限外令政策解禁 商业地产升温预热呈蓄势待发状

年关临近，深圳房价仍然居高不下，虽然新盘入市热潮减退，仅剩部分在售楼盘积极推出各种优惠活动，以期在年底创下新纪录，但住宅无论成交量或价格都是节节攀升。恰在此时，“商业限外令”政策解禁，业内人士认为，新政策将对商铺和写字楼的销售起到预热的作用。可以预见，资金的持续缓慢流入将推升成交量，展现出蓄势待发的态势。

近期佳兆业旗下三个项目将在不同的片区相继亮相，香瑞园南区和茗萃园二期商铺展开“1万抵5万”的优惠申请活动，这两个楼盘拥有规模共达6000多平方米的商铺，自本月14日亮相以来，吸引了周边众多商业投资者，金翠园商铺也将在12月中旬推出，佳兆业地产的商业项目将顺商业热流而上。

商业地产将延续住宅的走势

香瑞园商业街

目前，深圳楼市的住宅市场火热行进，销量和价格节节攀升，但商业市场状况稍有不同，尤其是写字楼和商铺，今年以来，虽然空置率、租金和售价同比去年有20%的回升，但整体还是比较低迷。

为什么商业地产与住宅走势背离？商业地产易受制于实体经济，商业地产的实际交易中，贷款利率和税金明显高于住宅等原因都大大抑制了商业地产的投资需求。针对商业地产与住宅走势的背离，开发商和政府都集思广益，各施其技，争取在商业地产低迷的情况下迎难而上。这时解禁“商业限外令”政策的出场和住宅的内在商业需求成了救星，对商铺和写字楼的销售起到预热的作用，未来很可能接过住宅领跑的大旗。

内外因素同为商业地产预热

11月17日，深圳产权登记交易中心下发通知，“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》”。此次“商业限外令”的解禁，对于香港、台湾或者其他境外人士购买深圳的物业，特别是写字楼和商铺来说，提供更便利的渠道。

除了外在原因，为商业地产预热还存在内在需求，商业开发体量需结合区域商业发展空间、项目定位、地块条件、商家组合和竞争项目等因素考虑，规模与效益的关系遵循一定比例，最佳规模能使得商业效益最大化，过度规模就会产生零效益或负效益。因此，合理规划商业体量至关重要，一般来说，一个10万平方米的社区，其配套面积应控制在5000~10000平方米左右，不宜超过15%，但也需因时因地制宜。

佳兆业香瑞园和茗萃园便是住宅的内在商业需求上的一个典型，香瑞园定位为低密度高尚住宅物业，配备22席的黄金街铺，辐射该项目约10万平方米的豪宅社区和近1000户高端消费人群，加上该项目紧邻岁宝百货片区人流旺地，消费人群集聚，也进一步扩大了市场容量和该区域的商业需求。

而茗萃园是平湖地区少有的大社区，自有居民3000多户，加上毗邻国际物流交易中心华南城的地域优势，为它提供长期的供应量，相信4000多平方米的商铺将吸引众多投资者，从本月14日开始诚意客户登记以来已迎来200多批客户的情形来看，该项目的商业可谓“僧多粥少”。

茗萃园临街商铺

商业地产投资更宜长线持有

在内在需求和外在政策的烘焙下，商业地产有了升温的现象，而这种温度能否保持稳定或者逐渐走高，仍给市场留下一个大大的问号。

但从政策的变更和内在的需求来看，已经让投资者和开发商尝到了甜头。商业限外令取消将使原本投资二级市场，主要是豪宅市场的投资客的资金流向商业地产。而包括写字楼和商铺在内的深圳商业地产价格一直相对住宅价格有“不平衡”的情况，政策倾斜后，深圳的写字楼和商铺可能出现“补涨”的局面。具备高支付能力的投资者将会把成交量和价格推上一个层次，预计会有10%到20%左右的提升。

业内人士和投资者站在不同的角度各持己见，业内专家认为，目前投资商铺相对于住宅来说，长线投资价值更高、租金回报要比住宅稳定，现在性价比较高的商铺可以达到8%以上的年回报率，而且大批量投资的话，商铺的管理也较为方便。

■项目推荐

佳兆业·香瑞园商业街

佳兆业·香瑞园位于龙珠大道和南坪快速交汇处北侧，距离福田CBD仅15分钟车程，享受城市便捷及塘朗山片区的山居生活空间。项目自2008年下半年入市来，凭借其法式建筑风格、城市中心区位、稀缺的山景资源以及豪宅的品质，征服了大量客户的心，目前仅剩少量典藏原山别墅，主力面积段为260~500平方米。

随着项目日趋成熟，高端消费人群入住，自身具备相当高的消费力。香瑞园商业街正是填补了业主群体的社区配套需求，应运而生。香瑞园商业街位于项目南区，仅22间黄金街铺，辐射近1000户约3000人的社区消费圈，稀缺价值明显。

作为商铺的第一决定因素，香瑞园的街铺为实用临街迷你谱，铺均面积40~60平方米的实用迷你铺，具有总价低易经营的特点，投资自用皆宜。据悉，华润万家将于近期进驻香瑞园商业街，将快速拉动整个社区的商业氛围。商业街开售在即，由于铺位的稀缺性，尚未正式推出就获得许多业主和投资客的青睐，现正接受诚意申请，可享受开盘1万抵5万的额外优惠。

佳兆业·茗萃园临街商铺

佳兆业地产的商业运营经验给投资者坚定的信心，佳兆业经过10年的辉煌发展，在商业领域，已成功开发了布吉东大街、佳兆业中心主题商业城、可园商业街等大型商业项目，与苏宁电器、华润万家、乐安居等著名商家的长期合作关系，其核心竞争力与品牌力量让茗萃园二期商铺在该片区绽放光芒。

茗萃园位于龙岗区平湖良安田与平安大道交汇处，靠城市主干道平安大道——平湖未来的“深南大道”，且毗邻国际物流交易中心华南城，项目的建设将带动周边片区商业一同发展，随着明年年底丹平快速路的开通，可在15分钟内抵达罗湖腹地，辐射范围进一步扩大。

作为大型高端社区，该项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积约为30万平方米，分三期开发，承载3000多户的业主和周边人群的衣食住行消费；该生活片区除华南城增进物流枢纽之外，社区形态的逐渐醇熟，人流也不断丰富起来；临街商铺的灵活性凸显，主力铺型为40~60平方米，方正且空间宽敞，使用率高，可容纳多样业态。

地理位置的优势，辐射范围的开阔使该区域商业需求日益旺盛，加之自身铺型的特色，未来的发展潜力是可以预见的。