中建地产注入中海组建地产巨无霸 或将赶超万科

　　8月5日，中国海外发展有限公司(简称中海地产)宣布，该公司的控股股东中国建筑股份有限公司(简称中国建筑)，拟将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。

　　中海地产是中国内地盈利能力最强的房企，为其注入母公司其他地产资产后，将形成一个地产巨无霸“大中海”，这也将使第一梯队房企的竞争更加激烈。

　　集中经营提高效率

　　刚刚卸任中海集团董事局主席一职的孔庆平在接受媒体采访时表示，“我们将用500亿元人民币来打造新的地产平台，整合是为了避免出现同系竞争。调整的目的主要是以资产效率最大化，资产效率发挥得更好为主。”

　　据了解，中国建筑属于整体上市，旗下有中海地产、中海宏洋以及中国建筑旗下其他的地产企业(包括中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等)。

　　此前，中建地产系内部的分工是，中海地产专注商业和中高端住宅开发，而中建地产则主要开发中端住宅和保障房。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆表示，中建和中海后几年的发展或将不可避免地出现交叉，开始有同业竞争和资源空耗现象。进行重组联合，有利于集中优化内部资源，在土地、人力、资金资源上形成合力，整合非常有必要。

　　“如果想更好发展业务，应更集中一家公司集中经营，以提高效率，未来会研究整合方案。”孔庆平对媒体表示。

　　而宋延庆认为，而在目前A股再融资窗口打开的背景下，中国建筑股份要实现旗下地产业务A+H双融资通道，就必须避开同业竞争。

　　整合方案尚未公布

　　据孔庆平透露，中国建筑地产系此次的调整在今年初就已经在整合了。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆对记者表示中建地产和中海地产之间优化重组，在一年前就提出了，这背后也有明显的中国建筑的印记。从一个细节就能看出中国建筑股份希望整合壮大地产业务，那就是中国建筑股份每个月都会发布地产业务销售、土储数字。

　　一位中海地产北京公司的员工告诉记者，中海与中建地产整合的消息早已传开，但目前还没有具体的方案，中建的办公地址也没有出现变更。

　　据了解，将中国建筑其他地产资产注入中海地产，目前是中国建筑对公司资产整合的一种考虑，目前尚在研究当中，至今并未达成任何具体方案及并未签署任何协议，如具体方案确定，还需要获得董事会以及证券业监管部门批准。

　　就此番中建地产注入中海地产，记者还联系了中国建筑和中建地产高层人士，但对方均谢绝采访。

　　■ 观察

　　业务纷繁复杂 整合一波三折

　　内部整合曲折进行

　　中海地产已发展20多年，并在港交所上市，素有“工科中海”的美誉，目前已进入30多个内地城市，同时在香港有一定的业务发展平台，是中国建筑最有优势的地产业务大平台。在2010年，中海地产收购光大地产，并更名为中海宏洋，专注于三四线经济活跃城市，成为中海地产业务的有力补充。

　　而中国建筑旗下其他的地产业务比较纷繁复杂，中建地产内部的整合曲折进行。

　　综合记者多方了解，中国建筑在2009年开始试图整合旗下工程局地产业务，为此成立了中建股份房地产事业部，以中建国际为核心平台，整合除中海系以外的房地产业务，包括前后在2009年到2011年间成立或重组了中建地产西安公司、潍坊公司等。

　　一位资深人士告诉记者，中建国际的整合之路并不顺利，各工程局、院“这样的实力型诸侯”，并不愿意让出房地产业务。这也直接导致了如今中建地产业务注入中海，无法限制各工程局、院再发展房地产业务。

　　人事互换频繁

　　在中国建筑将中建地产业务计划注入中海地产之时，中海地产也面临重大的人事变动。孔庆平卸任中海地产董事局主席，并辞任该公司执行董事职位，由中海外执行董事、副主席兼行政总裁郝建民获选接任为该公司董事局主席。并由陈谊任公司执行董事。

　　此前，陈谊就任中建地产总经理、中建国际董事、总经理。

　　由于同属一个母公司，中建地产和中海地产之间的人事互动频繁。

　　记者发现，从中建地产官方网站可以看到，在中建地产多位副总经理中，贾卫东、邱盾都是从中海地产来到中建地产。贾卫东此前曾任中海地产总部规划设计中心主任设计师，邱盾曾任北京中海地产有限公司总建筑师、济南中海地产有限公司副总经理。

　　一位资深人士表示，中建地产和中海地产的此番重组很难在短期全部落定，首先就涉及很多人事上的安排。不过，在中建地产业务注入中海地产的背后，是中国建筑股份公司的谋篇布局。这本身也有助于强化中国建筑股份对中海地产的控制力。同时中国建筑将中建地产的资产注入，应可以换购中海增发股份。

　　■ 预测

　　“大中海”3-5年内成为行业老大?

　　销售数据显示，2012年中海地产实现销售额896亿元，中建地产销售额为210亿人民币，中国建筑地产板块销售额总计达到1106亿元人民币，仅次于万科和绿地。中建系地产业务的重组，“大中海”会超越万科成为行业老大吗?

　　宋延庆认为，2015年之前，中建地产系肯定是国内最具有盈利能力的地产公司。一方面随着地产系的扩张，能拉动建筑工程板块业务的发展，另外地产和建筑工程业务能够进行双融资，增加融资渠道、降低融资成本，3-5年内有可能赶超万科。

　　数据统计也显示，截至今年上半年，中国建筑除中海地产以外房地产开发业务土储超过3200万平米，中海地产自有土地储备3649万平米。和万科不到4500万平米的土地储备相比，中海未来将占据着一定优势。而以中海的开发能力论，也已经得到业内的认可，并不输于万科。

　　对于“大中海”可能对万科形成的挑战，记者联系万科董秘谭华杰，并未得到回应。此前在今年6月，万科总裁郁亮曾表示，不担心被超越。

　　不过在外界人士看来，万科并非真的不在乎老大的位子。万科也会通过自己成熟的开发运作销售，守住老大的位子。

　　宋延庆还对记者表示，按净利润等其他指标看，万科并非行业老大。媒体对房地产行业的关注，不应该关注销售额的排名，而应该看营收、净利润等指标。甚至按权益销售额算，事实上的排名也并非万科老大。