楼市观察：房地产经二次调控后 还将如何“出牌”

　　今年下半年到明年上半年是一个非常关键的时间段，所以房价是涨是跌，要过了这个时间再说

　　最近，作为房地产调控新政出台后的首次大型房展会——北京秋季房屋展览会落下帷幕。

　　从现场情况看，卖房者明显多于看房者，买房者多以观望态度为主。据北京四季房展组委会有关负责人介绍，这次房展会观众数量达到了11万人次，比夏季展会翻了一番。而意向成交总套数2208套，比去年秋季房展会下降14.68%。这是否预示着今年4月出台的新一轮房地产调控政策已取得成效？今后房地产调控又应如何进行？

　　并不代表楼市全面反弹

　　国家统计局公布的数据显示，8月房地产销售市场出现回暖，销售额环比增加15.23%。9月初，包括京、沪、深、杭、穗在内的多个房地产一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息。不过从目前公布的数据来看，尽管销量出现了回升势头，但幅度并没有超过二季度的水平，整体仍处于较为低迷的状态，而且价格也并没有出现想象中的环比上升。北京秋季房展的实际情况也支持了这种说法。

　　目前，面对多数城市的成交量开始回升，普通消费者也开始议论房价是否已经见底。在这个关键时刻，政府是否能够坚持宏观调控便显得非常重要。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓在分析8月份重新出现回暖势头的房价时，呼吁购房者冷静看待。他认为，今年下半年到明年上半年，将是判断房价走势的一个关键节点。对目前的价格回暖，百姓要保持克制、冷静，不要蜂拥去抢，大家都买涨，它就真上去了。

　　“根据我们目前得到的数据，前年和去年，政府在维护房地产发展中投入的项目，在今年10月份大批要入市。这些项目将要改变商品房的供求关系。此外，政府从2007年开始大量盖的公租房和经济适用房就在今年下半年完工，因此今年下半年到明年上半年是一个非常关键的时间段，所以房价是涨是跌，要过了这个时间再说。不要看到涨一点就去抢。”刘桓说。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强认为：“从销售数据来看，当前楼市有回升的趋势，数据证明市场本身正在积蓄能量，但并不代表楼市正在全面反弹。”

　　调控正向预定方向发展

　　总体来看，尽管多项楼市指标在8月出现了反弹，但包括房地产开发投资、销售面积、销售金额、土地购置面积、竣工面积等在内的数据，依旧没有超过房地产调控以来在6月份达到的最高水平。

　　国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，8月份环比虽然持平，但要看到，北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体是下降的，房地产调控成效比较明显。

　　与此同时，1—8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，增幅较1—7月减少4.4个百分点。自年初的增幅触顶之后，这已经是资金来源连续第8个月增幅回落。而从资金结构来看，自调控以来，开发商最重要的资金来源中，国内贷款、定金和预收款以及个人按揭贷款均呈连续放缓下滑趋势，而企业自筹资金依然超过50%，在所有资金来源中上涨最快。但1-8月份，开发商资金来源中外资部分的增长幅度明显，甚至超过了定金及预收款的增幅。

　　大部分业内人士认为调控已经达到预期。刘桓认为，在国家连续出台房地产宏观调控政策之下，市场增长的势头实际上已经受到了相当程度的遏制，首先是成品房的销售量出现较大幅度的萎缩，此外，销售价格异常飙升的情况得到控制。

　　“本次房地产调控实际是从去年年底开始的，思路就是要抑制投机。执行了严格的差别化的税收信贷政策，马上取得了一些效应。同时加大了土地的供应，加大了保障性安全工程的建设。调控正在向预定的方向发展，应该说这个成绩还是令人满意的。”中国房地产协会副会长朱中一表示。

　　关注“夹心层”住房需求

　　对于今后房地产调控和行业发展的方向，朱中一说：“第一，我们要明确发展房地产的目标是满足广大老百姓基本的住房需求，对于投机、投资行为进行遏制；第二，我们也要考虑‘夹心层’的问题，对于低收入的‘夹心层’，要建造公租房来满足老百姓住房的需求；第三，就整个房地产行业而言，政策性住房要加大，市场的份额会受到影响，但是整个住房的总量还是增长的；第四，这几年政府强调要转变消费方式和增长方式，这一方面我们也需要做文章，研究怎样发展房地产绿色低碳，怎样发展绿色产业化；第五，有些制度要完善，比如说商品房预售制度要完善，土地征收税的预算要加强。这些制度的出台，就预示着房地产企业的投机空间将越来越小。”

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，房产税等税收方面的政策、对企业融资的限制措施、对企业土地增值税的清算清缴等政策都有可能出台，但当前最重要的，是对于已经出台的政策要加大执行力度，提出具体的执行要求。

　　江苏银行上海分行副行长、经济学博士张望表示，加强房地产的调控，不仅仅是调房价，更重要的是进行结构调整。目前各地区在加快保障性住房的建设，这对于中长期改善市场供给结构具有重要意义。从长期来看，房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳较快发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展。而要实现这些目标，关键看目前这些调控政策和目标取向能否长效化，让市场真正吃下“定心丸”。所以还需要有关部门从法律法规层面加以研究，努力使调控政策能转化为长期的制度要求。