房地产调控诱发短期深度调整 房贷利率有待提高

　　房地产调控诱发短期深度调整

　　尽管2013年房地产市场运行受到土地市场状况和住房金融政策等重要因素的影响，但目前的“新国五条”调控或形成对市场的负面冲击。这将对目前房地产市场诱发深度调整。

　　仍需关注地方政策细则

　　东方证券研究员杨国华等人认为，房地产板块表现：销售市场上周成交量回升，14个主要城市成交量环比增48.1%，同比增34.8%。土地市场近期推出量和成交量同增，溢价率接近前期最高点。上周24个重点城市推出住宅用地建筑面积1，184.7万平方米，环比增33.9%，同比升375.6%。24个重点城市共成交住宅用地建筑面积633.5万平方米，环比增5.4%，同比升70.4%。24个重点城市楼面地价3，519 元/平米，溢价率31.6%，溢价率接近去年全年的最高点。从房地产板块估值来看，上周东方房地产指数上升3.9%，上证指数上涨2.0%，沪深300上涨2.8%。重点公司股价对应2012年PE为10.3倍、2012年8.1 倍，。对此，我们认为，在地产股投资策略上，目前，地产股估值已有吸引力，但短期仍需关注地方政策细则，防范风险。3月将是地方政策出台的密集期;成交量可能面临萎缩。届时或是选择更好的介入时点。

　　二套房贷利率提至1.3倍

　　房地产信贷政策凸显“差别化”思路，央行要求，各地持续跟踪监测个人住房贷款发放情况，密切关注首套房贷利率和首付款比例，以及非本地居民购房贷款政策执行情况。

　　央行日前发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率。

　　消息人士透露，目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍。

　　加大抑制投机力度，银行人士表示，今年以来，北上广深等一线城市房价出现大幅反弹，恐慌性、投机性购房现象明显，这需要通过提高信贷门槛来抑制投机购房的需求。

　　调控是开始而不是终结

　　年房地产市场是充满矛盾市场，一方面来自一线城市房价上涨的压力，另一方面，许多二、三线城市的住房库存消化压力加大，所以差别调控刚刚开始。调比不调好，早调比晚调好，申银万国认为，给予这次调控以积极的评价。及时启动的房地产调控有助于避免过早到来的过热，更有利于经济稳定。 从中长期来看，房地产调控更需要完善制度。由于此次政策仍以抑制需求，而不是扩大供给为主，难以从根本上解决房地产价格上涨的问题，房地产调控效果可能具有短期性。要真正的达到治理房地产泡沫化的目的，除了征收交易税之外，更应该大范围开征持有税、以及按照市场需求放开土地供给。