深圳银行二套房贷突然集体收紧 买家将陷入被动

狼真的来了！“二套房贷要收紧”从今年７月份就开始喊了，但之前深圳的各家银行房贷都是明紧暗松，第三套房都可以利率七折、首付两成，甚至还能做高评估价实现零首付。但是，目前深圳银行已经集体收缩房贷，令之前已经签下合同的购房者，面临首付提高、利率没有优惠的被动局面。

专家提醒，签订买房合同需要考虑各种潜在的风险。

银行集体拒绝贷款

柯先生近来苦闷不已。他１０月份在罗湖区物色了一套被中介称为“笋盘”的房子，价格只有７５万元，而且中介人员表示，可以通过银行做高评估价到９２万元，这样贷款７３万元，实际柯先生首付只需２万元。为保险起见，柯先生还特意让中介工作人员写下“保证书”，承诺银行一定可以放款７３万元，才与业主签了二手房预约买卖合同。

谁知，深圳各家银行突然从１１月份开始，将房贷收紧，不但令柯先生“２万元首付买房”的梦想破灭，即使按照７５万元实际成交价进行放贷，首付两成即１５万元，也难上加难。柯先生说，由于他在老家有一套１４０多平方米的房子，仍在按揭中，所以罗湖区的这套房银行一致认为是第二套房。那能否以“改善性住房”为由，申请房贷优惠？柯先生说，深圳银行月初开始执行新标准，如果人均住房面积超过２９．６平方米，购置第二套房的首付比例就要提至四成，贷款利率调整至８．５折。而柯先生一家三口，将老家房子的１４０多平方米除以３，人均面积有４７平方米，超过了２９．６平方米的界线。

“兴业银行不行，交通银行也不行，建行、工行、农行都问过了，统统拒绝。”柯先生一时面临着高达３０万元首付、利率提高的被动局面。

雪上加霜的是，由于柯先生一时难以凑足首期款，交易中断，业主此时趁机坐地起价，需要加价２万元，否则将以柯先生违约为由，将其告上法庭并赔偿２０％违约金。“当初应该亲自到银行问清楚贷款额度，不能只听中介的忽悠。”柯先生后悔莫及。

“最近因为房贷收紧中断交易来律所咨询的已经好几个人了。”从事深圳二手房交易顾问的广东鼎为律师事务所律师张茂荣日前向本报透露，无论购房者向深圳哪一家银行申请贷款，银行几乎都统一以“年底盘点，没有额度，明年再说”的口径回绝。而记者采访的其他几位律师均表示，１１月以来此类咨询的客户确实多了起来。

合同应避免“一次性付款”

张茂荣律师接受本报采访时介绍说，地产中介公司为了能达成交易，赚取佣金，往往不负责任地承诺贷款数额，误导购房者。在柯先生这一事件中，尽管他让中介写了“保证书”并按下指印，承诺银行可以高额放贷，但这只是中介单方的承诺，“保证书”上没有业主的签字，那么，业主以违约起诉柯先生，柯先生也只能“认栽”。

张茂荣律师提醒，在信贷宽松时期，某些银行操作不规范，对做高评估价骗高贷的情况“睁只眼闭只眼”；但是，近期房贷收紧，买家的风险就比较大。“千万要注意合同条款里，不能约定‘如果银行贷款达不到××万，买方一次性付清差额’。”张茂荣说，买家应该在合同条款里约定，万一银行房贷不能达到预期，合同自动解除，这样，由于房贷政策波动给购房者带来的风险就化解了。

记者手记

房贷暂收紧

难抑高房价

二套房贷是紧是松，牵动着无数人的神经，不过银行到底是动真格收紧，还是表面上的虚张声势，却着实令公众如坠迷雾。

今年６月，银监会印发了“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”，二套房贷收紧的消息便甚嚣尘上，并一度令购房者和投资者陷入观望，业主也纷纷放盘，并能接受一定范围的议价，也直接导致了深圳随后两个月楼市的惨淡，８月深圳二手房成交套数环比减少２４．９０％，为１２４４４套；８月的新房成交量和７月份相比也下降５成，并创下自去年１２月市场回暖以来的最低成交水平，深圳房价出现“拐点”的讨论也随之蔓延。

但是，令公众意外的是，“二套房贷收紧”的消息影响，心理作用远远大于现实作用，银行所谓的严把政策关从某种程度而言只是走了个“形式”。７、８月份的深圳媒体上，仍能看到“三套房也能利率７折、首付两成”之类的报道，甚至不乏做高评估价零首付的案例。在对“二套房贷收紧”调整房价的美好憧憬中，购房者却失望地发现房价并没有下降，更让人担心的是，因害怕年后购房优惠政策取消，于是恐慌地抢搭政策“末班车”，深圳房地产市场１１月成交量骤增，房价也应声而起。

时至今日，深圳各家银行集体收缩房贷过冬，导致签下合同的购房者无法正常交易，其实也是暂时的。据了解，银行每年年初都会给各支行定一个指标，即本年度必须要完成的额度，这一指标关系到分行对支行的年终考核，同样关系到对信贷经理个人的年终考核，因此，“上半年狠命放，下半年使劲收”，都是银行放贷的“潜规则”。近期被拒绝贷款的购房者得到银行的答复，也基本是“今年放贷额度用完，明年再看”。

因此，明年１月房贷的再次宽松，基本是可以预见的，再加上中央对明年信贷的定调仍然是比较宽松，那些寄希望于近期房贷收紧调控楼市的人，恐怕又要失望了