深圳楼市“金九”未出现 市场新房成交量创新低

　　市场综述

　　一级市场：2013年9月，深圳土地市场新增供应7块土地供应，总占地面积8.64万平米，其中包含居住+商业用地一块，5.25万平米。9月通过招拍挂出让土地三块，总面积43.84万平米，其中万科54亿拍得一块含商服用途土地。

　　二级市场： 2013年9月，市场金九未现。深圳新增商品住房供应43.01万平米，环比下跌11.86%，同比下跌16.08%。市场成交量出现一定幅度下跌，成交面积30.41万平米，环比下跌6.83%，同比增涨23.37%。一手房成交均价为21820元/平米，环比下跌1.88%，同比上涨4.95%。

　　三级市场： 2013年9月，二手房市场呈现上涨趋势。成交面积61.80万平米，环比上涨8.46%，同比上涨18.50%。

　　总的来讲： 2013年9月，市场金九未现，市场供应成交环比均出现一定幅度下滑，但是市场上楼盘开放营销中心、开样板房等节点明显增多，预计后市新房供需将有一定幅度上涨。一手房成交面积30.41万平米，成交量创下近一年(春节月份除外)新低;成交均价为21820元/平米，均价连续8个月站稳两万。二手房成交出现小幅增涨，成交面积为61.80万平米，环比上涨8.46%。

　　市场资讯

　　1. 宏观经济

　　2013年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.6%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.9%;食品价格上涨4.7%，非食品价格上涨1.5%;消费品价格上涨2.5%，服务价格上涨2.7%。1-8月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。

　　要点：相对消费价格涨幅出现小幅回落，与此同事深圳新建商品住房9月均价也相对回落。

　　解读：2013年1-8月份全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%，是一个比较理想的价格水平。2013年的物价涨幅有望控制在可接受范围内。

　　2.市场消息

　　住建部将急查限购限贷执行

　　继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后，住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。

　　要点：住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，对于因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。

　　解读：市场普遍认为四季度房地产调控会趋紧，但不会过于强烈，更多的还是强调限购、限贷这些政策的执行。毕竟现在很多地方执行得不甚严格，会有严格强调如何强化执行的过程。重点是要完善长效机制，建立健全房地产交易资金监管、房地产交易合同网上签约等长效制度的完善。

　　深圳表示要进一步落实好宏观调控政策

　　深圳市规划国土委发布了“继续加大房地产调控力度　保障房地产市场平稳健康运行”的消息。

　　要点：拟从加大普通住房和保障房土地供应、加快存量土地利用等方面入手，保障房地产市场供应，进一步落实好国家房地产市场宏观调控政策

　　解读：此举实际作用或非常有限。深圳土地资源紧缺，按照以往来看，深圳近年住宅用地供应很少，本身基数不高，对楼市供应量带来的增长也有限，很难起到真正缓解楼市供求不平衡的作用。

　　深圳首套房贷利率全面上涨

　　信贷额度“年初松年末紧”似乎已成银行惯例，眼下，深圳房贷市场中按揭贷款利率呈现全面上涨态势。

　　要点：从深圳多家银行了解到，目前中资银行中首套利率优惠贷款几乎消失殆尽，往常优惠贷款较多的四大银行近期也将首套贷款利率上浮10%。相比之下，部分外资银行暂时还有部分优惠。

　　解读：房贷利率上浮，置业者成本增加，或将增添置业者观望情绪。

　　市场分析

　　1. 一级市场

　　1.1供应分析

　　2013年9月，深圳土地市场新增7块土地供应，总面积8.64万平米;久违出现含居住用途用地，用地面积5.25万平米。

　　1.2成交分析

　　2013年9月，深圳土地市场共成交用地3块，总面积43.84万平米，其中万科以54亿拍得一块含商服用途土地。

　　1.3供应成交走势

　　2. 二级市场

　　2.1供应分析

　　2013年9月，房地产市场供应呈上升趋势，市场批售量43.01万平米，较8月份下跌11.86%，同比上涨8.01%。龙岗供应最大，供应21.49万平米，占比49.96%;宝安其次，供应17.79万平米，占比41.37%;南山供应3.73万平米，占比8.68%。

　　2.2成交分析

　　2013年9月，深圳一手房成交面积30.41万平米，环比下跌6.83%，同比上涨23.37%。一手房成交均价为21820元/平米，环比下跌1.88%，同比上涨4.95%。

　　从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的83.50%，其中龙岗区以成交15.44万平米位居榜首;盐田区成交最少，仅0.14万平米。一手房成交均价福田区最高，为42408元/平米;龙岗区均价最低，仅17435元/平米。

　　2.3存量分析

　　从以上图表可以看出，全市一手房按之前12个月的销售速度来计算的话，存量套数7.4个月可以消耗完，存量面积需8个月可以消耗完。从区域来看，按照各区前12个月销售数据，无论是从存量套数还是存量面积上，南山区销售压力较大，南山区存量套数大概需14.1个月才能销售完，存量面积大概需17.5个月才能销售完。

　　2013年9月销售量同比上涨，过去12个月的平均销售速度小幅上涨;市场库存上涨幅度较大，去化周期呈变长。

　　⒊三级市场

　　2013年9月，二手房市场稳中有升。成交面积61.80万平米，环比上涨8.46%，同比上涨18.50%。

　　从区域成交来看，深圳关内二手房成交面积占比为53.02%。从各区成交情况来看，龙岗区以成交16.00万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为1.47万平米。

　　⒋一、二手房成交比例分析

　　2013年9月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为92.21万平米，其中一、二手房的成交比例为0.49。

　　2013年9月，新房二手房市场都相对稳定，市场成交均为发生一定变化，市场总成交量小幅上涨，环比小幅上涨2.89%。