你的小区有房屋养老金？深圳相关部门追缴阻力大

　　也许，你并不知道自己的房产有单独的“房屋养老金”账户，更不知道开发商可能没有为你的房子缴纳首期维修资金，物业公司也可能将你每月缴纳的本体维修金全部截留，使你的房产面临“老无所养”的困境。

　　记者昨日从深圳市物业专项维修资金管理中心获悉，全市3000多个商品房住宅小区已有749个小区建立专项维修资金，但向开发商和物业管理公司追缴这笔欠账却是阻力重重。

　　十年维修金下落不明

　　近日，家住龙华丰泽湖的林先生偶然得知，自己原来有一个“房屋养老金”账号，在“深圳市物业专项维修资金管理中心”(以下简称“维修金中心”)网站上可以查到。但林先生很纳闷：账户里只有开发商缴纳的首期维修金，自己10年来每月交给管理处的本体维修金却“下落不明”。

　　实际上，由丰泽湖管理处代收的本体维修金，目前仍由该物业公司“代管”。林先生担心，这笔钱会否被管理处挪用?丰泽湖不是个案。深圳商报记者了解到，全市超过3000个住宅小区，目前仍有2200多个小区的管理处没有将这笔维修金转交至业主个人的“房屋养老金”账户。

　　“房屋养老金”是物业专项维修资金的俗称，2008年1月1日施行的《深圳经济特区物业管理条例》，将原“房屋公用设施专用基金”和“本体维修基金”合并为“物业专项维修资金”，即“两金合一”。物业专项维修资金同样由两部分组成。一部分为首期归集的维修资金(简称“首期金”)，由开发商按建安总造价标准的2%一次性交纳;另一部分为日常收取的维修资金(简称“日常金”)，由业主按月交纳(多层0.15元/月/平方米，高层0.25元/月/平方米)。

　　之所以要“两金合一”并统一由政府部门监管，就是为了维修金的安全。多年来，这笔钱一直由小区物业管理处代收代管，由于缺乏监管，深圳不少小区都出现过物业公司挪用、占用，虚报账目，甚至卷款而去的现象，损害了小区业主的利益。

　　根据深圳市维修金中心的最新数据，全市收缴的物业专项维修资金为73.29亿元(首期金71.81亿元，日常金1.48亿元)，另外，已到账增值资金5.39亿元，总金额为78.68亿元。全市一共3000多个商品房住宅小区，已经有749个小区实行了“两金合一”。如果算上尚未追缴到位的资金，全市物业维修金总规模可接近百亿元。

　　部分物业公司拒不移交

　　丰泽湖业主林先生给记者算了一笔账：他的个人“房屋养老金”账户里，一共有7181元，其中6794元是开发商缴纳首期金，387元则是利息。但每月林先生交给管理处的“日常金”约30元，按照丰泽湖小区入伙10年计算，账户里还应该有3600元，即使剔除已经使用的部分，日常金部分也不至于是“零”。

　　龙华新区维修金中心工作人员告诉记者，按照丰泽湖小区的面积，管理处每季度应该移交给中心的日常金一共是93616.95元。为何丰泽湖管理处迟迟不移交业主的“日常金”?该管理处主任杨云龙7月2日接受深圳商报记者采访时表示，主要是龙华新区从宝安区划分出来后，关于日常金收取工作一度搁置。目前财务正在统计，将很快上缴日常金。

　　而星河物业公司丰泽湖前管理处主任张耿耿则表示，对于星河物业这样的大公司来说，业主的“日常金”只是一笔很少的钱，更不可能挪用。代管“日常金”的唯一好处，是使用起来更便捷，而移交到市维修金中心后，需要申报，流程更长。

　　与林先生相比，家住南山区南景苑的业主刘小姐似乎更“不幸”。因为她根本无法在市维修金中心查找到自己的“房屋养老金”账户，而该小区入伙已经超过10年。

　　“2010年我们已经对南景苑下发通知，去年年底，再次催促他们办理银行代收代付结算专户。但他们始终拖着不来办理。”南山区维修金中心工作人员告诉记者，管理南景苑的和诚物业公司同时还管着另外几个小区，也都没有移交“日常金”。

