深圳商用物业需求持续活跃 南山罗湖空置率下降

　　戴德梁行发布的2010年第三季度深圳市场透视，报告显示：在总体经济保持回升向好的态势之下，企业纷纷扩张业务而令办公物业需求明显增长，甲级写字楼租金季度涨幅达到4.23%;同时在零售行业的畅旺表现，促使零售商信心增强，并于秋冬零售旺季来临之前积极调整布点，商铺租赁活跃，铺租亦明显提升。

　　企业租赁需求有所增加，写字楼租金稳步回升

　　随着国内经济的稳步回暖，市场信心在第3季度末进一步增强，推动办公物业租赁需求明显增加。

　　据悉，东海国际中心于第3季度入伙，为市场带来99，500平方米的甲级写字楼新供应。截至2010年第3季度，全市甲级写字楼总存量达到1，716，391平方米。高品质的新供应入市也一定程度刺激需求的释放，第3季度全市甲级写字楼物业的吸纳量达到51，377平方米，较上季度的32，392平方米有明显的上升。其中，新增的吸纳量主要集中在有新物业入市的福田区，总量为44，493平方米。与此同时，全市甲级写字楼物业的空置率在新供应入伙的拉动下上升3个百分点至11.9%，罗湖区与南山区在稳定需求的作用下空置率继续下降，分别为8.7%和5.3%。

　　与此同时，在租赁市场回暖的拉动下，第3季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较前一季度末上升4.23%达到每月每平方米134.02元。其中，涨幅最大的南山区平均租金上涨4.57%达到每月每平方米107.5元。由于经济发展稳定，各行业的企业均对国内市场的前景有较大的信心，预计需求仍然会保持活跃，市场上供不应求的局面将持续到卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心等大体量物业入市为止。

　　行业分流现象明显，南山区商务氛围渐浓

　　由于对全球经济依赖程度较高，外围经济复苏的缓慢使得本地外贸物流企业的经营环境仍然面临压力，尤其是外资物流企业对成本控制的力度继续加大，不少企业选择向非核心区域和非甲级物业搬迁以降低办公面积的租赁成本。原位于罗湖区高价地商业中心的马士基在本季度搬迁到茂业时代广场，租赁面积为两层2650平方米。与此同时，福田中心区和中心西区持续有高品质物业供应也继续成为了租金承受能力较强的金融类和高端服务业企业的首选，东方证券和晨星资讯在本季度入驻东海国际中心，分别租赁1800平方米和13100平方米的办公面积。伴随着各片区商务氛围的发展，写字楼客户在区位、物业选择方面所呈现出的行业分流的趋势愈发明显。

　　但是，茂业时代广场和天利中央广场二期的入伙，令南山区甲级写字楼市场的总量有了较大的增长。同时，在国内经济持续稳定的发展的环境下，区内企业对甲级写字楼的需求也日益增加--能源、物流、贸易类的企业相对倾向选择南山区的写字楼物业，其中较低于中心区域的租金水平也是重要的影响因素。在需求稳定且没有新供应入市的情况下，本季度南山区的甲级写字楼空置率下降至全市最低的5.3%。