深圳二手房3天成交1531套 红本物业受广大客户追捧

    “国五条”细则公布二手房交易持续飙升

    受“国五条”实施细则影响，深圳二手房成交量持续飙升，4日至6日，深圳全市共成交二手房1647套，其中二手住宅1531套。6日下午，十二届全国人大一次会议广东代表团举行团组会议，全国人大代表、市长许勤回答记者提问时表示：“如果房产税落实到深圳，我们会按照国家的要求来进行这项工作，同时按照国家的要求来确保房地产的平稳健康发展。”

    二手房：红本物业受追捧

    “国五条”实施细则公布后，看房量、放盘量大幅度增加，尤其是手持两套及以上物业和持有时间不满5年的物业明显增加；客户方面，由于怕税费增加，也加快了看房与签约的速度，据中联地产统计数据，近几天中联地产的二手房签约量上涨五成。

    由于红本在手的物业过户迅速，当前客户对红本在手的物业最感兴趣，也是成交速度最快的物业。从中联地产放盘情况来看，各大片区放盘房源中，福田区红本物业放盘量最多，占原关内(福田、南山、罗湖)区域六成比重，而福田的皇岗和新洲片区是红本物业放盘较为集中的两大片区，分别占福田区两成的比重。

    二手楼热一手房冷

    据市规划和国土资源委员会网站提供的数据，2013年3月4日全市成交597套二手房，成交面积48806.61平方米，其中成交544套住宅，成交面积46499.33平方米。5日全市成交563套二手房，成交面积47208.58平方米，其中成交523套住宅，成交面积44839.22平方米。6日全市成交487套二手房，成交面积41511.63平方米，其中成交464套住宅，成交面积40357.08平方米。4日至6日三日的成交量高达1531套。

    中联地产统计数据显示，2月份，受春节影响，深圳二手房成交量比1月份明显下降，全市过户量为3840套，环比下降55%，但与2012年（1851套）、2011年（3838套）的2月份成交量相比，今年处于近三年最好的水平。全市均价20254元/平方米，继续创下历史新高，环比增长1.15%。

    虽然“国五条”实施细则尚未落地，但足以成为一剂退烧药，给市场敲响警钟。

    机构解读：二手房成交近期将持续集中释放

    商业房地产服务公司高力国际分析认为，“国五条”细则将对国内二手住宅市场产生重要影响。

    地方政府和人民银行分支机构将具体负责政策的落实情况。在地方细则出台和落实之前，卖方出于规避额外税负的考虑，可能增加二手住房挂牌量，使二手住房的供应量有所增加，同时会对业主的对外报价产生一定的下行压力。

    从需求方面来看，由于担忧政策落实之后卖家可能将新的税负压力转嫁到买家身上，之前处于观望的买家在短期可能尽快出手。所以，短期内首套刚需和改善型需求会增加。可以预见的是，未来细则落实前的一段时间内，二手住房的成交量将会集中释放。

    细则落地后成交价或趋稳

    地方执行细则落实后，可能对二手住房市场产生两方面影响。首先部分卖家将出现观望心态，而导致挂牌量以及供应量下降。另外，部分卖家可能会通过提高挂牌价的方式将额外税负转嫁给买方。对于第一种情况，由于之前的规定是持有满五年且是唯一住房的可免征个人所得税，如果该规定继续执行，未满五年持有期限的卖家可能会采取等待策略，进一步降低二手住房挂牌量。

    在第二种情况下，如果卖方要将税负压力转嫁给买家，需求量的变化主要取决于买家对于更高价格的接受程度，不排除部分买家暂时搁置他们的置业计划，总体需求量会下降。

    总体而言，在供给和需求均下降的情况下，成交量会降低，但预计成交均价保持平稳。

    高端住宅方面，调控新政对其影响或将更为明显。改善型以及投资型买家是高端住宅市场的两大主力需求，受价格增长、买卖净收益下降以及持有成本上升的影响，买家可能会搁置他们的置业计划，从而使高端住宅的需求量相比低端市场有更为明显的下降。

    一手住宅市场方面，受调控新政影响，总体成交量会有所下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。

    新征收方式

    二手房交易有两种方法计收个人所得税，一为据实征收，二为核定征收。按相关规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，个人所得税税率为20％。不能正确计算房屋原值和应纳税额的，以转让收入的1％~2％，核定应纳个人所得税额。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    虽然征税方式上有两种算法，但实践中一般都是按照总售价的1％征收。此次统一规定按差额的20％征收后，一些不符合免税条件的二手房交易成本将提升。

    据实征收指按成交价与原购入价差额的20%来征收是“国五条”所规定的计算方法。比如买家房产发票显示买入价格为100万元，目前卖价为120万元，需征收120万元-100万元=20万元的20%，即4万元个税。所谓核定征收，指按房屋实际成交价的1%来征收，即1.2万元。前后者相差2.8万元。

    深圳2类物业免税

    两类物业影响不大

    此次细则出台，如果按照新政直接落地深圳，则等于是直接废除了核定征收(即按照房产评估价为标准核定后普通住房征收交易总价的1%，非普通住房征收1.5%，拍卖住房则征收3%)，只能用差额的20%来交税。举例来看，假设交易总价200万、原值100万的一套二手房，按照“国五条”的规定，个人所得税将多出18万。

    不过购房者也不用盲目恐慌，中联地产二手房研究院总经理肖小平接受采访时指出，目前有两种物业可能不会受到新政影响。如果房产是业主满5年且唯一的物业，此类物业按照目前政策是免征个人所得税的；如果是楼龄时间比较短的次新房，评估税与原值差额不大，因此即使是按照20%来征收税费也并不多。同时她提醒购房者，在二手房交易中如果已经签约可抓紧时间过户避免纠纷，如果还没有签约，那就要考虑一旦细则落地如何处理的问题，比如说可约定好由业主与买家分担这一笔税费。