售转租和买转租增多 小户型新房源挂牌即被挂牌

    “国五条”出台至今已有两个月，上海（楼盘）二手房市场在这短短两个月里遭遇了冰火两重天，3月份的热闹成交在上海细则出台后迅速冷却。不过，二手房买卖的跌宕起伏并未对租赁市场产生影响，3月以来，租赁房源量和价格基本保持平稳，其中40-60平方米左右的小户型房源最受关注，而中心城区高端住宅依然有涨租的情况发生。上海房屋租赁指数办公室认为，近期房市中“售转租”、“买转租”的现象开始扩大，占到挂牌房源量的两成左右，但由于买卖市场持续数月的“末班车”效应，直接导致了租赁房源后续供应量减少，市区内中小户型涨租情况依然明显。

　　“上家”成功转型为“房东”

　　记者从上海中原地产国权分行和华师大分行了解到，近期，租赁市场挂牌量、租金及成交量都较为平稳。上海中原地产国权分行经理范垒表示，尽管二手房买卖市场受政策影响，近期起伏较大，但租赁市场基本未受影响，门店的挂牌量和成交量与年初基本相同，主力租赁房源是40平方米左右的一房，以及60平方米左右的两房。根据小区与非毛坯情况的不同，一房租金为2500元-3500元/月，两房为4500元-5500元/月。

　　上海中原地产华师大分行经理王勇则表示，近期分行租赁的挂牌量小幅上升了两成，租金行情稳定。华师大板块的租客群主要是学生或是附近工作的白领，因而租金在2500元-3000元/月的一房和两房最受市场欢迎，一般新挂牌房源一周内就被租掉了。

　　上海房屋租赁指数办公室透露，4月份的租赁市场租金涨幅总体稳定。目前，大部分房东对自己房产短期内的租售定位还是比较准确的，没能赶上政策“末班车”成交的房源开始转向租赁市场，边租边等，满5年后再卖。

　　市区小户型租金上涨

　　不过市中心的小户型租金近期却有上涨的趋势。根据上海房屋租赁指数办公室统计，4月份上海高端市场租金环比上涨0.35%，市中心区域涨幅较高的有静安寺、镇宁路、新天地等板块。中小户型租赁需求的坚挺、市场调价的预期是导致价格上涨的主要因素。

　　古北板块

　　高端房东不愿降价出租

　　据21世纪不动产上海锐丰新古北豪宅分行经理任甦麒表示，长宁古北板块租赁市场整体成交较今年年初以来并没有明显的变化。但是，不同大小户型的租金变动，在4月份呈现出较大的差异，如该板块内御翠豪庭的大户型房源，租金在3.9万元/月左右，虽在该板块的租赁市场上存在明显的供大于求，但租金依然坚挺，没有回落的迹象，与过去6个月租金的平稳态势基本保持一致。而同在一楼盘内的中小户型可租房源，3月份租金分别为2.45万元/月和1.4万元/月，由于需求的支撑，4月份的租金较3月份均上涨了500元左右。

　　据任甦麒介绍，该板块的租客基本以港台和外籍来沪工作的高端客户为主，租金大都由公司承担，所以租金的上调对租客个人来说，并没有明显的影响。另外值得一提的是，虽然大户型可租房源市场需求不足，但房东也不愿意降价出租，惜租情况非常普遍。而同时租客也不急于租房，出现部分大户型需求租客被迫挤压进入中小户型租赁市场的现象。

　　南卢湾板块

　　“秒租”现象很普遍

　　而在黄浦南卢湾板块，中小户型可租房源的租金涨幅相对古北板块更加显著。21世纪不动产上海锐丰鲁班路店分行经理刘在陆透露，该板块内的“永业公寓一期”可租房源中，面积为120平方米、100平方米的中小户型房源，3月份分别上涨了7%和10%。究其原因，除了板块内可租房源稀缺外，还与3月份该板块二手房买卖市场的热闹有关，上月由于大量存量房由租转售，造成可租房源数量大幅度锐减，门店挂牌量显著下滑。同时，刘在陆表示：“"秒租"现象在该板块非常普遍，挂牌周期都很短，一套新房源挂牌后，一两天就租掉了。”

　　业内人士认为，随着房管部门近期宣布进一步放宽廉租房供应门槛，以及普陀馨越公寓、徐汇馨逸公寓共6000余套市筹公共租赁住房今年二季度起将分批实施供应，将缓解租赁市场的供应状况。