深圳厂房报价飙升千元 神秘投资客斥资亿元伏击

《深圳市城市更新办法》出台实施，抬升了深圳工业厂房价格。仲量联行深圳工业部高级经理彭苑雄表示，南油片区厂房最近两月售价不到4千元/平方米，最近一下子提价到5-6千元/平方米；而一位神秘富商在10月份斥资1亿多元一举购入4万多平方米厂房。

8月份仲量联行的彭苑雄接待过一个投资客，该投资客一次性打包购买了南油片区4万多平方米的工业厂房，投资客对厂房位置没有要求，购买的厂房零星分布在好几栋楼上，该交易在10月份完成交割。彭苑雄当时问他为何一次性购买这么多厂房，该投资客称是因为深圳人口多，看好城市内工业区改造的大方向。

“现在想来，我觉得他早就通过有关渠道，对《深圳市城市更新办法》有所了解。”彭苑雄表示，“他买的是个资产包，给人感觉只要是厂房全都买，均价只有3000多元/平方米，按照现在市场报价，该投资客已经有好几千万元的隐性收益。”

12月1日实施的《深圳市城市更新办法》规定，业主可以自行改造旧厂房、旧工业园区。正是在这种背景下，业主捂盘惜售，造成中介手中房源很少，而愿意出售的业主则猛抬报价。“业主如果不是急需钱，就把价格报很高，先挂着，好像一点都不愁卖。从上个月这个政策被媒体披露后，就没有成交过一笔。”彭苑雄表示。

《深圳市城市更新办法》打开了厂房物业的想像空间，目前厂房售价和其他物业之间还有不小差距，而如果位置较好的工业地产改造成商铺、写字楼或者住宅，还有很大上涨空间。一位中介人士向记者介绍，深圳八卦岭工业区大多数厂房都是1985-1987年建成，土地通过行政划拨取得，建筑成本很低，而且通过多年的出租早已收回成本，目前售价6-8千元/平方米，对业主而言已有暴利，但是对比周围售价1万元以上的二手房和2万多元的新开发楼盘，这个价格依然具有竞争力。

不少投资客都看到厂房改造的收益，代理深圳广建投资有限公司楼盘销售的谢先生表示，最近一位香港投资客和他聊了很久，看重的就是八卦岭片区改造。

由于投资厂房能使用的银行杠杆较小，想炒作厂房并不容易。厂房面积一般都较大，单宗交易大多在千万元以上，而银行并不愿意针对工业厂房放贷，一般只能贷到评估价的50%，加上银行评估价远远低于交易价格，所以如果想针对厂房进行投资，要求投资客具有很强的资金实力。 彭苑雄称，上述投资客是一次性付款。

工业厂房价格近几年一直在不断上涨，以八卦岭片区为例，该片区厂房价格从2007年到现在已上涨一倍，但是购买厂房者一般看重的是出租收益，据了解，厂房物业年租金回报率一般在6-8%之间，高于住宅。

和挂牌售价不同，厂房租金最近并无明显变化。彭苑雄表示，“表面上看，《深圳市城市更新办法》出台后，工业地产就可以改造成商业或者住宅，但这个规定太空泛了，未来可能还有细则，不会各个业主想改什么就改什么，政府还是比较注重产业结构升级换代的。因此投资者还是要考虑到风险。”