深圳楼市集体观望 成交清淡“抢过户”现象消失

    昨天是深圳版“国五条”细则公布满一周的时间。从3月31日深圳发布《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，一直到4月7日，市场一边仔细咀嚼着深版细则中的每一则条款，一边开始慢慢做出回应。在业内人士看来，深版细则中的表态相对“温和”，并未令市场产生“吓一跳”的感觉，开始逐渐趋于平静。新房市场上，开发商按原计划开放了营销中心，接受预订，呈现出不温不火的状态;二手市场中的买家和卖家经历了一个月近乎疯狂的买卖后，提前释放的购买力让二手市场进入短暂的休眠状态。

　　市场观望情绪浓厚

　　“因为持续降雨再加上放假的原因，这两天前来看盘的人并不多。”4月5日在福田香梅北某新开楼盘，一位销售经理曾先生向记者描述清明节前两天看房的情况。今年清明节三天分别成交176套、74套和126套，而去年清明节期间的成交量分别为24套、83套和173套。

　　记者注意到，清明节期间的几个新开楼盘人气并不旺，但开发商似乎显得并不着急。“上个月二手市场比较火，这个月就要看新房市场的表现。”曾先生认为。

　　据搜房网统计，4月份预计开盘的16个楼盘中，纯新盘7个，老盘新推数量达到9个。

　　与开发商看好4月新房市场的表现相比，置业者心态的变化则要复杂得多。针对深版细则公布后的置业反应，一份网上调查显示，有近六成的网友认为：深圳房价上涨偏快;有41.98%的网友认为，深版国五条细则无实质内容，深圳房价仍会上涨;有三分之一的网友则因为细则落地后选择继续观望。

　　在二手房方面，上周全市成交量骤降。在市房地产权登记中心，前来办理过户的人数大幅减少，3月份的“抢过户”现象已经不再。地产中介地铺也没有了上月的热闹景象。一位中介代理告诉记者，这个月代理量肯定不会多，因为很多单都在上个月消化了，但最近接到很多咨询租房的电话。

　　“小产权房”价虽低风险大

　　在深圳版调控政策后，一二手住宅市场双双陷入观望情绪，然而，“小产权房”和“军产房”市场的表现却一如既往的抢眼。记者近日在采访中发现，由于这两个类型的房产价格要低于商品房，因此受到首套房置业者和投资客的青睐。

　　事实上，在深圳官方的表述中，并没有“小产权房”一说，小产权房是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。

　　在布心街道，某地产中介置业顾问杜经理告诉记者，“小产权房”是不能公开上市交易的物业，村委会拥有集体房产证，购房者在购房时签订合同，村委会在合同上盖章，认可和证明这套房产的产权属于个人。

　　当记者询问购买这类房产有多大的风险时，杜先生表示，的确会存在这方面的问题。与之相比，军产房要好得多，每套房子都有军产证，称作独立红本，但军产房不能够贷款购买，要一次性付清。

　　杜先生介绍，现在商品房的价格居高不下，相比较而言，小产权房和军产房售价要低，因此吸引了一大批置业者前来询问，以布心某军产房小区为例，价格大概在1万3到1万5之间，而这片区域新开的楼盘价格大都在两万以上，差价比较明显。不过，近期这类房价也有所上涨，而且很难买得到。

　　与记者一起看房的市民朱女士就把投资目标放在“小产权房”和“军产房”上。她认为，军产房相对稳妥一些，在选择时主要看价格合不合适。

　　律师何芳利认为，“小产权房”和“军产房”相比较商品房，价格较低，另外不受限购等楼市调控政策的影响，这是它们的优势，但也存在两个比较大的风险，一是质量安全问题，二是产权争议较大的问题。“军产房”依据相关的法律规定，土地性质特殊，军产房的出售对象限于军队人员，属军人军属福利住房。买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，在日后的转让和继承方面都存在风险;“小产权房”因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。“小产权房”没有房地产证，不受国家法律保护，可能会面临被强制依法拆除或者没收的风险。

　　统计数据显示，4月1日、2日、3日全市二手住宅成交量分别是146套、209套和245套，与3月份最后一周日成交量近千套相比减少近八成。

　　深圳中原地产副总经理贺晓丽分析，深圳调控细则出台后，高热的市场开始降温，短期内二手房市场成交量明显回落，市场将出现短暂的观望期。

　　对一二手市场后市的预测，贺晓丽认为，预计月底在春交会的拉动下市场气氛将有所回温，加上深圳细则中表露出后期政策的不确定性，或推动部分需求停止观望择机入市。

　　世联地产市场研究中心分析人士也认为，从中长期来看，此轮调控并没有超过预期，多数政策力度温和，而当前的刚性需求仍然旺盛，预计全年新房成交受政策影响不大。此外，随着地方政策的明晰，判断市场的逻辑重新回到流动性上，接下来调控政策的动向将集中在信贷上面。