融资成本最高飙升七成 地产大鳄急辟二三线市场

　　在宏观调控的高压之下，在香港上市的主要内地发展商的上半年业绩却表现亮丽，恒大地产（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）、世茂房地产（00813.HK）等企业的盈利同比都有大幅上升。

　　不过宏观调控的阴霾不散，在内地融资渠道萎缩之下，在港上市的内地企业今年已经接二连三地在海外发行高息票据和寻求贷款，它们的中期业绩也透露出其融资成本的攀升对盈利情况造成的影响。比如富力地产和世茂房地产在今年上半年的融资成本就分别上升了74%和17.48%。

　　中信银行国际的高级副总裁兼中国业务首席经济学家廖群对本报记者表示，“大部分发展商在前两年都赚了不少钱，即使现在难以融资，其资金也可以撑一段时间。从4月份到现在调控了4个月，随着销售量下降，以及国内银行借贷的收紧，对某些发展商的现金流确实产生了负面影响。不过现在也存在其它融资渠道，比如PE、海外融资、地下信贷等。”

　　廖群认为，中央政府对这轮调控的决心比较大，到明年上半年都不要指望会有真正意义上的楼市反弹。

　　融资成本上升

　　中报显示，由于去年底和今年初的销售不错，多家在香港上市的地产商资金状况比此前外界推测的要好。

　　比如，5月份首祭降价大旗的恒大，借助八五折的效应，其上半年的销售业绩惊人。恒大地产主席许家印在香港对记者表示，恒大地产到6月底持有的现金为184.9亿元，负债总额为252.7亿元，加上银行授信额度以及其它可收回的合约销售资金，恒大可动用资金为495.2亿元。净负债率为43.3%。

　　今年以来，这些内地地产商都积极利用海外市场，发行了年利率从8%到14%不等的票据。其中，恒大年初和4月分别发行了年利率13%的优先票据共13.5亿美元；碧桂园在4月和8月分别发行了年利率11.37%和10.5%的优先票据共9.5亿美元；雅居乐在4月份发行年利率8.875%的优先票据6.5亿美元；花样年（01777.HK）在5月发行年利率高达14%的优先票据1.2亿美元。此外，远洋地产（03377.HK）也在7月发行了9亿美元的可换股证券，年利率为8%。

　　申银万国的一份研究报告指出，今年不断有内地发展商发债融资，主要是因为上半年销售额未能完成预期的利润目标，导致资金紧拙。而且下半年的政策不明朗，开发商的融资渠道可能会被堵塞，因此需发债融资。

　　世茂房地产今年就有两次融资行动。先是在5 月，与包括14 家金融机构联合筹组的银团签署4.6亿美元等值3 年期有担保定期贷款融资，年利率为伦敦银行同业拆息或香港银行同业拆息加2.55 厘。而在7 月，世茂房地产又发行总额为5.00 亿美元、年利率为9.65%的高息票据。

　　世茂的中期业绩报告中显示，今年上半年，由于2010年的贷款增加，使得利息开支增加，其融资成本净额从去年的1.854亿元上升至2.178亿元，升幅约17.48%。截至6月底，世茂共有现金及银行结余90亿元，净负债比率从去年底的52%增加至75%。

　　不过，富力地产的融资成本升幅更为惊人。今年上半年，富力的融资成本同比上升74%至4.676亿元。业绩报告透露，今年上半年，富力的平均未偿还贷款上升了25%至263亿元，同时因为资本化利息金额减少了1.9亿元，从而导致融资成本净额上升。

　　去年发行60亿元公司债的富力，今年却没有任何融资活动。董事长李思廉表示，暂时没有任何融资计划。富力手持现金约109亿元，负债比率约为100%。由于下半年需支付地价为10亿元，建筑成本等约48亿元，公司每月支出约50亿至60亿元，因此目前资金足够营运需要。而董事长助理陈志濠则预期，到今年底，富力的净负债比可降至约90%。

　　重心转向二三线城市

　　深耕二三线城市，已经成为多家地产商的共识。

　　以恒大为例，今年上半年的合约销售额中89.3%来自于长沙、重庆、太原、成都等二三线城市。同期恒大新购的26幅分布于21个城市的土地储备，其中20个为二三线城市，期内新增土地储备成本约为738元/平方米。

　　许家印表示，截至6月底，恒大拥有土地储备共7238万平方米。得益于提前进入二三线城市的策略，恒大总土地储备平均成本仅为519元/平方米，今年上半年恒大的合约销售均价为6282元/平方米，同比上升32.5%

　　世茂房地产今年上半年录得核心业务纯利为15.7亿元，同比上升425% 。主席许荣茂表示，“以自住需求为主的多数二三线城市总体上表现得更为稳定。早于2006 年开始，世茂房地产已把战略重心向二三线城市转移，因此在宏观调控的市场下，2010年上半年的业绩犹胜去年同期。”

　　世茂在今年上半年新增11 幅地块，规划建筑面积约660 万平方米；从土地成本来看，新增土地储备的平均楼面地价约2366元/平方米。截至6 月底，世茂的每平方米平均土地成本为1865 元。

　　此外，广东的雅居乐今年上半年的主要收入也来自二线城市。截至6月底，其土储约为3115万平方米，平均楼面成本约为1326元/平方米。

　　廖群表示，此轮调控开始之后，大城市的下跌幅度更为显著。

　　根据中国指数研究院的分统计，全国商品房销售面积今年上半年按年增长15.4%，但5月和6月分别按年下跌3.5%和2.7%，7月更下滑15.4%。在全国十大城市中，除了武汉，上半年新房成交量均按年出现大幅下滑，北京、上海下滑40%以上，深圳和杭州的滑落速度更超过60%。