中联地产周评：二手成交创32个月新高，价格平稳

　　主要观点

　　上周(3.11-3.17)，二手房市场延续“末班车”效应的趋势，过户3423套，环比增长两成，3月1-17日累计过户量6657套，创下自2010年6月(同期)以来的32个月新高，房价则保持平稳小升的态势。

　　市场成交：

　　成交量、价：

　　二手房：过户量创32个月新高，价格平稳

　　上周(3.11-3.17)，市场延续“末班车”效应，全市过户量突破3000套，达3423套，是自2011年“711评估征税”政策以来的单周最高，环比增长20.8%。3月1-17日全市共过户二手房6657套，比2月同期增长321%，创下自2010年6月(同期)以来的32个月新高。

　　二手房价保持平稳走势，上周均价20160元/平方米，环比增长0.7%。

　　新房：成交连降两周，均价明显回落

　　新房成交连续两周下降，上周成交813套，环比下降8.5%，均价出现明显下降，为18118元/平方米，环比下降8.7%。

　　各区来看，龙岗及宝安依然是新房主成交区域，宝安区环比增长一成，福田区增长三成，其余各区均有所下降，南山区、盐田成交量降幅最大。房价来看，除南山均价最高，达33256元/平方米，上涨7.5%，其余各区均有所下降，宝安区降幅最大，达15%。

　　图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势图

　　数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

　　二手房成交结构：

　　上周二手房成交结构出现小幅变化，144平方米以上物业比重增加2.4个百分点，90平方米以下占比仍超过七成，但减少了2.1个百分点。单价结构偏向高端，2万元/平方米以上占比增加了2.9%，1.5-2万元/平方米比重减少了4.5个百分点;总价结构偏向低总价物业，100万以下物业比重增加2.4个百分点，100-200万之间物业比重减少2.6个百分点。

　　图2 3月11-3月17日成交面积-单价-总价分布图

　　数据来源: 中联二手房研究院(根据成交系统数据统计)

　　本周观点

　　关于政策，静待地方版细则出台，今天有消息称北京出台了相关细则，但仅是媒体的“炒作”而已。目前个税新政的反对声音较大，政府不会不考虑社会舆论，而即使20%的差额税费强制实施，也会有免税或少税的配套条件出台，才符合政府引导市场理性购房、自住用房的理念。

　　成交量方面，上周全市二手房成交受政策“末班车”效应的驱动，全是过户量依然保持高位创新高的态势，不过，上周中联实际成交环比已有小幅度下降，虽然市场急买急卖的客户会随着时间的推移有所减少，心态也有所缓解，但在政策细则未落实之前，还是能够保持较好的成交趋势。

　　房价方面，上周二手房均价保持平稳趋势，新房均价出现明显下滑，是受到低价物业(信义御城等)成交比重较高的影响，后市来看，国五条新政特别是“限价”的压力悬在市场上方，房价继续上涨的动力减弱，后市当以平稳运行为主。

　　表1：2013年3月第3周(03.11-03.17)楼市成交量价表

　　数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

　　二手房成交热点片区(3月11日-3月17日)

　　上周，布吉、龙华、南头、白沙岭、龙岗中心城5大片区成交量十分活跃，成交量占全市半壁江山。龙岗中心城、布吉由于多有低价物业，一直是首套房刚需的首选区域，龙华也是如此，南头片区是目前关内相对低价的区域，又临近前海，近期也是受到购房者的青睐，而白沙岭片区，则是经典学位房的代表，自福田区的积分入学实施后，关注度、成交量等一直名列前茅，是家长们的必争之地。