深二手房价普涨5% 投资客仍观望开发商趁机涨价

　　深圳楼市８月反弹，无论是新房还是二手房成交，均创出４月调控政策以来的新高。但深圳房价的变化到底如何？开发商和业主涨价幅度到底多大？记者进行了调查。

　　二手房市场——

　　价格涨幅普遍在５％以内，大多投资客仍观望

　　近期，市民袁先生卖掉了位于南山区海雅百货附近的一套两房单位，手头有点闲钱，于是想投资鼎太风华的一套一房小单位，业主报价８５万元，单价是１．５万元左右，但当他决定买下时，业主却要涨价到１．６万元／平方米，即９０万元。袁先生于是放弃了。

　　随着８月成交量的放大，市场上的低价房源快速消化，买家的增多也增强了业主的信心。“现在业主普遍不接受讲价，价格很难谈。”中原地产宝安Ｃ区喻经理对记者说。

　　尽管从５、６月的买方市场向现在的卖方市场转变，但记者调查了解到，目前大幅涨价的现象还是很少，二手房市场整体还比较理性，价格平稳，即使有涨价，但涨幅普遍在５％以内。

　　美联物业南山区总监孟祥义介绍说，８月以来，成交确实很火，但南山的价格从目前来看，还算比较平稳，业主反价的幅度不大。“每个业主的放盘价都不同，有的卖９０万元，有的卖１００万元，便宜的房子９０万元的卖完了，剩下的就是１００万元的了，所以房价就显得涨了。”

　　世华地产南山区总监张俊也表示，二手房价的涨幅小于５％。“虽然略有上升，但价格变化并不明显，不像２００９年楼市的疯狂。”

　　而宝安中心区的二手房价也基本平稳。中原地产宝安Ｃ区喻经理说，与７、８月份相比，目前房价涨幅５％左右，但与６月份最低点相比，宝安的房价上涨了１５％。

　　深圳中原地产福田负责人刘锦萍表示，福田房价基本比较坚挺，但涨幅并不大，大约在５％，个别优质楼盘有业主放盘价格稍高。

　　另外，记者采访的上述多位区域负责人都向记者介绍了同一个现象：目前投资客的比例仍然很低。主要原因是目前银行的贷款依然比较严格，投资客的成本上升，另外，投资客普遍比较担心，接下来的几个月很有可能会出台的房产过户按照评估价征收个税的新规，会影响楼市走向，所以目前大多都在观望。据了解，宝安区有少量实力投资客看好宝安中心区的规划，开始出手投资小户型单位，但也仅限于能够一次性付款，或有多种途径变通争取到银行贷款的“实力”投资客。

　　根据８月中原（深圳）领先指数，在用于编制指数的１８５个样本楼盘中，７０％样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌；３０％样本楼盘价格相比前三月均价出现上升；同时，相比７月份来说，上涨的区间比例都有所增加，而下跌的区间比例都有所减少，其中，价格上涨幅度在５％～１０％的样本楼盘比例上升最多，显示８月市场出现回暖迹象，上涨区间比例明显增加。

　　新房市场——

　　价格较稳定，个别片区受规划利好影响，开发商趁机涨价

　　“相比二手房业主反价，一手房比较克制，涨价现象比较少见，除非是一些有规划利好的区域。”美联物业福田总监梁文辉介绍说。

　　不过开发商优惠减少，确实比较明显。深圳世联地产市场研究部日前表示，“国十条”出台后，部分一手楼盘自４月下旬开始促销，出台了各种优惠措施，不过优惠折扣仅在９５～９９折之间；但在８月的《深圳市房地产监管办法》出台后，一手楼盘折前价格反而有所上调，折扣点数亦有所减少，多数楼盘最高折扣不超过两个点。“主要原因是最近四周成交量的持续放大，恢复了开发商对楼市的信心，从而导致价格企稳甚至反弹。”

　　另外，个别片区由于有规划利好刺激，开发商趁机涨价。由于前海规划概念的影响，近期前海和宝安中心区的开发商不约而同涨价。例如，位于前海的鼎太风华奥斯卡８月３１日晚上开盘，均价高达３１０００元／平方米，创出了前海新楼盘价格的新高。根据搜房网信息，位于宝安中心区的天健时尚空间，在８月中旬的均价是１．８万元／平方米，到了８月下旬，均价为２．３万元／平方米，而９月１日，该楼盘的均价到了２．８万元／平方米。同样，位于宝安中心区的花样年花郡，均价也从７月的１８５００元／平方米，涨到了９月的１９０００元／平方米，并取消了７月“周末购房付３万定金送价值３０００元床上用品”的优惠。

　　至于“金九银十”期间开发商的定价策略，则仍比较谨慎。深圳市德思勤投资咨询总经理助理叶世育接受记者采访时说，根据该公司接触的开发商客户，目前定价都比较谨慎，未来新房市场大幅涨价的可能性不大。深圳中原地产二级市场总经理玉家雄也表示，尽管８月市场较好令开发商的优惠减少，但涨价还不是未来的明显趋势。

　　“开发商现在还有两方面的顾虑：首先是如果现在涨价，会不会遭遇政策的新一轮调控？另外，８月市场刚好转，如果立刻高调涨价，会令自身的楼盘性价比降低，在集中供应期，只会令自己产品处于劣势，所以，未来涨价还是非主流。”玉家雄说。

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　　下半年深圳楼市供应增大

　　开发商存货积压，销售压力将增加

　　对于传统的“金九银十”，深圳楼市的走向成为各方关注的焦点。

　　据了解，在接下来的“金九银十”两个月，深圳楼市将迎来新盘集中供应的高峰期。有统计数据显示，预计深圳９月份推盘量在１２６万平方米，１０月将在１２４万平方米左右，至年底大约将有３１４万平方米的新增供应。而在８月份，获得预售许可证的新增供应仅１０．３万平方米，实际新增２２万平方米。

　　业内人士也普遍认为，由于开发商面临较大库存销售压力，因此为了完成今年销售目标，会在“金九银十”纷纷推盘，届时竞争将比较激烈。

　　国信证券分析师方焱指出，当前政策面偏紧，开发商资金面也不如前期宽裕，同时融资渠道又被严格限制，预计在未来几个月行业推盘增加时，开发商将采取销售为先的策略，加速回款以确保公司未来的发展。因此“金九银十”量升价松可期。

　　深圳房地产资深人士柯汶接受本报记者采访时表示，如果国内第三季度的ＧＤＰ能够维持较高水平，中央在今年保８的任务能顺利完成的话，那么，不排除政府会针对某些楼市过热的区域，出台新一轮的调控政策。“包括二手房过户的税率、交易的房产时间长度等。”柯汶说。

　　另外，众多房地产业内人士表示，中央还有多种手段可能被用于新的调控，例如可能会采取“差异化加息”，即只提高贷款利率，不改变存款利率；比如税收政策、土地政策，遏制投资性的增值税、房产税、豪宅税等。