款。银行对地产商的新增贷款已经相当审慎。”

　　其实，在110.97亿元新增借款中，如果将两次发债融资13.5亿美元（折合人民币91.8亿元）剔除掉，恒大地产上半年在境内融资规模已经很小。

　　尽管恒大地产半年报宣称，其上半年现金及现金等价物及受限制现金总额为184.9亿元，未动用银行融资额度252.4亿元。但扣除有严格条件方可动用的受限制现金后，其现金及现金等价物为99.51亿元。

　　截至6月末，恒大地产拥有土地储备7238.5万平方米，成为土地储备之王，但其有未支付地价款136.2亿元。其中，2010年下半年需支付65.4亿元，2011年支付59.6亿元。