上海刚需放缓改善型购房回暖 内环楼盘继续看涨

    据《新闻晨报》报道，目前刚需入市节奏已有所放缓，改善性重回内环。业界认为，刚需入市节奏放缓主要是受到季节性、新房供应量不足等因素影响。尽管房价的连续上涨会起到一定的抑制作用，但同样也会让买家产生追涨的效应。

　　从置业群体结构看，近期确实有改善性重回内中环，主要原因是这部分置业群体认为反季出手在价格、房源选择面上相对会有优势，其隐形需求量与市中心新项目、二手房房源的供应量的矛盾依旧较严重。

　　虽然今年3月市场井喷过程中消化了很大一部分改善型需求，剩余改善型购房者的观望情绪较浓厚，入市的迫切性不及刚需购房者，导致二季度至今改善型房源市场滑坡较明显。但随着“金九银十”到来，一旦有合适房源入市，改善型购房者再度入市的可能性较大。而目前政策环境较平稳，开发商对后市预期良好，降价跑量可能性不高。

　　改善型房价格段:均价3万-5万元

　　一直想换房的朱先生坚守“不出中环”的底线，希望能够在市中心置换一套大房子。原本他一直关注普陀与闸北附近的某新盘。“几个月前我同学买新房就买在那里，当时的均价是3.8万元/平方米，还带非毛坯修。”然而，几个月不到，朱先生日前再联系该楼盘的售楼时，销售人员告诉他目前这批房源均价已达5万元/平方米了。这大大超出了朱先生的承受能力，这样一来，他要么“调头寸”借钱周转，要么只能放弃了。

　　前两年首次置业的刚需，由于有小孩或学区房需要，纷纷出动换房子，故今年以来改善型房源卖得格外好，与此同时，不少改善型项目也出现了涨价的现象。

　　进入7月以来，本市新建商品住宅市场氛围转冷，然而，新房成交均价却依然坚挺。21世纪不动产上海(楼盘)区域市场研究部抽样调查显示，7月至8月13日和2013年第一季度成交套数均超过10套的新房项目共有165个，其中130个项目成交均价上涨，占比78.8%。

　　值得注意的是，在抽样调查范围中，有20个楼盘成交均价处于3万-5万元/平方米，属于改善型房源比较集中的价格段。其中，有16个楼盘的均价出现上涨，占比达80%。涨价范围高于市场主体。20个改善型楼盘无一例外均的为公寓项目，且17个项目位于内外环间，占总数的85%。其中，共有10个项目位于普陀区和浦东新区，占全部项目的50%。从套均面积的角度看，有5个项目属于套均面积在120平方米以下的中小户型，此类区域型改善项目占比为25%。

　　另外，自今年年初以来，改善型购房者入市步伐加快。2013年至今3万-5万元/平方米房源成交面积达138.5万平方米，已经占到了去年全年该价格段成交面积的94.1%。

　　但从二季度以来，改善型房源成交量出现疲软态势，今年二季度3万-5万元/平方米房源成交面积为57万平方米，环比第一季度下滑11.8%，而整体新房市场仅下滑4.8%。从月成交占比看，从今年5月起已连续3个月成交面积在总成交面积中的占比不足20%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，7月以来市场遇冷主要还是受高温天气因素和开发商推盘节奏放慢影响。

　　内环在售楼盘继续看涨

　　从下图中，可以看到目前内环在售的楼盘中，徐汇中凯城市之光、银亿徐汇酩悦以及上海滩大宁城近几个月的涨幅较明显，基本徘徊在4%-5%。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰分析，价格上涨的主要原因在于，项目地处位置、产品设计等方面都较为突出，受到高端客户青睐。其次，目前房产投资依旧是理财品质中最稳健、最受欢迎的投资产品。此外，房产也是抵御通货膨胀的最好手段，尤其是市中心的一些高档住宅，从近几年的房价走势看，即便是市场低迷时，其抗跌性也是较强的。

　　以上海滩大宁城为例，年初该楼盘的均价为32188元/平方米，截至8月14日，该楼盘的平均售价达到36656元/平方米，涨幅达到近14%。从单月的涨幅看，平均每月环比涨幅基本在2%-4%，其中7月的环比涨幅最高，达到4.6%。由于目前楼市处于上升趋势，未来内环板块的楼盘依旧呈上涨趋势。

　　部分购房者回流二手房市场

　　部分购房者重回二手房市场，主要指在市中心工作的刚需群体以及部分改善型置业者，其中多次置业的居多。

　　对新房市场价格的持续走高，目前二手房市场价格有所收窄，尤其是在中高端市场，房东跳价现象基本没有，而且出售诚意一般都很高，吸引了一批改善型置业者回流。此外，由于目前新盘基本集中在外环外，对于一些需求地段、配套、学区等的买家而言，二手房依旧是首选。

　　在二手房的选择方面，刚需客群基本青睐市中心的老公房，而学区房和板块内的品质楼盘则受到改善置业群体地追捧。如在联洋板块，仁恒河滨城作为板块内的标志性楼盘，一直较受买家关注。此外，由于该楼盘规模较大，单月的新增房源较充足。因此，其交易量一直较大，一般可以达到20-30套，占整个板块交易量的30%-40%。除此之外，一些楼层位置较好、房屋非毛坯保养较佳或是毛坯结构的房源较受青睐。