深圳一二手房市场成交量分化 价格上涨预期减弱

　　2013年10月中原(深圳)领先指数为389.8点，环比上涨1.30%，同比上涨了19.31%;全市七区188个样本楼盘成交均价为27495元/㎡，指数环比涨幅较上月相比大幅收窄，为今年以来最低值。

　　从深圳中原研究中心监测的数据来看，由于上月二手住宅价格涨幅过高，本月涨势有所趋缓。近两个月来，一手住宅供应量不断攀高，分流了二手市场客户;同时，受各项政策影响，市场对后市价格上涨的预期逐渐减弱，因而二手住宅价格涨幅趋缓。

　　根据深圳中原研究中心统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，10月成交的样本楼盘数为91个，比9月减少了26.02%。其中，有27个成交样本楼盘价格环比出现下跌：无样本楼盘的跌幅大于10%;跌幅在-10%~-5%之间的样本楼盘有13个;跌幅在-5%~0之间的样本楼盘有14个。有64个成交的样本楼盘价格较上月出现上涨：2个样本楼盘的涨幅大于10%;涨幅在5%~10%之间的样本楼盘有25个;涨幅在0~5%之间的样本楼盘有37个。总体来看，成交的样本楼盘数量减少，且整体价格涨幅明显低于9月，其中跌幅在-10%~-5%之间的样本楼盘数量占比上升了一倍。

　　从全市各区的指数变化情况来看，10月各区指数均上涨：除盐田涨幅扩大1.2%以外，其余各区涨幅均减小。龙岗涨幅居各区首位，达2.6%，但较上月缩小0.3%;宝安涨幅变动最大，较上月缩小1.8%;另外，罗湖、福田涨幅也分别缩小了1.4%、1.2%。

　　10月以来，深圳一二手住宅市场成交量继续分化，一手住宅推售量依旧维持高位，位于龙岗的多个刚需盘陆续入市，缓解了前期供应紧张的局面，进而也稍微平复了价格上涨的预期，尽管近期项目开盘销售率不如之前数月，但供应基数大，自然而然创造了较为可观的成交量。而二手市场成交量则持续低迷，银行信贷紧缩可谓扼住了二手市场的咽喉，一方面是贷款难度加大，打消了部分客户的积极性，另一方面在于，多数客户依旧在房价上涨的成本与贷款利息成本之间权衡，观望时间延长，成交难度加大。由于需求遭到抑制，同时受一手住宅价格涨幅趋缓的影响，二手住宅价格在9月强势上涨一番后，10月上涨动力明显下降。

　　从金融市场来看，10月24日，银行间隔夜拆借利率再次上涨，而央行依旧维持当前中性偏紧的货币政策，从央行6月至今的态度来看，年底之前银行信贷紧缩的局面难改善。对于当前政策层面，深圳市规土委于10月11日出台了关于下一步调控工作的深八条，虽然没有对市场造成太大的影响，但是政策的出台本身就表明，临近年底大考，政府不会放松对房地产市场的调控。因此，综合来看，未来二手住宅市场依旧面临多重压力，在成交乏力的同时，价格也难再现大幅上涨。