谢逸枫:社科院的房价全面“失控论”实在太荒谬

　　一是住房供求已经失衡，房价面临全面失控。在北京等一线城市，住房供求已经出现失衡。一方面去年滞销的各楼盘基本卖完即将清盘，仅剩少量顶楼底层等不受欢迎，新开楼盘少且越来越偏远。另一方面，消费者的房价预期正向乐观方向转变，追涨心理正在发酵，收入的快速增长也带来了强劲的购房需求。住房供求失衡短期内难有改观，一旦现有商品住房库存被过度消耗，房价将面临全面失控。

　　二是历史契机转瞬即逝，深化改革时不我待。2013年3月1日，国务院办公厅对外发布了“新国五条”实施细则。重申严厉的调控政策虽然短期内可以起到一定抑制投资投机需求的作用，但是房地产市场的供求矛盾并不能得到根本解决。一旦政策效力重新出现衰减，房价又将再度面临失控风险。目前应当抓住宝贵的历史契机sh.focus.cn，加快推进住房制度改革，从根本上解决住房供求失衡问题。否则房地产调控将再度走进“越调越涨”的历史怪圈，市场将对政府调节市场的能力失去信心，房地产市场将出现大规模投机和大起大落，后果不堪设想。

　　三，改革建立房地产健康发展机制的九点核心内容。一是实行“自有为主形式多样”的产权制度。公有产权和法人产权住房(约占全部住房的15%)，主要包括公租房、廉租房;共有产权住房(约占全部住房的15%)，包括经济适用房，棚户区改造房;私有产权住房(约占全部住房的70%)，包括优惠支持政策取得的普通商品房(40%)，私人市场购买和出租的高档商品房(30%)。二是建立“基金主导，多元开发”的开发制度。打破住房开发的垄断，形成政府(或委托开发公司)、集体组织(或委托开发公司)、开发公司、住房合作社和业主自己开发相互竞争的多元开发格局。

　　公租房与廉租房由政府或委托开发公司开发;经适房由开发公司或住房合作社开发;商品房主要由合作社或开发公司开发。三是实行“租售并举，先租后买”的交换制度。住房交换体系由租售两类构成，总体租售比例约为40：60。其中，占全体城镇家庭30%中下收入者中，租售比例约为2：1;占全体城镇家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房约为1：1;占全体城镇家庭30%的中上收入者，租购比例约为1：2。

　　四是实行“货币分配为主，实物分配为辅”的分配制度。在城镇，廉租房、公租房、经适房可采用直接的实物分配或实物和货币分配相结合。商品房主要采取货币化分配形式。五是实行“一户一房，抑制投机”的消费制度。中国人多地少，同时由于中国处在城市化的加速期，部分家庭暂时拥有更多一些住房资源也有必要性go2map，应实行保证“一户一房”，允许“一户两房”，限制“一户多房”的消费政策。六是“累进增减，有保有抑”的税收调节机制。第一，针对高端住房投资、开发和消费，其交易和保有环节的税收实行累进征收，第二，对于房地产的投资和投机行为，其交易和保有环节的税收也实行累进征收;第三，针对普通商品房和保障房的投资、开发和消费，其交易和保有等环节的税收实行累退减免。

　　七是“溢价补贴，随市浮动”的土地调节机制。第一，商品房的用地实行有偿使用，而保障房的用地实行无偿或有偿优惠使用;第二，将商品房用地出让金部分用作保障性房投资或消费补贴的基本来源;第三，建立地价上涨的牵制机制。如果商品房价格上涨过度，用地价上涨来补贴因房价上涨超过购买力的差额，补贴额度随房价浮动。

　　八是“梯度保障，政府兜底”的财政调节机制。政府通过财政等手段，对每一个自身无力完全通过市场解决住房问题的家庭提供适度保障，确保每个家庭实现“居有住所”的目标。对不同收入等家庭状况，政府提供不同的保障程度，以弥补住房“价格”与其支付能力的差额。九是“长借短还，动态平衡”的金融调节机制。住房的投资、消费主体短时期内，一方面利用自有资金，另一方面，通过信贷、债券等方式从外部借入资金，进行住房开发、建设、投资、消费，然后在长期内通过投资主体或住房产权人随后长期的资金投入chinaren，分期分批偿还借款本息而实现财务动态平衡的融资机制。

　　四，房地产市场改革目标、线路图与时间表。首先，改革建立房地产健康发展机制的目标。一个符合中国国情的住房目标应是：“实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平”。根据“居有住所”的最终目标，确立构建由安居、康居和乐居三部分组成的住房供给体系作为住房制度综合配套改革的中间目标。