财政部28日颁布的税收新政，鼓励房地产开发机构从事公租房建设和经营。但这一政策能在多大程度上刺激开发商，又能够对平抑房价起到多大作用，中国证券报采访的多位专家对此展开了激辩。
难见的公租房
公租房是政策性保障住房体系中最重要的组成部分。但是，尽管中央政府多次强调要加快公租房等保障性住房的建设，解决夹心层的住房问题，但公租房的建设依然进展缓慢。
以北京市为例，2010年北京新开工建设和收购政策性住房13.4万套，占全市住宅开工套数的比例达到50%以上的目标。
过去三年来，北京市累计开工建设政策性住房2333万平方米、24.8万套。但是这些政策性住房的总容量，仅为北京市2008年全部房屋租赁市场容量的六分之一。
分析人士认为，当前我国公租房建设的症结在于投资主体单一，地方政府投资力度有限，而开发商则不愿意投资这一领域。
“社会资金参与建设保障房，虽然风险很低，但利润太少，一般企业不愿意参与，这导致公租房一直处在一个非常尴尬的地位。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说。
曾有房地产开发企业委托我爱我家做过某区域公租房市场调研。根据规定，公共租金价格不得超过市场租赁价格的70%。
在现在的房租和售价比情况下，租房的年收益率不超过3%，更何况，租金打7折之后的利润率！所以，在有地方政府支持和让利的情况下，公租房市场依然是一块食之无味的鸡肋。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，政府兴建公租房等保障性住房的力量有限，需要吸引社会各界资金进入到该领域。此次政策则恰好对应于这一症结。
“鼓励社会各个主体进入到公租房的建设中去，特别是那些建筑企业，由于具有建筑设施的优势，同时由于公租房免征出让金，将会更加有吸引力。”
押宝“公租房”？
分析人士认为，对于此次鼓励开发商进行公租房建设的税收优惠，可以看出未来房产新政的调控方向。
中国房地产业协会有关人士在接受中国证券报采访时表示，从当前的政策导向上看，未来我国的保障房市场以租赁为主，这就意味着公租房肯定还要加大建设力度。扩大公租房等保障性住房的市场供应，将成为未来调控的重点。
华创证券研究员杨现领指出，此次税收优惠将在一定程度上扩大开发商的利润空间。不过，对于商品房市场来说，本次优惠措施的直接影响十分有限，更多是对市场预期的影响。因为随着保障性住房供给力度加大，中低收入群体的购房需求将得到满足，使得这部分群体不用被迫进入商品房市场，从而降低商品房市场价格和需求的矛盾。
但是，也有学者质疑此次政策对扩大房地产市场供应的有效性。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，保障性住房不应该纳入房地产宏观调控的考虑或者手段中。实际上，税收优惠政策其实很难触动开发商的“神经”，调动不了他们参与保障性住房建设的积极性。
此次政策的刺激主体应该是各级地方政府。
而且，对于保障性住房，相关部门应该给地方政府制定强制的标准，并对政策的执行力度进行评估，否则地方政府还是可能不作为。
“只有将公租房收入的利润率提高，至少达到5%以上，才会有开发商愿意从事这个领域。毫无疑问，政策释放了积极的引导信号，但是能够使减免幅度达到多少，则有待观察。”胡景晖说。
“要真正推动公租房、保障性住房的建设必须拿出国家预算，光靠税收优惠政策不可能实现。”王小广强调。
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“目前可能中央政府还没决定下多重的药，但若过了9月楼价仍继续明显上扬的话，政府再无回转余地，年底可能就要推出新一轮措施，房产税预计也会包括在内。”苏格兰皇家银行（RBS）亚太区地产研究部主管吴嘉俊昨日在香港说。
“‘金九银十’期间大量房源供应出来……在供应最多的时候推出措施才有效。”吴嘉俊指出，房产税是最有效压抑楼价的方法，对市场的心理影响最大。
同一天，亚洲开发银行（ADB）驻中国代表处的首席代表保罗·海登斯在北京举行的亚洲经济展望发布会上称，未来中国政府还有很多措施来解决房价中所存在的基本问题，比如征收物业税以提高房屋的持有成本。
不过，海登斯称，中国的房地产市场目前还没有看到较大的泡沫风险，需要关注政策实施的进一步效果。
“中短期内中国房地产市场不会出现大的泡沫。”亚洲开发银行经济部主任冯幽兰强调。
海登斯同时表示，中国政府也可能采取一些措施来解决地方政府的财政和融资的问题，避免像当前这种地方政府主要依靠出售土地获得融资的模式。另外，政府也可能会提供更多保障性住房的供给。
今年4月，号称“史上最严”的房地产调控政策——“国十条”出台之后，房价未降高价地重现，而官方落实现有调控政策的态度也未见动摇。
9月26日，国土资源部（下称国土部）和住房和城乡建设部（下称住建部）共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，细化并落实此前国务院出台的调控房地产的政策，要求土地住房供应必须向民生倾斜。此举被市场解读为新一轮楼市调控的序曲。