　　“这在客观上触动了物业公司的利益，特别是部分小区还存在账目不清、资金使用不公开透明等问题，因此我市相当多的物业企业一直以各种理由拒不交存日常维修金。”深圳市维修金中心相关负责人对深圳商报记者表示，其次是少数业委会反对，担心上交后使用更困难;其实这种担心是多余的，因为备用金的设立，可以大大提高维修金使用效率。

　　开发商倒闭无法追缴

　　据了解，2006年之前，尽管有法规要求开发商留下总造价的2%作为首期维修金，但由于法规操作性不强，全市没有一个负责维修金收取和管理的机构，实际上，当时上交首期金的开发商基本没有。直到2006年11月13日，深圳市物业专项维修资金管理中心成立，负责对“房屋养老金”的收取管理等工作。

　　但是，对于开发商的追缴工作异常艰难。主要原因在十多年间，很多地产公司注销。开发商盖房通常都是设立项目公司，建设完就取消了。即便是母公司，也有不少破产、倒闭等情况出现。“只要能找到人，我们都会想办法通过法院强制执行追回。”市维修金中心相关负责人介绍说。

　　据市维修金中心统计，1994年11月1日以来，已经基本确定无法将首期维修金追缴到位的有486个物业项目，造成维修资金缺失为5.94亿元。而像刘小姐所在的南景苑，如果没有开发商首期金，日后房屋若要大修，就要由业主自筹资金了。

　　不过，相对日常金缴纳进程缓慢，目前开发商首期金的缴纳已经步入正轨。“开发商到国土部门进行初始登记时，必须要缴清2%的首期金，否则房子将无法顺利出售。”该负责人说。

　　维修金中心下最后通牒

　　7月3日，两家物业企业急匆匆地来到市维修金中心，希望开具出省诚信证明，因为他们要到省外去接管理项目。据了解，随着深圳新楼盘日益减少，一级物业企业都需要到省外去开拓市场。

　　“写个承诺书，列个表格，把你们所管的10个小区，每个小区承诺移交日常金的日期写清楚。最后让你们老总签字，并写清楚他的手机号码。逾期不交，我们进行催缴。”市维修金中心工作人员告诉这两家物业公司，这是开具诚信证明的前提条件。

　　6月底，市维修金中心召开第二季度总结大会，有鉴于目前“两金合一”工作进展不理想，下半年将开展一次地毯式的追缴行动，并对拒交日常金的物业公司下了最后通牒：逾期不交者，将处以行政处罚。具体措施包括：一是对相关物业企业在评优方面进行限制;二是在资质升级和资质延续方面进行限制;三是在出具出省诚信证明方面进行限制;四是给予媒体曝光;五是请会计师事务所对其进行维修资金账户审计;六是按照法规规定进行行政处罚。

　　没有业委会 监管使用难

　　罗湖区东乐花园最近业主和管理处的矛盾激化，原因之一是小区13年来业委会一直“难产”，有关小区本体维修金的使用，也由于没有业委会，无法有效进行监管。

　　“目前我们遇到的最大困难，是很多小区没有业委会。”市维修金中心相关负责人对深圳商报记者说，不但要加大力度收缴日常金，还要考虑到钱收上来以后，怎么方便业主使用维修金。

　　据介绍，全市3000多个住宅小区，只有1000多个小区有业委会，业委会成立率低于40%。根据有关规定，原本体维修金收归市管理机构统一监管前，业委会可与物业公司进行清算。另外，在申请、监管30%的维修备用金使用方面，都需要有业委会的全程参与。

　　备用金额度为年度日常维修金金额的30%。没有业委会的小区如何监管备用金使用?市维修中心表示，可由街道办事处在征求该住宅区业主并取得过半数书面同意后，指定小区所属居委会行使对备用金的监督审核职责。