调查：华强北-百花才是最贵学位区 老房子均价4-6万

　　前言：

　　认真观察，无论顺市抑或逆市，楼市长胜冠军盘一定不外乎两类：1、名校物业;2、中心物业。后者毋庸置疑，前者值得说道。

　　名校周边房热销早已是不争事实，靠近名校的楼盘借助地理位置的优势，依托地产黄金定律的地段论，衍生出“名校地段论”。只要是在知名学校附近的楼盘，无一例外都在大打“名校牌”。

　　由于教育资源的不均衡，再加上积分入学的制度限制。置业者“择校”会更多地考虑名校学位的问题，于是乎便有了名校学位房这一说法。深圳的多个名校学位片区也应运而生。一直以来名校学位房的均价都远高于深市住房均价，价差从2008年的6596元/㎡升至2011年的12852元/㎡，再到2013年的18000元/㎡。也因此形成了房地产行业的“学位效应”。所谓“房子有价，名校无价”，即为正解。.

　　因深圳特区曾分关内外缘故，名校扎堆“关内”，形成了华强北-百花、蛇口、车公庙、深大、高新科技园、翠竹等关内名校学位区。即使如此，关内仍是“僧多粥少”，为上名校“家长们挤得头破血流”，更不乏家长“下跪”“作弊”等事件发生。“关外”名校始终匮乏，直到2011年龙城方多名校(深圳中学、外国语、实验学校)扎堆，形成一个全新的名校学位区，情况才有所缓解。但总体来看，深圳已有的名校仍然无法满足数百万家庭的孩子上名校的需求。

　　一、华强北-百花6所名校，深圳低调的最大学位区

　　以上所列名校学位区中，华强北-百花片区是深圳最大的学位区。这里有百花小学、实验小学、实验中学、荔园小学南校区、红岭中学、深圳外国语学校等6所省市一级重点学校。

　　美亨调查，该片区筒子楼和塔式楼较多，房龄基本10年以上，小区内部居住环境不够好。即便如此，该片区老房子成交单价普遍4-6万/平之间，直比深圳湾、华侨城等富人区高层豪宅价格。学校名气越大，距校最近的物业溢价空间越水涨船高。其中，百花片区的溢价空间最大。从经济学上来说，这是学位房的“边际效益”起了作用。

　　细列华强北-百花片区名校：

　　1、荔园小学

　　深圳市福田区荔园小学1981年创办以来，坚持淳朴的校风、求实的学风和严谨的教风，学校确定了“优质教育，优良校风，现代化特色”的办学理念，积极推行素质教育，努力提高教育教学质量，取得了辉煌的成绩。其中南校区1997年12月学校被评为广东省一级学校，98年被评为广东省绿色学校。

　　2、红岭中学

　　创办于1981年8月，属福田区区属重点中学，连续五年被评为深圳市“最具人气”的重点中学，现已发展为“一校四部”的办学格局。红岭中学是目前深圳市规模最大的办公学校，也是深圳市区学校中最有实力的重点中学，升十大率近40%，升学率更名列深圳前十，一流教育，助力孩子成长。

　　3、百花小学

　　百花小学创办于1991年8月，位于深圳市福田区百花六路，地处深圳市著名商业区华强北，占地8000平米，校舍建筑面积13587平米，生均建筑面积11.7平方米。学校自开办以来，坚持“以人为本，和谐发展”的办学理念，实施全面素质教育，办学水平不断提高，办学实力不断增强，社会声誉越来越好。

　　4、实验小学

　　深圳实验学校小学部创办于1985年，与深圳实验学校高中部、初中部、中学部、幼儿部同属于深圳实验教育集团，是深圳市教育局举办的省一级学校。深圳实验学校小学部位于深圳市福田区红荔路，占地面积 20604平方米，校舍建筑面积15000平方米。

　　5、实验中学

　　深圳实验学校创办于1985年5月，是一所各学段相互衔接，实行一体管理的实验性、示范性学校。1994年，中学部和小学部被首批评为广东省一级学校，2006年，高中部顺利通过广东省国家级示范性高中初级督导验收。

