深圳11月成交均价双回落 房价独高歌市民不捧场

刚刚过去的１１月份，深圳开发商对于楼盘的定价更加大胆，尤其是豪宅的定价飙升，带动不少普通住宅的价格也往上蹿。

不过，从真正的成交价来看，由于１１月普通住宅成交量增多，高端豪宅入市量减少，全市新房成交均价反而比１０月份要回落５．２５％，为１９１７２元／平方米。

新推住宅减少近三成

中原地产发布的１１月份一手房分析报告显示，１１月份深圳市成交一手住宅５４８７套，成交面积４６．８万平方米，环比分别减少８％和６％。成交量下滑的原因，一是受新增供应较少、可售住宅量少的影响，二是一些楼盘价格高企，令消费者观望，成交有所放缓。

由于不少项目工程进度未跟上，加上前期市场回暖，现阶段开发商资金普遍较充裕，致使开发商并不急着卖房，１１月入市项目依然较少。据中原地产统计，１１月份深圳新推住宅约３４．９６万平方米，环比减少２８．８１％，虽然推售楼盘不少，共２９次推售活动，但是各盘普遍仅推出少量单位，这也直接导致了新房成交量的下滑。

整体来看，截至１１月，今年全市商品住宅新增批准预售面积只有３８４．０５万平方米，即便１２月全市批准预售量超过７０万平方米，全年供应量也远远低于２００８年的６６６．４７万平方米。

个别楼盘价格创新高

据了解，深圳１１月新推楼盘的价格普遍走高，不少个盘价格创新高，一些片区价格也刷新了２００７年的纪录。

例如豪宅如水榭山，加推别墅的价格上涨至７５０００元／平方米，后海湾２个豪宅推出，价格分别是３３０００元／平方米和３６０００元／平方米，华侨城首地容御加推单位可比价格也上涨２０００元／平方米左右。其它住宅价格涨幅也不小，梅林关口区域新推的几个项目价格都在２００００元／平方米左右，都是片区的历史新高。在售楼盘同样有一些上调价格，不过大部分调整的幅度不大，多在５％以内。

从片区来看，南山涨幅最大，约为３％，该区豪宅楼盘成交量略有增加。

投资比例明显增加。据世华地产的报告，１１月豪宅的买家当中，有７０％是投资客，这一比例与八九月份相比，有了明显的增加，显示豪宅市场投资的氛围浓厚。

新盘整体销售回落

新房价格的持续上涨，对楼盘的销售产生了抑制作用，令部分消费者观望。据中原地产统计，１１月份新盘整体销售率３８．２５％，比上月回落约３个百分点，扣除现售的中海半山溪谷的影响，整体销售率４０．２８％。

不过，１１月份仍有个别楼盘销售比较理想，一些楼盘开盘的销售率在８成以上，其中以豪宅和小户型项目最为热销。

另外，近期由于深圳各家银行年底纷纷暗中提高了房贷的门槛，也令楼市的需求往豪宅集中。豪宅的买家往往都是银行争抢的高端客户，这些客户可以派生成理财客户或ＶＩＰ客户，因此银行都愿意贷款给豪宅的买家，这也是近期豪宅热销的原因之一。