绿城销售额重上500亿元 调整债务结构成为重点

 　　如果把这几年房地产开发商绿城的生死博弈喻为一盘围棋，那么此时此刻无疑是宋卫平“长了一口气”的时候。

　　根据绿城房地产集团有限公司官网11月1日公布的数据，截至今年10月底，该集团已实现合同销售额506亿元，另有协议销售金额58亿元。这是继2009年、2010年、2012年之后，绿城集团的年度合同销售金额再次突破500亿元。

　　500亿代表着绿城曾经的巅峰，在2009至2010年之间，绿城的年度销售额先后突破500亿。然而，2011年的危机却使其销售额大幅回落，仅至400亿左右，绿城曾深陷危局。

　　现在，按绿城集团今年全年的销售计划550亿元，绿城已完成该目标的92%。

　　500亿后的基本面

　　10月单月，绿城集团录得协议销售90亿元，其中合同销售额为71亿。

　　环比9月，10月协议销售录得一定幅度的增长，并创下2013年月度销售额新高。早前数据显示，今年9月份，绿城集团共取得销售1992套，销售面积约31万平方米，当月销售金额约为65亿元，销售均价为20667元/平方米。

　　据透露，10月份绿城有多个新项目或项目分期推出销售，即青岛理想之城、上海御园项、海上玉兰花园臻园、上海盛世滨江以及上海香溢花城。

　　其中，青岛理想之城在10月13日推出四期诚园公寓，开盘当日销售6成，取得销售额6亿元。

　　另外，在绿城与融创合作的上海融创绿城管理项目之中，位于上海自贸区腹地森兰板块的上海御园项目于10月26日首次开盘，推出一期113套平层官邸，开盘当日销售82套，取得销售额8.1亿元。

　　位于上海上东国宾核心地段的玉兰花园臻园于10月23日推出211套高层公寓，截至10月末共售出199套，销售额9亿元，销售去化率达95%。此外，上海盛世滨江与上海香溢花城两个项目也都于10月份推出了新的房源。

　　对此，有长期研究绿城的分析师表示，在没有货量增长、没有积极拿地的基础上，绿城前10月实现500多亿的销售规模，说明他们的基本面确实在九仓进来之后，得到了较大的改善。

　　“在去年九龙仓成为绿城第二大股东之后，绿城的策略转向了防御型，比较稳健。这种情况下，该公司不再追求高增长，料其今年或可达到600亿，甚至超600亿的销售业绩。”

　　不过，上述分析人士也指出，“现在内房竞争这么激烈，大家都在追求增长，所以对于绿城来讲，唯一的挑战就是怎么样才能拿到合适的土地，然后保证企业的持续增长。”

　　纵观今年绿城在土地市场的表现，融绿平台(融创绿城)拿地还是比较积极，因为这个平台拿地是融创主导，但除去这个平台，绿城在土地市场上出手并不多。

　　“而眼下，公司的规模已达500亿、600亿，未来700亿、800亿并不是一个遥远的目标。”“从目前的可售货值来看，绿城有2000多亿可供销售的货值，若以每年600亿的销售规模来计算，其实也就3-4年，再考虑到项目5、6成的去化，那也就意味着，未来要继续提高销售，至少要准备1000多亿的货量，所以他们在拿地的压力还是比较大的。”该人士如是说。

　　“长气”后的资金盘算

　　同样，在“长了一口气”后，资金对于未来绿城的重要性是身为围棋业余高手宋卫平不会不知的。

　　去年，在经历了卖股、卖项目，先后引入九龙仓、融创之后，宋卫平获得了宝贵的资金，盘活了这盘棋。

　　今年，有媒体统计称，绿城已经发起6次融资，合计金额超过120亿元人民币。

　　“今年绿城在资金方面，海外发展、银团贷款显得尤为重要。”有研究人士表示，绿城今年的首要任务是调整债务结构，将一年内到期的短期负债调整为长期负债，分期偿还。

　　除此之外，绿城还尝试更多的金融创新，比如推动房地产信托的基金化。

　　近日，绿城集团副总经理柴宏达在一次活动上表示，现在信托公司都在推动房地产信托基金化，而房地产信托的基金化对房地产公司未来的发展将有非常大的帮助，它能够解决投资阶段的直接融资问题，也能够优化增量投资的概念。

　　“绿城正尝试推动房地产信托的基金化。”柴宏达如是说。

　　有市场人士就分析，绿城之所以热衷推动房地产信托基金化，主要就在与绿城之前做的信托相比，在获取资金成本方面有所下降。

　　“比如原来信托的成本可能是在15-20个点的区间，而房地产信托基金化后可能只需要10%-13%，这样整个成本就降下来了。”

　　“以前信托产品是把他们的利润给吃了，这还是很厉害的，现在整个融资成本下降，就相当于把这部分的利润释放给了投资者，释放给了股东。”

　　据该人士的介绍，绿城早前发行的信托，今年已经全部兑付完毕了。绿城未来仍然有发行新信托的可能，而目前信托的成本并不高。

　　“现在这个时间点去做一些房地产基金是一个比较好的时机。”在行业人士看来，今年整个民间的信托成本应该可以算得上是一个历史低点。对于本身走高端产品路线的绿城来说，显得尤为受用。

　　“绿城自身周转比较慢，不像快周转的公司，从拿地到销售，周期可以很短;因而，绿城需要大量的资金。”该人士如此表示。