深圳大量写字楼将入市 租金压力大空置率将提高

    受经济形势影响，今年以来，深圳写字楼市场一直较低迷，6月市场则保持平稳态势。据市规土委和深圳中原统计，6月份，一手写字楼市场销售态势较好，二手市场成交量则有22%的下滑。从今年第二季度数据看来，一二手市场的成交量均有所下跌，租赁市场反之量价齐升。专家预计，随着下半年大量写字楼的入市，租金的升势将有压力，我市写字楼空置率可能再次提高。

　　一手交易集中在商务公寓

　　据市规土委和深圳中原统计，6月份，深圳一手写字楼成交面积6.6万平方米，环比上涨54.36%。分析认为，一手写字楼市场的升温主要受住宅投资客户流入及近期写字楼租金小幅上涨的影响。

　　深圳中原统计显示，6月从各类型物业成交占比来看，仍维持前两个月态势，以商务公寓为主，占比高达56%。其中位于宝安中心区的前海颐大厦商务公寓5月下旬入市， 6月共有1.02万平方米的成交。

　　6月全市一手办公楼成交均价达41591元/平方米，环比上涨11.07%。记者获悉， 6月份有不少高端公寓在售，售价在70000元/平方米的东海国际中心销售出16套，而售价为88864元/平方米的深圳湾壹号广场也卖出8套。

　　世联地产房地产研究人员分析，从近几个月的整体情况看来，市场成交情况并不乐观。今年二季度即4、5、6三个月，一手市场与上季度相比，成交量和成交均价均有下降。主要原因：第一、上季度有多个新项目集中入市影响，成交量骤增;第二、5月份端午节影响，市场成交量减少;第三、受到经济形势紧张，资金收紧影响。

　　二手市场成交放缓

　　6月，二手写字楼成交明显下滑。统计显示，成交量与5月相比有所放缓，成交面积1.01万平方米，环比下滑22.4%。美联物业统计，成交均价为 45078 元/平方米，环比上月上升 0.74%， 同比上升 0.21%。

　　记者获悉，二手甲级写字楼的价格出现区域性变化，其中罗湖区呈现下跌的趋势，福田中心区和南山文化中心两区则出现上升。部分甲级写字楼价格的升幅较大，有补涨的势头。

　　美联物业统计显示，第二季度全市二手写字楼的成交面积为 2.9 万平方米，环比下跌16.5%;而二手甲级写字楼的均价为 44877 元/平方米，比第一季度上升了 1.4%。

　　业内人士预计，整个上半年，二手甲级写字楼的价格累计上升了2.8%，虽然偶有震荡，但整体趋势向上，预料能一直维持至今年年底。目前业主心态仍然保持强势，并不轻易降价，而投资者入市亦日渐谨慎，下半年二手写字楼的成交量预计是稳定的，但会略有下降。

　　租赁市场量价齐升

　　尽管从近几个月来看，深圳的整个写字楼销售市场，成交量有所下跌，但是一手、二手的租赁市场保持成交活跃，量价齐升。

　　世联地产研究显示，6月份二手写字楼租金均价为182元/㎡·月，环比上涨14%;甲级写字楼成交租金均价193元/㎡·月，环比上升9%。整个第二季度有多个项目出现整层成交，主要是因为节前潜在客户将计划推迟，节后集中性的成交，导致成交量大幅上涨。整体租金价格与上季度相比有所上涨，主要是受南山区高品质物业成交影响。

　　此外，作为租赁市场传统旺季，目前市场成交活跃，其中福田区占了整个市场成交量的55%，直接拉升了整个市场租金水平。

　　美联物业全国研究中心认为，今年上半年，租金的累积升幅为 2.5%，由于下半年将有大量写字楼入市，租金的升势有压力，而且空置率有望再次提高，预期租金的走势将会维持现状，升幅将小于上半年。