市场情绪推动楼市价升量增新政细则有利稳定预期

 按照以往的经验，春节长假期间往往是楼市的淡季。然而，今年2月楼市却一扫清淡之风，出现“量价齐升”的浓浓暖意。

  根据国家统计局3月18日发布的数据，2月份全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个。不仅房价上涨城市增多，房价上涨的幅度也在扩大。新建商品住宅价格环比上涨的城市中最高涨幅达到3.1%，比上月扩大了0.9个百分点。同比上涨的城市中最高涨幅为8.2%。二手住宅价格涨幅同样出现扩大的态势。

  “主要是市场情绪推动2月份房屋成交量上升，价格增幅加大。”接受本报记者采访的交通银行(4.69,0.03,0.64%)金融研究中心研究员夏丹告诉记者。为抑制春节后逐步升温的楼市，我国在2月份出台楼市新政“国五条”，释放出房地产宏观调控继续从严调控的信号，再次强调了“限购限贷”等既有的政策，其中对税收工具的强调，无疑是“一石激起千层浪”，给市场带来重大影响。在相关细则尚未落地的空白窗口期，买方和卖方加快交易步伐，推高了房屋成交量，驱动房价顺势而上。

  记者在北京楼市走访时发现，由于20%个税政策即将落实的市场预期，已经加剧了二手房市场“抢搭政策末班车”的恐慌情绪，引发了近期网签量的上涨。夏丹认为，这一政策不仅直接影响到二手房市场，也促使一些需求从二手房转战至新建商品房市场，从而推动新房量价攀升。估计在政策细则执行的空白窗口期，房价难以下降。

  从日前国家统计局发布的前两个月全国房地产市场开发和销售报告来看，“国房景气”指数攀升，房地产投资增速回升明显，房屋新开工面积恢复正增长，商品房销售同比大幅上涨，全国房地产业多数指标均大幅上升。上海易居房地产研究院研究员刘卫卫指出，这主要有两方面原因：一方面是市场的持续回稳，使房地产企业对后市依旧乐观，投资开工力度进一步加大;另一方面，去年年初行业整体低迷导致同期基数较低，也造成了今年前两个月市场多数指标均大幅上升。

  在市场情绪的背后，受持续从严的房地产宏观调控影响，压抑已久的需求释放无疑是楼市回暖的直接因素。分析人士指出，楼市诸多指标回升尤其是房价上涨明显加速，表明楼市已经大幅升温，我国及时出台楼市新政“国五条”十分必要，因此相关细则应尽快落实，稳定市场的预期。

  当前市场情绪十分复杂，既有“看涨”的预期，也有“观望”的纠结。“国五条”的出台，表明中央政府继续坚持房地产调控从严的方向不变，有利于稳定市场的预期。

  虽然目前市场反映出房屋转让严格按照20%计征个税加快了市场成交的节奏，但是市场人士认为，这一政策对二手房市场将起到“先扬后抑”的作用。在税负增加的情况下，一线城市二手房成交量将会受到抑制，从而对房价上涨的预期进行打压，稳定市场情绪，作为“风向标”的一线城市的表现将会影响到二三线城市。二手房市场的趋稳以及成交量的下滑有可能加重新房市场的观望情绪，二手房向新房的挤出效应预计不会很大。

  不过，专家也担心，由于市场供需失衡，买方处于弱势，新增的交易税负难免会转移到购房者身上，对房价产生助涨作用，从而误伤刚性需求。因此，建议20%个税政策的实施细则应尽早清晰化，不能“一刀切”，对刚性需求以及改善性需求有所宽松，同时，各地应根据实际情况制定具体细则。

  如果说个税举措的强调是从交易环节加大持有者出售房屋成本，那么“国五条”再次把“房产税”试点扩围提上日程，这一税收举措对楼市的影响深远，意味着“只闻楼梯响”的房产税已蓄势待发，有望扩大试点城市。虽然房产税主要目的在于完善税制，并不具有降房价的功能，但是房产税增加持有人的持有成本，拥有多套住房的成本大幅攀升有利于抑制投资投机型需求，对市场供需产生影响，从而有利于房价的稳定。