新政下投资客转战商铺 中介：投资转型或有误区

　　“其实，４月楼市新政以来，已经有不少住宅投资客去炒铺；１０月份的住宅‘限购令’出来后，转向投资商业物业似乎成为投资客的惟一选择。”昨日，深圳资深地产评论人兼投资者风语对记者说。

　　记者调查发现，不少住宅转商铺的投资客，热情虽很大，但困惑不少：商铺投资比住宅需要更多的专业知识，已经炒高的价格、不再理想的租金回报率以及较大的风险，都是被迫从住宅市场转战商铺投资客必须面对的现实。

　　市场现状：

　　“限购”后有商铺业主涨价

　　住宅转商铺的投资客在增多。邱君伟是深圳美联物业商铺部罗湖区域经理，最近他公司里一些做住宅市场的同事积极和他互动，因为同事手头积累的一些投资客希望邱君伟介绍一些商铺信息。

　　而平时的地铺里，一些住宅投资客也频频上门咨询“哪里有好铺买”。

　　“‘限购’以后，这几天有个别业主开始反价了。”邱君伟昨日向记者透露，业主反价的幅度在１０％左右，本来已经有点供不应求的市场，在住宅“限购”以后，显得更加躁动。

　　中原地产商铺西区经理肖霄也证实说：“本来近期商业市场的价格上涨较快，应该要有一段时间来消化，但‘限购’政策来了后，价格似乎又往上走了。”

　　据美联物业市场研究部的数据，９月以来，深圳二手商铺放盘量为８２０套，环比减少３０％。市场研究员覃娟认为，二手商铺放盘量下降，主要是因为投资客投资理念转为长线或中线投资。

　　相比罗湖东门、华强北等传统商业旺区，南山和宝安区的商铺显得后劲更足。

　　肖霄告诉记者，其所负责的部门７月业绩是１１０多万元，８月是１３０多万元，９月份则达到了１５０多万元，一共成交了１５张买卖单，平均每两天就能成交一单，这在商铺市场来说，已经是很高的效率。

　　投资客：租金回报率太低 好铺难寻

　　抱着对商铺市场的一腔热情，从住宅市场转型投资商铺的深圳资深地产评论人兼投资者风语发现，商铺市场的投资现状并没有想象中那么美好。

　　“合适的铺位很少，价格已经炒得很高；以前租金回报率还有７％以上，现在有的商铺回报率只有１％或２％。”风语说，不少投资客都和他有同感，但他们还是会继续去耐心寻觅好的商铺，因为住宅“限购”后，转战商业市场已经成了惟一选择。

　　从４月份楼市新政以来，深圳不少住宅投资客就已经关注商铺市场，并将手头的住宅陆续抛出。资深地产投资者邹建民昨日对记者说，他近期也在积极地关注商铺，目前“限购”更令他坚定了这一想法：“因为通胀压力下，即使商铺租金回报率只有３％左右，也比放在银行２．２５％的利息要高。”

　　地产中介：住宅投资客转型有误区

　　住宅转商铺的投资客有怎样的特点？深圳美联物业商铺部罗湖区域经理邱君伟介绍说，一般住宅投资客会认为商铺五至六成的首付比例太高，商铺总价一般也超过３００万元，有的甚至上千万元，资金成本高，风险大，令住宅客难以接受。“所以，刚开始我们会推荐一些商场的内铺给他们，总价２００至３００万元，让他们慢慢接受。”邱君伟说。

　　中原地产商铺西区经理肖霄也表示，总价在５００万元以下的商铺，成为近期成交主力。

　　而从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解，并有两个误区：首先是总希望买租金回报率达７％至８％的商铺。肖霄说，实际上，经过近一年的价格攀升，以及租约稳定租金涨幅较小等原因，商铺的平均租金回报率已经大幅下滑，一般只有３％，５％的都难找，甚至一些新城区的回报率只有１％或２％。

　　肖霄说，误区二是住宅投资客总希望买面积较大、单价低的商铺，他们认为很划算。

　　但其实，与住宅不同，商铺最重要的并非面积，而是位置，所以，买了大面积低价铺的投资客有可能面临租金低甚至难以出租的局面。

　　风险提示：要回避投资客比例高的片区

　　邹建民建议，商铺投资很靠眼光，投资者在看市政规划前景的同时，要回避某些泡沫太大的区域。“成熟的投资者不应该看得太长远。”邹建民举例说，近期，前海规划概念遭市场热炒，但他认为前海的电厂、码头等设施的搬迁并非一朝一夕的事情，投资者把钱押在物业太长的时间，也是失策的一种表现。

　　另外，邹建民认为，商铺投资回报率超过５％就可以买入，要首选有大型住宅区、入住率高的配套商铺，而要回避投资比例高的楼盘底下的商铺，例如，宝安中心区的某些新楼盘，因为投资客多意味着入住率低，人流少的商铺将面临难以出租的尴尬。

　　肖霄介绍说，与住宅不同，商铺的贷款，银行会对申请者要求更严格，商场的内铺往往还很难获得银行贷款，需要投资者一次性付款。

　　邱君伟建议，投资客一定要弄清楚商铺的真实面积，因为现实中不少商铺分开几部分，有可能投资者看中的铺位，只是一个大商铺的一部分，即使买了也不能独立经营。

　　投资客转战商业地产月成交增45%

　　（来源: 法制晚报）三套房停止贷款，使投资客的“杠杆”效应立刻失效，而一系列楼市调控新政使大批敏锐的投资客撤出住宅市场，转而投向商业地产，使得9月份商业地产成交面积增加45%。

　　据中国不动产研究中心数据显示，9月份本市商业地产（办公楼和商铺）期房总面积为252746平方米，环比增加45%。

　　相比低收高抛的住宅投资，商铺写字楼的换手率极低，绝大多数投资者都是长期持有，通过收租获取利润。新政后，住宅市场一片冷清，但多家商业地产项目开盘销售率却异常热闹。

　　其中，今年6月26日开盘的银河SOHO项目实现合同销售金额101亿元。上月中旬开盘的光耀东方广场，首批五星级写字楼销售率也高达82%。一般情况下，商业地产开盘销售率在40%左右属正常情况。

　　分析

　　商业地产成避风港

　　业内专家透露，转战商业地产的投资客以资深投资客为主，来自深圳、广州、东北、山西等地。

　　光耀东方董事长李贵斌认为，目前住宅市场价格上涨可能性不大，位置较好的商业地产就成了投资客的“避风港”。中国不动产研究中心研究员肖楠预计，未来商业地产将会主导地产市场