绿地借壳盛高置地转型自持商业地产 试水直营项目

　　近日，绿地借壳盛高置地的消息仍在发酵。作为内地少有的仍未上市的龙头房企，绿地借壳赴港上市的筹谋将有助于打开海外融资渠道，满足其布局商业地产的资金需求。

　　同时，绿地在近期还加大了直营商业地产项目的力度，而这一发展计划也将增加绿地对资本市场融资的需求。上海卢湾绿地商业管理有限公司总经理林志昆在接受《中国经营报》记者采访时表示，绿地已经分别在北京和上海成立了两家直营公司。“目前集团把商业地产的重心放在直营项目，希望探索出一些可供复制的经营模式。”

　　试水直营项目

　　绿地现在有五个直营项目，后面陆续会增加。未来绿地商业集团有三五十个直营的购物中心也很正常。

　　2012年11月26日，由绿地集团打造的海外滩·名品汇开业运营。据林志昆介绍，“海外滩·名品汇”项目总投资超过100亿元，是绿地集团在上海开发建设的第一个全程自主运营管理的商业地产项目。

　　“绿地商业地产业务的发展，已有七八年时间，但前期主要是帮助主力店招商，作为地产开发和商业地产经营的配套，现在开始做直营项目，都是试验和摸索。”林志昆告诉记者。

　　据了解，直营公司直接归属于绿地商业集团，有自己独立的财务和人事部门。除了上海卢湾绿地商业管理有限公司外，绿地集团在北京还有一家北京绿地商业管理有限公司，经营位于北京大兴的绿地缤纷城。该项目于2012年6月开业运营，是绿地集团在中国的首个自主持有的商业地产项目。

　　绿地控股集团执行副总裁张蕴在接受媒体采访时表示，“商业地产在集团整体布局将占据更重要的地位，从开发量来说未来商业地产项目的开发量将占总开发量的40%左右。”

　　林志昆认为，与散售商业地产相比，自持商业地产更着眼于中长期，通过精细化经营，以实现长期报酬。“绿地现在有五个直营项目，后面陆续会增加。未来绿地商业集团有三五十个直营的购物中心也很正常，在中国作为直营项目有三五十个可以称得上规模很大了，除了万达、宝龙在大规模扩张，其他都不多。”

　　在住宅市场遭遇政策打压、城市优质土地供应有限的背景下，对于开发商来说，增加商业地产自持比重，已经成为必然之举。

　　绿地集团董事长张玉良年初在接受媒体采访时表示，此前绿地开发的办公类商业都是以出售为主，未来也会增加持有物业的比例，这也利于商业项目的管理。

　　不仅是绿地在试水自持商业地产，SOHO中国、龙湖、远洋等多家房企，也都在大幅加码自持商业地产比重。SOHO中国董事长潘石屹去年就高调宣布公司将从商业地产销售模式转型为持有，未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平方米，这意味着SOHO中国将实现由散售向大规模自持的重大转型。

　　不过，业内人士对绿地运营商业地产的能力仍抱怀疑态度。“绿地从商业品牌的角度还没有建立，商业板块的经营都是初耕，并不精细。二线城市的商业项目能卖都卖，能租就租，并没有定位和主题。”

　　“做政府想做的事”

　　这两年，绿地集团商业地产开发量的占比，已经从此前的10%~20%调整到2012年的40%，2013年继续上调商业地产的比例达50%。

　　在住宅开发受到国家宏观调控的压力下，商业地产成为房企转型最现实的选择。