昨日，财政部、国税总局旋即发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，并免征与公租房经营管理有关的一系列契税、印花税和土地增值税等。
此外，市场上关于调控的声音也不绝于耳。
昨日有报道称：“继国土部、住建部联手出台细化调控政策后，国家有关部委将联合下发进一步深化房地产调控政策，强化二三套房贷差别化以及推进房产税试点等‘重磅炸弹’或将悉数登场。
”
另有报道称，中国银行业监督管理委员会（下称银监会）、住建部近期联合下发内部文件严查部分城市住房差别化信贷政策执行问题，相关督查工作将在9月30日前完成。
据报道，两部委将兵分四组，每组两个城市，督查时间为期3天，重点督查2010年4-8月各地住房差别化信贷政策执行情况。
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房产税政策已成为悬在楼市上方的达摩克利斯之剑。有媒体近日报道，消息人士称原有房产税政策或将得到修改，新的房产税可能在国庆前后出台。
然而，即便是对政策极为敏感的开发商也似乎并不知晓此事。SOHO中国董事长潘石屹对此表示，自己未听说即将出台房产税方案的消息。
本轮“史上最牛”楼市调控政策演绎至今，房价重回敏感时期。未来调控举措是否进一步跟进、调控力度是否维系高压态势，成为业界评判房价走势的重要依据。就此而言，明确房产税新动向具有极为重要的意义，是打击楼市投机的一把利刃。
在当下，房产税理应出台且须尽快出台，主管部门当以此为突破口明示房地产政策指向，否则既有调控政策极有可能再度陷入到“空调”的境地。
楼市经历了一段沉寂之后，市场活跃气息初现。9月份以来，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长。央行近期发布的2010年第三季度调查问卷显示：对未来房价，当季有36.6%的居民持上涨预期，比上季大幅上升了7.2个百分点。
不可否认，刚需集中爆发、“金九银十”惯例等因素加剧了市场对房价的看涨预期。一方面，此前楼市调控经验表明，结婚、落户、生活改善等楼市刚需等待时间约为半年。如若在这一时限之后没有后续调控利剑祭出，房价将会随着刚性需求的集中入市而再度飙涨。
本轮房地产调控始于去年底，至今已算“超期服役”，如果没有今年4月份“新国十条”的出台，其对楼市的调控绩效早已呈强弩之末了。现如今，即便是“国十条”新政也已走过5个月的时间，亟待新政出炉维护既有成效。另一方面，每年九、十月间是开发商大量推盘上市的集中期。由于未正式宣布，房产税推进的消息尚难以对开发商形成真正的威慑作用。
而近期楼市成交量回暖，更是让一些开发商重燃涨价热情。以至于中国房地产协会副会长朱中一不得不作出提醒：必须保持冷静、合理定价，否则可能招致更严厉的调控政策。楼市调控重新进入到观察期，市场回暖与政策调控的博弈到了最敏感的时刻。
应当看到的是，尽管本轮“疾风暴雨”般的楼市调控堪为史上之“最”，但仍未摆脱以行政管制为主的窠臼，交易环节的保有税调控举措仍然付之阙如。
虽然我国房产税自1986年开始实施，但目前只是针对城镇经营性房屋和出租房屋征税，对于个人炒房投资的约束力可谓鞭长莫及，由此引发扩大房产税开征范围的热议。
海外市场经验显示，随着房地产保有税改革的渐次实施推进，投机性需求将会直接呈现恐慌性撤出的态势，并击碎房价虚高的泡沫。这固然会冲击到房地产市场的稳定，甚至负面影响短期区域经济增长数据，但打击房产投机需求的政策效果堪称绝佳。以此观之，我国房产税改革应当尽快走出纸面探讨并付诸实施，以此延续前期楼市调控基调。
需要提醒的是，楼市资产配置已经形成了一种“马太效应”，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段，他们往往能够在楼市低迷时期成功“抄底”，成为多套房房主，并待价而沽；而广大民众即便意识到房价调整已达心理价位，也难以有资金实力去接盘。
由此，楼市加剧了贫富不均的痼疾，已由经济层面波及到了社会领域。恰因此，扩大既有房产税覆盖面的措施，能够直接增加多套房房主的持有成本，把投机买房风险由一次性转变为长期持有的整个过程，是为公平社会财富分配的调节器。
更进一步讲，当下楼市飙涨与地方“土地财政”不无关系，房产税扩容将能够缓解地方政府对房地产行业的强烈依附。有学者测算，（新）房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。
可见，由此带来的财政收入将会让地方政府与楼市调控的利益趋同，让中央调控不在地方落空、为房价回归合理区域打下良好的基础。
基于楼市保有税在打击投机、公平分配方面的积极作用，房产税涉及面扩容工作当受到主管部门的高度重视。虽然在这项推进工作中会遭遇既得利益者的反对之声、统计调研也需投入较大的工作精力，但提高楼市保有成本已是调控工作的必然之举，容不得再有任何拖延。
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