8月份房地产“回暖”,随之而来的传统销售旺季“金九银十”的到来。根据中国指数研究院统计,8月监测的30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中有11个城市上涨幅度超过50%;而在成交均价方面,8月份18个城市均价上涨,北京以涨幅12.33%名列前茅。“金九”苗头初显,有媒体报道,根据房地产交易管理网数据显示,9月上旬,北京商品期房住宅共成交4456套,环比上涨了163%,同比上涨14.6%。
在公众对房价走势的一片猜测中,国家政策成为悬在房地产开发商头上的一把利剑。究竟房地产市场“回暖”能否引起政府新一轮调控的“再强化”？下半年房地产量价走势究竟会如何？
政策调控下难挡房企拿地热情
据悉,1-8月份土地购置面积同比增长37.9%,但购置费用同比却上涨了84.3%。这样的差距表明了在前一段时间内积压了很多对土地的刚性需求的释放。国家统计局数据显示,8月当月,房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米,同比增长69.8%,土地购置费963亿元,增长66.2%。
为何在政府严格执行房价调控政策的大环境下,开发商仍旧在“热情”拿地？
《证券日报》记者咨询相关房地产企业,其中一家已上市房企的工作人员表示,公司旗下房产价格并未有明显下调,近期更是略有上涨。“买涨不买跌”是房地产投资者的共同心理,因此一旦下跌会造成不可估计的影响。固然,当地房地产行业人士已经深切感到此次国家调控政策是“来真的”,但并不能阻止他们拿地的欲望。他表示,从长期来讲,很多业内人士仍旧看好房地产。甚至,有些融资能力较差的房企,采取联合拿地的方式取得土地开发权。另外,还有业内人士对《证券日报》记者表示,在浙江地区有很多银行选择支持中小房企拿地,而当地较为发达的民间金融等都给予房企多元化的融资方式。总而言之,房企不论大小,都看好未来房地产市场前景。
不过有观点认为,部分房价过高的城市一旦出现“量价齐升“的局面,政府调控政策或将从房地产开发企业的资金角度予以紧缩,从而减少投机性房地产开发。
政策或将“再强化” 房地产开发商资金流受拷问
华创证券一份研究报告显示:“从省市上划分,前十大省市的闲置土地占比为92%,从区域上划分,经济发达和房价较高的北京、广东和江苏仍然是土地闲置的重镇。”为此,打击土地囤积是政府工作重点。报告预计9月份土地清查将进入实质性问责阶段,一线城市的房地产开发商将受到较大冲击。并且,“整体上对开发商资金流产生压力的来源主要是土地储备。”
另外,预售款监管的强化也将进一步收紧房地产开发商的资金流。2010年5月住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》已经明确指出不仅要引入预售资金的监管账户,而且鼓励试点现房销售。对此,华创证券对其评价是“具有政策纠偏意义……预售资金实施严格监管的制度障碍已经破除”。
根据国家统计局9月11日公布数据,1-8月房地产开发企业自筹资金同比增长50.7%,而定金及预收款同比增长为22.1%,在房企资金来源中增长幅度最低。事实上,自4月份以来,定金及预收款一项就逐月减少,企业自有资金却在逐月增加。
华创证券研究报告显示,“引入监管的关键之处就在于按照开发商的建设进度分批、分期支付,并在每个环节明确设定支付比例”。就此,将可以降低房地产开发的资金杠杆比例,减少房地产开发商资金使用的自由度。
另外,将进一步拷问房地产开发商的资金流的,是最近市场一直在传言的央行未来有可能加息:央行货币政策委员会委员李稻葵在今早接受央视《交易时间》采访时,表示央行加息是“值得考虑“的。这将会给公众一个良好预期,从而不必急于将存款取出来投放于股市或是房市,利率的微调是有利于建立一个稳定的经济的。同时,他还列举了两点来表明观点:一是当前流动性相对充足,利率微调不会对股市等造成影响;另一方面则是我国的货币政策没有必要受到别国的影响。
不过,《证券日报》在咨询华创证券房地产行业研究员杨现领时,他有不同的看法。第一,房地产投资对GDP的拉动作用仍旧较为突出,因此不宜采取更加紧缩的货币政策,以避免经济的大幅波动;第二个理由则与李稻葵的观点正好相反,他认为全球流动性过剩和低利率环境不断走向常态化,从而在国家大环境下,中国不太可能单方面提高利率。
总而言之,杨现领表示,目前受政策影响较大的是中小房企,他们的资金链条和大型房企来说要更紧,而融资能力更差。而据他了解,部分城市土地流拍的数目是在增加、土地市场也是相对低迷的。而重点在于,他认为目前政府对房地产的调控政策已经在持续收紧,执行力度和以前相比也更为严格。持续收紧的房地产政策正在发挥作用,如果局部房地产价格较高城市继续呈现“量价齐升”的态势,则政策将有可能针对性加强,从而重演“二次回调”的格局。
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