中联地产周评：二手成交突破4500套 新房量价齐升

　　上周(3.18-3.24)，二手房过户“末班车”提速，全市达到4500套，环比增长31.4%。3月1-24日累计过户11157套，全月可能到达15000套，超过2010年4月的14742套，成为2010年1月以来的新高。

　　l 上周二手房成交结构单价、总价结构都偏向高端，2万元/平方米以上占比增加了4.5%，比重达到5成，200万以上物业占比增加8.3个百分点，比重接近三成。

　　市场成交：

　　1、成交量、价：

　　1.1二手房：过户量突破4500套，价格平稳小升

　　上周(3.18-3.24)，市场过户“末班车”提速，全市过户量达到4500套，环比增长31.4%。3月1-24日全市过户量已经突破11000套，达11157套，比2月同期增长320%，预计全月可能超过15000套，创下自2010年1月以来的新高。

　　二手房价连续几周保持平稳小升的走势，上周均价20496元/平方米，环比增长1.7%。

　　1.2 新房：量价齐升

　　新房成交止跌回升，上周成交1045套，环比增长28.5%，均价出现明显上升，为19249元/平方米，环比增长6.2%。

　　各区来看，龙岗及宝安依然是新房主成交区域，环比增长三成左右，南山区增长两成，福田、罗湖、盐田成交量较小。房价来看，南山均价最高，宝安增幅最大，达8.7%，福田、龙岗房价也有较大升幅。

　　图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势图

　　数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

　　2、二手房成交结构：中高价物业比重上升

　　上周二手房成交结构偏向中高价物业，面积结构变化不大，144平方米以上物业比重减少1.3个百分点，90平方米以下占比仍超过七成，增加0. 8个百分点。单价、总价结构都偏向高端，2万元/平方米以上占比增加了4.5%，比重达到5成，200万以上物业比重增加8.3个百分点，比重接近三成。

　　图2 3月18-3月24日成交面积-单价-总价分布图

　　数据来源: 中联二手房研究院(根据成交系统数据统计)

　　本周观点

　　关于政策，较大的舆论反对声音给地方政府带来了难题，上下压力使得细则出台难度增加。特别是本轮调控中的差额20%征收个税一项，不仅存在力度过猛的担忧，同样存在较高的操作难度，比如如何确定(证明)原值、现值、增值额等问题，所以即使严格按照17号文件的规定实施，该项政策能否顺利执行也是未知之数(但其他政策可能实施)。

　　成交量方面，上周全市二手房成交受政策“末班车”效应的驱动，出现加速趋势，一周达到4500套，22日单日过户了超过千套(1136套)，不过，市场实际成交自下旬以来就已经有所下降，末班车对二手房实际成交的推动作用在减弱。

　　房价方面，上周二手房均价连续四周保持平稳小升的趋势，新房均价上周也出现明显回升，但都在正常范围之内，并未因为成交量急剧提升而出现过大波动，后期即使政策细则落定，房价也仍将以平稳为主要趋势。

　　表1：2013年3月第4周(03.18-03.24)楼市成交量价表

　　数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

　　二手房成交热点片区(3月18日-3月24日)

　　上周，刚需集中的片区龙华、布吉、龙岗中心城依然是成交的热点，南头和碧海都是受益前海规划，但目前二手房价格还相对(后海、宝中等)较低的片区，自然也受到市场的青睐，上周热点片区相对分散，5大片区成交量占全市的37%，集中度没有前两周的一半那么高，主要还是刚需在主导楼市的发展，首套房的比重超过七成，而投资比重随着国五条新政颁布以来，已经降至10%附近，较为正常。