　　6、深圳外国语学校

　　深圳外国语学校设有小学部、初中部、初中分校、高中部、国际部，创办于1990年。深圳外国语学校以其英语教育、小语种教育、保送生制度，及极快的发展速度而闻名于全市乃至全国。其下设有初中部、高中部、附属小学、初中部龙岗分校，以及已启用的国际部，共五个分部。并且，深外招生条件之一就要求凡具有福田或罗湖户口，且在这两个区小学毕业的学生才有报考资格。深外与深圳中学、深圳实验学校被誉为深圳高中的“三面红旗”。

　　二、华强北-百花学位房盘点：住宅几乎都带双学位

　　据初步统计，华强北-百花片区学位房几乎都带双学位，如：红荔村、金茂礼都、群星广场、桑达雅苑、赛格公寓、桑达大厦等带百花小学+实验学位;阁林网苑、君悦阁、富怡雅居、燕南路88号、玮鹏花园、航天立业华庭、通心岭小区、城投荔香坊和现代之窗等带荔园小学南校区+红岭中学园岭校区学位。最近华强北片区内小户型成交非常活跃，可以说荀盘难求。

　　三、华强北-百花约20年老房子因学位房而贵，赶超深圳湾高豪

　　据统计，目前该片区住宅大都很老旧(大多是上世纪八九十年代到2000年左右的“老房子”)，但售价却不低。大户型均价在3-5.5万/平之间;小户型则更贵，如国城花园的小户型目前售价已经达到6万/平左右了。而且，市场成交非常活跃，热门楼盘价格上涨得很快。据统计，2013年初，华强北-百花片区房价相比2012年年底上涨了10%左右;特别是面积小、均价高但总价低的房子很抢手。

　　四、华强北-百花学位房租：85-120元/平，租金甚至可抵月供

　　地铁沿线物业、学位房是近几年被置业者关注最多的物业类型，尤其是名校附近的学位房，每到开学季，都供不应求。学位房可说“一房难求”，而且租金也高得吓人。据美亨了解，受整体房价上涨的影响，深圳上半年租金水平有小幅上升，热点片区的租金更是比去年上涨40%。该片区老房子当年数千元/平，如今租金普遍可达85-120元/平，租金远抵月供。令那些10万8万的豪宅“羡慕嫉妒恨”。但是由于房源少，需求量大，“下半年房租还将继续攀升”。

　　“学位房的租金一般较高，以片区老旧小区五金机械厂宿舍为例，目前两房月租已经涨到7000元以上”，而且学位房的租期一般都较长，一次性租3年的大有人在。有中介表示：由于深圳部分热点片区内放租的房源较少，而需求量却较大，所以业主即使叫出高价，也不愁租不出去，预计下半年租金还将上涨5%-10%。

　　五、朗钜创公馆（论坛）：华强北8年来首个新双学位刚豪

　　美亨走访调查后发现，华强北8年来首个新住宅项目朗钜创公馆8月3日营销中心开放，根据福田教育网2013年报名地段代码图获悉，该项目位于省一级品牌小学荔园小学、福田教育第一品牌红岭中学学位报名地段代码区域内。该盘为深圳资深房企朗钜建设，引进智能家居系统，“比红树西岸科技还科技”是其目前推广的最大卖点之一。拥有华强北核心地段+双名校+双地铁等多重利好，估计售价不菲。有购置学位房需求的人，不妨盯紧点。据说朗钜创公馆仅有200余套，月底开放样板房，目前登记量是“有点恐怖的”。能否开盘“受捧”?美亨觉得定价很关键。

　　概论，“想不到”华强北-百花片区拥有6所名校，是深圳低调的最大学位区，也是最贵学位区，且所有学位房皆售价高租金高。华强北多年沉寂未有新项目入市，片区未被刻意炒作，业主们都低调“闷声发财”啊。

　　想更多了解朗钜创公馆及时动态，可咨询0755-82378888，或者关注官方微博：@深圳-朗钜创公馆。

　　附：华强北部分二手房租金及均价表