业主反价买家出手谨慎 二手房市场或将有价无市

　　业主反口加价，买家愈发谨慎

　　二手成交或“有价无市”

　　在即将签约的“临门一脚”阶段，竟有约两成业主加价。近期，记者走访市内不少中介行发现，由于业主对后市看涨，二手市场多达三成以上房源出现不同幅度的涨价成交现象。对此，合富置业首席市场分析师龙斌表示，尽管市场受看涨预期影响买家入市积极性仍然高涨，但楼价连续数月上升，已令个别预算不足的买家因原目标物业价格超过承受力而要另觅其他合乎预算的物业，买家出手亦更显谨慎。质素差不多的放盘，总价低的房源消化速度远比放高价的房源要快得多，现时若业主坚持放高价，或将陷有价无市境况，物业将无法在短时间内顺利出售。

　　楼价上升强化业主看涨预期

　　高价地及高溢价地块主要集中在5、6月，对市场敏感的业主早就即时趁势涨价，而进入8月上旬虽暂未有高溢价地块出现，但业主对后市看涨预期继续增强，相当大部分原因是业主看到近几个月以来楼价持续上升的现象。

　　7月广州二手楼价保持稳步小幅上涨的态势，这已是今年以来连续第5个录得环比涨幅的月份。据合富置业成交数据统计，今年3-7月广州二手住宅成交均价环比涨幅分别为2.9%、3.6%、3.3%、2.6%和2.2%，月均环比涨幅为2.9%，数据反映二手楼价自3月起保持稳步逐月微升的势头。

　　不过，从二手楼价同比涨幅来看，虽然连续数月保持在15%以上的水平，但已初现出同比涨幅逐渐收窄的迹象。据统计，1-3月二手楼价同比涨幅高达24.3%，而1-7月二手楼价同比涨幅已缩减到19.4%。今年上半年二手楼价同比涨幅明显与去年上半年中高端市场交投胶着、成交以中低价楼为主力有关，但自去年6、7月央行两度降息开始，楼市交投活跃度明显增加，楼价也开始逐步重拾稳中回升的态势，估计今年下半年二手楼价同比涨幅再度大幅放大的可能性不高。

　　放高价的多是不急售业主

　　目前中心区新货供应不足，二手住宅需求逐渐旺盛，这助长了中心区不急售业主惜售的心理，放高价现象并不鲜见。

　　据分析，现时放高价的业主大致可分为三类：一是拥有多套物业、变现不急切的业主。由于租金上涨，当中或有部分业主会将物业转售为租。二是计划“卖一买一”换房的业主，由于换房成本增加，这部分业主叫价较坚挺。三是早期入市的纯投资型业主，心态比较稳定，将视市况而定继续出租或高价出货。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，上述三类业主接受议价的可能性不大，但当中计划“卖一买一”换房的业主，出货意愿实际都比较强，只不过坚持到价才卖，现时换房成本的高涨促使他们不愿意降价出货。从目前的市场情况来看，个别放盘价略高但综合素质不高的“旧楼”，其业主可能出于急换房或担心楼价见顶而有可能存在接受小幅议价的可能性。此外，在目前银行信贷环境较上半年有所收紧的情况下，一次性付款购房议价能力大于按揭购房，个别急于收齐楼款的业主，可能会因此给一次性付款购房者小幅让价的空间。

　　业主放高价或短期内无人接盘

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，受市区一手新货不足，户型偏大、价格高企的影响，二手市场价格接受度还是较几个月前有所提高的。一般来说，市场需求最旺的100平方米以下刚需型二手物业，价格升幅在2%—5%左右，总价大致与市场价相当或略高于市场价，大多都较容易被市场接受消化;若价格升幅超过5%，比市场价高出不大的幅度，承接的买家亦会明显减少;一旦升幅超过10%，远高于市场价，成交难度则加大。

　　以工业大道中保利花园为例，目前70平方米左右的电梯两房，业主放盘价从160多万到170多万元不等，而近一两个月市场顺利成交的大多是与市场价差不多的160多万元的房源，而业主大幅提价到170多万元放售的物业，若不是非毛坯特别豪华或有其他优胜的卖点，买家暂未能接受这个价位，看楼后大多会转向留意其他售价低于170万元的同类物业。估计要等到市场消化完售价在160多万元的放盘且市场新增放盘价格亦不低于170万元的时候，这些放盘价在170多万元的房源才有可能慢慢被市场所接受。