哄抬房价 “VIP登记”已成深圳楼市“潜规则”

"先交五万元订金，登记个VIP，开盘当天可以优先选房。"在深圳梅林关外龙岸小区售楼处，售楼小姐正在向刚看完样板房的客户宣传。

售楼小姐介绍，此小区二期高层11月中旬正式开盘，预计18000元/平方米的均价，已提前一个月开始认筹，每位有"诚意"购买的客户需交纳五万元诚意金，开盘后若未购买，诚意金可全额退还。

这种开盘前先认筹的方式，在深圳比比皆是，几乎成了所有开发商惯用的销售手法。

制造火热哄抬房价

尽管不少户型总价高达300万元，11月中旬龙岸小区开盘当天，售楼处外面仍停满了小汽车，一楼人潮涌动，客户被分批带往二楼参观选房。11月下旬该楼盘开盘一周后，当中国证券报记者再次来到售楼处，被告知已经销售了80%，仅剩下十几套，均价升至20000元/平方米。

与此类似，深圳湾豪宅项目三湘海尚也在开盘前进行了长达三个月的认筹。从5月份开始认筹，开盘时间却从预计的7月份拖到8月份，又从8月份一直拖到9月初。9月5日，三湘海尚正式发售，总共才推出60多套房源，早上9点钟开盘时，已有400多名VIP客户参加选房，许多客户虽然提前付款认筹也没能选到房。

豪宅项目的认筹愈演愈烈，深圳湾另一豪宅项目曦湾，10月底开盘，却从8月初就开始认筹，诚意金高达50万元，美其名曰"VIP卡限量申请登记"。提前聚集的大量VIP认筹带来了开盘后的热销，曦湾宣称开盘当天成交单价突破10万元。

而目前为止创下深圳楼市诚意金之最的恐怕要数盐田区某处豪宅，VIP卡登记的认筹金额高达88.8万元，VIP客户可享有优先认购权。然而其开盘时间却从6月份推至7月份，一直延迟到8月份，有客户表示，待到8月份开盘时价格已从当初约定的6万元/平方米，大幅上涨至超过8万元/平方米。

业内人士分析，认筹和交纳诚意金是开发商为锁定客户、制造火热抢购场面的重要手段，在2008年楼市低迷时期，认筹主要为蓄客，是开发商"以销定产"的手段，而在2009年则是虚构繁荣哄抬房价的方法，许多楼盘往往在开盘前三个月就开始认筹，豪宅甚至更长。

变相认筹眼花缭乱

根据2007年深圳市国土房产部门的规定，开发商在取得预售许可证前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预定性质款项。同时，取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内公开销售。

然而，认筹仍在以种种变相的形式明目进行，许多开发商将认筹改名"VIP优惠"、"优惠申请"等。深圳市南山区的依云伴山今年4月25日首次开盘，首批推出200套左右，此后在5月1日、7月4日、8月29日加推过3批不同套数的新单位，为避免涉嫌"认筹"，依云伴山每次加推时都采用"VIP诚意优惠登记"的方法。

碧水龙庭荣域在开盘前也进行"VIP优惠申请"，交5000元购房时可抵3万元。销售人员坦陈，5000元其实就是"认筹金"。

中国证券报记者在调查时发现，深圳楼盘的操作手法一般包括几种，没有拿到预售许可证前，先进行"VIP登记"等变相认筹，达到试探市场、营造项目热销的目的。如果VIP登记客户没有达到预定目标，往往会推迟领取预售证。而对于广大购房者来说，即使交纳了诚意金参与认筹，承诺的权益也常常得不到保障，期间开发商价格运作空间极大，伺机涨价极为常见。